יצירת הכנסה נוספת מהבית – איך להפוך נכסים קיימים למנועי צמיחה פיננסיים

יצירת הכנסה נוספת מהבית מתבצעת באמצעות מינוף נכסים קיימים שאינם נזילים, כמו הון עצמי כלוא בדירת המגורים או חסכונות בקרנות השתלמות וקופות גמל. על ידי הרחבת משכנתא או לקיחת הלוואה כנגד חיסכון בריבית אטרקטיבית, ניתן להשקיע את הכסף באפיקים מניבים (כמו נדל"ן אלטרנטיבי) וליצר תזרים מזומנים חודשי שעולה על עלות ההלוואה.

אנחנו עמית והגר דרור, משקיעים המלווים משפחות בדרך לרווחה כלכלית. כמי שהגיעו בעצמם לעצמאות כלכלית תוך ארבע שנים בלבד, אנחנו לא מדברים על תיאוריות אלא על המודל הפרקטי שיישמנו בעצמנו. הניתוח הבא יראה לכם כיצד הכסף שלכם, שכרגע "שוכב בחשיכה" בנכסים או בקרנות, יכול להתחיל לעבוד עבורכם פעמיים ולייצר הכנסה פסיבית ממש מהבית.

הפיכת דירת המגורים למקור הכנסה

הבית שבו אתם גרים, שעד היום רק "עלה" לכם כסף, יכול להפוך למקור לגיוס הון להשקעה. באמצעות ניצול עליית ערך הנכס, ניתן להפוך הון סמוי לכסף מזומן להשקעה.

• הרחבת משכנתא: ניתן לקבל "הלוואה לכל מטרה" עד לגובה של 50% מערך הנכס הנוכחי.

• גיוס הון ללא הון עצמי: אם שווי הבית עלה, הפער בין המשכנתא הישנה לערך החדש הוא כסף שניתן להשקיע בנדל"ן אלטרנטיבי.

• מודל התזרים החיובי: המפתח הוא לוודא שההכנסה מהנכס החדש (למשל נדל"ן בארה"ב בתשואה של 8%) גבוהה מהחזר המשכנתא החדשה, כך שלא נוצר נטל על התקציב המשפחתי.

מינוף חסכונות פנסיוניים ליצירת הכנסה צדדית

קרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחי מנהלים הם מקורות מצוינים להלוואות בריביות אטרקטיביות, המאפשרות לכסף שלכם לעבוד במקביל בשני אפיקים שונים.

• הלוואות כנגד קרן השתלמות: בקרן נזילה ניתן לקבל עד 80% מהסכום בריביות נמוכות (לרוב במסלול ריבית בלבד).

• אפקט הריבית הכפולה: הכסף המקורי ממשיך לצבור ריבית דה-ריבית בקרן ההשתלמות, בזמן שכספי ההלוואה מושקעים בנכס חיצוני שמניב תשואה עודפת.

• דוגמה מספרית: הלוואה של 200,000 ש"ח בריבית נמוכה המושקעת בנדל"ן עם 7% תשואה, יכולה לייצר רווח נקי של אלפי שקלים בשנה ללא השקעת הון עצמי חדש.

טיפ מקצועי: אל תתנו לכסף שלכם "לישון". אנשים רבים חוששים ממינוף, אך כשמבצעים אותו נגד נכס מניב עם בטוחות גבוהות, זהו הכלי החזק ביותר לקיצור הדרך לעצמאות כלכלית. המטרה היא לא "לקחת הלוואה", אלא "לקנות תזרים מזומנים" שמשלם את ההלוואה של עצמו.

הכנסה צדדית – מינוף כספי קרן השתלמות, קופות גמל וביטוח מנהלים

כיום ניתן לקחת הלוואות כנגד הכספים שאתם חוסכים בקרנות ההשתלמות, בקופות הגמל ובביטוחי המנהלים בריביות מאוד אטרקטיביות.

אדגים: נאמר כי קרן ההשתלמות שלי נזילה (כלומר חצתה את שש השנים מבלי שפדיתי את הכספים שבה) ובמרוצת השנים צברתי בה סכום של 250 אלף ש"ח. אני רשאי לפנות לגוף שמנהל את הקרן שלי ולבקש ממנו הלוואה על חשבון הקרן. ברוב המקומות אקבל הלוואה של 78%-80% מגובה הכסף שצברתי בריבית פריים פחות חצי אחוז (נכון לאוגוסט 2018 מדובר על ריבית שנתית של 1.1%).

הסכום שאקבל כהלוואה יהיה 200 אלף שח ואני אבחר לשלם לחברה שמנהלת את הקרן/הקופה/הביטוח במסלול של "ריבית בלבד". במקרה הזה, סכום ההחזר החודשי על הלוואה של 200 אלף ש"ח, יהיה של 183 ש"ח לתקופה של שלוש, חמש או שבע שנים.

כעת עליי למצוא השקעה בנדל"ן בחו"ל שתעשה עבורי תשואה סולידית עם סיכון נמוך ובטוחות גבוהות של 7% שנתי והחישוב יהיה פשוט: השקעתי 200 אלף ש"ח מכסף שעד היום "שכב לו בחשיכה", הרווחתי עליו 14,000 ש"ח בשנה ושילמתי עליו 2,200 ש"ח ריבית.

במילים אחרות הרווחתי 11,800 ש"ח בשנה, הכנסה פסיבית לחלוטין תוך ניצול קרן וכסף קיימים ממילא, שמינפתי אותם לטובתי.

בנוסף, לא נשכח שהכסף בקרן ההשתלמות או קופת הגמל או ביטוח המנהלים, ממשיך לצבור ריבית דה-ריבית לפי הסכום המלא שאותו מינפתי (במקרה שלנו הסכום הוא 250 אלף שח).

האמור לעיל מביא למצב שהכסף שלנו עובד עבורנו פעמיים: פעם אחת בתשואות השוטפות עם ריבית דה-ריבית בקרן שבוא נמצא ומנוהל ופעם שניה ע"י השקעת מרביתו בנכס נדל"ני שמניב לנו תשואה עודפת ומגלם גם עליית ערך של נכס על פני השנים.

ביום שבו נדרש להחזיר את ההלוואה שלקחנו על חשבון הקרן (מקץ שבע שנים), נוכל לעשות שוב מינוף כזה או לחלופין להחזיר את הקרן לאחר שנמכור את הנכס שקנינו בחו"ל.

כל מי שהבין את המהלך, מבין שיש פה רווח שיכול להגיע למאות אלפי שקלים מתוך הון שלנו שהיה "סמוי" ובעזרת מינוף נכון והשקעה נכונה החזיר לנו הרבה יותר ערך והרבה יותר כסף בסופו של יום.

לסיכום

ניסיתי להראות כאן שגם ללא הון עצמי וגם עם סכומים מאוד נמוכים, יכול כל אחד ואחת להתחיל בצעדים פרקטיים לעבר יצירת הכנסה נוספת מהצד והשגת רווחה כלכלית.

מרגע שאתם מבינים את העוצמה והאפשרויות הגלומות בהשקעות נדל"ן בחו"ל, צריך רק למצוא את המומחים הנכונים להשקיע איתם, להסיר פחדים וחסמים ואתם בדרך הנכונה ליצירת הכנסה נוספת מהבית (וזכרו תמיד את המשפט הישראלי הרווח בשיחות סלון "איזה טיפש הייתי לפני 10 שנים שלא השקעתי ב…..".

(תעשו לעצמכם טובה, אל תהיו אלה שאומרים את המשפט הזה).

שאלות ותשובות על יצירת הכנסה נוספת מהבית

1. כיצד הבית שבו אנו גרים יכול להפוך ממקור של הוצאה למקור של הכנסה?
על פי המאמר, ניתן לנצל את עליית ערך הנכס ולקבל מהבנק "הלוואה לכל מטרה" על ידי הרחבת המשכנתא הקיימת (עד ל-50% משווי הנכס). את הכסף שמתקבל מהבנק ניתן להשקיע באפיקים אלטרנטיביים, כך שההכנסות מההשקעה יכסו את החזרי המשכנתא ואף ייצרו תזרים מזומנים נוסף.

2. מהו התנאי המרכזי להפיכת הלוואת משכנתא להשקעה רווחית?
התנאי הוא למצוא השקעה שבה ההכנסות השוטפות גבוהות מגובה החזר המשכנתא החדשה. המטרה היא לייצר מצב שבו ההחזר החודשי אינו מכביד על התקציב המשפחתי אלא מכוסה במלואו על ידי תזרים המזומנים מהנכס שנרכש.

3. האם ניתן לקבל הלוואה כנגד חסכונות פנסיוניים מבלי לפדות אותם?
כן. ניתן לקחת הלוואות בריביות אטרקטיביות כנגד כספים שנצברו בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחי מנהלים. לדוגמה, בקרן השתלמות נזילה ניתן לקבל הלוואה של כ-78%-80% מהסכום שנצבר, לרוב במסלול של תשלומי "ריבית בלבד".

4. מהו היתרון המרכזי של "מינוף" כספי קרן ההשתלמות לצורך השקעה?
היתרון הוא שהכסף "עובד פעמיים": פעם אחת הוא ממשיך לצבור ריבית דה-ריבית בתוך הקרן המקורית לפי הסכום המלא, ופעם שנייה מרבית הסכום מושקעת בנכס חיצוני (כמו נדל"ן) שמניב תשואה שוטפת ופוטנציאל לעליית ערך.

5. האם חייבים הון עצמי נזיל כדי להתחיל לייצר הכנסה נוספת לפי שיטה זו?
לא. המאמר מסביר שניתן להתחיל בצעדים פרקטיים לעבר רווחה כלכלית גם ללא הון עצמי זמין, וזאת באמצעות איתור "הון סמוי" שנמצא בנכסים קיימים (כמו הבית או חסכונות פנסיוניים) ושימוש במינוף נכון כדי להפנותו להשקעות.

הכותב, עמית דרור, בן 47, גימלאי של מערכת הביטחון שפיתח ביחד עם אשתו, הגר, מודל של השקעות בנדל"ן ובאפיקים נוספים, שהביאו אותם תוך ארבע שנים לרווחה כלכלית ו/או עצמאות כלכלית.

בשנתיים האחרונות ייעצנו למאות אנשים כיצד למקסם תשואות מהכנסות פאסיביות וסייענו לרבים לעשות שינויים של ממש בחיים. בנוסף תוכלו ללמוד ולהשכיל עוד על הכנסה נוספת באתר של עמית והגר.

ניתן לתאם פגישת יעוץ חינם בנושא יצירת הכנסה נוספת או הכנסה נוספת מהבית באתר של עמית והגר דרור ללא עלות!

עוד מידע מקצועי ופרקטי מהאתר שלנו:

• איפה כדאי להשקיע 100 אלף ש"ח
• איפה כדאי להשקיע כסף
• השקעות נדל"ן בארה"ב
• השקעות אלטרנטיביות