אז למה לי נדל"ן עכשיו?! – כל הסיבות להשקעות נדל"ן בחו"ל ויצירת הכנסות פאסיביות

בשנת 2018 אנו חיים בעידן מלא בהזדמנויות ובאיומים.

אני רוצה לדבר אתכם על ההזדמנויות שיש לכולנו, שאת חלקן, או רובן המון אנשים לא מכירים ולא יודעים איך לנצלן לשיפור חייהם ורווחתם.

בעולם שלנו, שמאופיין בחוסר יציבות ובשינויים המתחוללים כל העת בקצבים מטורפים, אנחנו חייבים לנהל בתבונה את הנכסים שלנו ולייצר מהם כל העת כסף שיבטיח שלא נישאר מעוטי אמצעים ויכולת ויסייע לנו לצאת מ"מירוץ העכברים" שמאפיין את רובנו.

שם המשחק הוא "כסף"

זאת לא מילה גסה, זה צורך קיומי של המין האנושי, לצד אויר, מים, אוכל ומקום מגורים.

הכסף הוא מנוע הצמיחה של האנושות והוא הגורם המרכזי שמניע לפעולה ולעבודה את כל המין האנושי מדיי יום ביומו.

בכללי המשחק שקבענו לעצמנו, אנחנו חייבים להחזיק כמה שיותר כסף אם אנחנו רוצים להיות בצד של האנשים שחיים את החיים, ולא בצד של אלה שחיים לצד החיים.

במאמר הנוכחי אציג בקצרה את תפיסת עולמי הכלכלית שסייעה לי לפרוץ את מלכודת המשכורת הקבועה וסייעה לי לשפר את רמת חיי שנגזרה ממשכורת, למצב שאני מגדירו כ"רווחה כלכלית".

זה לא קרה ביום וגם לא בשנה אחת, אולם מרגע שהבנתי איך הכסף צריך לעבוד עבורי, השתנתה כל התפיסה שלי על כלכלה, הכנסות והוצאות וכיום, בגיל 46, אחרי 20 שנות עבודה אני פורש לגימלאות, מפסיק לעבוד בשביל הכסף ונותן לכסף לעבוד עבורי.

השקעות נדל"ן בחול

הדברים הכתובים כאן מיועדים לקהל רחב מאוד של אנשים, כאלה ללא הון עצמי כלל, כאלה שיש ברשותם סכום של כמה מאות אלפי שקלים פנויים להשקעה וגם כאלה שברשותם מיליון ש"ח ויותר "פנויים" והם מבקשים להשקיע אותם במקום עם סיכון נמוך ותשואה גבוהה.

על רווחה כלכלית

ראשית, אסביר איך אני מגדיר "רווחה כלכלית" (הרי זאת הגדרה שעשויה להיות מאוד חמקמקה ומאוד סובייקטיבית).

מבחינתי, רווחה כלכלית היא הגעה למצב שבו סכום כלל ההכנסות הפאסיביות של אדם או משפחה גדול יותר מסך ההוצאות שלו או שלהם בחודש/רבעון/שנה.

מי שמצליח לייצר לעצמו הכנסות פאסיביות שלא מצריכות ממנו שום מאמץ או התחייבות לעבודה לפי שעות או כשכיר, שגבוהות מסך ההוצאות שלו, לאורך זמן (לפחות שנה ברצף) נמצא ב"רווחה כלכלית".

קראו בהרחבה על איך מגיעים לעצמאות כלכלית?

קניית נכסים להשקעה בחו"ל

אז עכשיו, בואו ננסה להבין איך השקעה בנדל"ן בכלל ובנדל"ן בחו"ל בפרט, יכולה להביא אותנו לרווחה כלכלית.

ישנן מספר סיבות עיקריות ואציג את חלקן כאן בתמצית רק בכדי לתת  טעימות מהטיעונים שלי.

אפתח ואסביר למה אני חושב שבעת הנוכחית השקעות בנדל"ן בחו"ל עדיפות על השקעות נדל"ן בארץ.

ישנן שלוש סיבות עיקריות:

1. המחירים בארץ של הנדל"ן כולל המיסוי סביב הקניה והמכירה גבוהים מאוד ואינם מתאימים לרוב האנשים שהמאמר הזה נכתב עבורם.
2. התשואות היום בארץ נמוכות באופן יחסי לתשואות שניתן להשיג בחו"ל.
3. ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס בארץ להשקעה (לפחות 40% מערך הנכס) גבוה מאודכעת, אמנה את הסיבות למה נכון ומומלץ להשקיע בנדל"ן:
4. צורך קיומי – המין האנושי בחר לגור בבתים מאז שחר ההיסטוריה, כלומר נדל"ן נכנס לקטגוריית "צורך קיומי". הגדרה זו תספק לנדל"ן ערובה לכך שתמיד יהיה לו ביקוש.
   אנחנו, המשקיעים, תמיד נחפש להשקיע במוצרים שיש להם ביקוש גבוה ככל האפשר.
5. רכישת נכס פיזי – קניית נכסים להשקעה בחו"ל היא קניה של משהו מוחשי שלא יכול להעלם או להימחק כמו מניה או איגרת חוב והוא גם לא יכול "להתקלקל" כמו סחורה מהחי או מהצומח. נדל"ן כאן בשביל להישאר (אין באמור התעלמות מהאפשרות שהנכס ייהרס או יינזק, אך לכל אפשרות כזאת יש מענה ביטוחי שההוצאה שלו מגולמת כבר ברווח שלנו מהתשואה השוטפת).
6. תשואה גבוהה בסיכון נמוך – כן בכל השקעה יש סיכון. החוכמה היא למזער את הסיכונים (הסיכון להשאיר כיום את הכסף בבנק בשביל תשואה אפסית הוא הכי גרוע, כי בבנק הכסף נשחק ומאבד מערכו בכל שנה).
   היום בהשקעות נדל"ן בחו"ל שנשחשבות בעלות סיכון נמוך ניתן להרויח תשואה שוטפת על כספכם בסדרי גודל של 7%-10%. תשואות כאלה בסיכונים מגודרים היטב לא תקבלו בשום אפיק השקעה אחר. ניתן גם לייצר תשואות גבוהות מאלה בעיסקאות נדל"ן המגלמות, מטבע הדברים, סיכונים גדולים יותר.
7. יצירת תזרים מזומנים – זוכרים את ההגדרה ל"רווחה כלכלית"? בהשקעות נדל"ן ניתן לייצר תזרים מזומנים קבוע שיגיע אלינו מדיי חודש או רבעון. כאן בדיוק אנחנו נכנסים לעולם המופלא בו הכסף (שבאמצעותו קנינו נדל"ן) מתחיל לעבוד עבורנו. זו הכנסה נוספת פאסיבית מובהקת. כעת שהכסף מגיע באופן פאסיבי מעיסקה אחת, או שתיים, או עשר, או מאה, עלינו לגבש אסטרטגיה של שימוש מושכל בכספים האלה. ככל שנדע להשקיע את כספי התשואות מהנכסים בנכסים נוספים, נוכל לייצר תוך תקופה של שנים אחדות מכונת מזומנים שמייצרת עוד ועוד כסף. תשאלו את עצמכם כמה נכסים מניבים יהיו לכם בעוד עשר שנים אם תדעו להשתמש בתזרים המזומנים שלכם לצורך השקעות חוזרות בנדל"ן?
8. עליית ערך – בנדל"ן, בניגוד מוחלט לרוב הדברים שאנו רוכשים לעצמנו בחיים, קיימת תופעה "הפוכה" של עליית ערך הנכסים שלכם (גם במשברים ובירידות ערך, הנכסים חוזרים בסופו של תהליך לעלות לשיאים חדשים כל העת מתוך אותם כללי שוק שהזכרתי כבר, ביקוש גבוה לבתים, כי שם אנשים חיים).
   מאידך, הרכב החדש, מוצרי החשמל וכמעט כל הדברים שאתם קונים וצורכים ביום-יום, מאבדים מערכם אחוזים רבים מדיי שנה.
   עליית הערך של הנדל"ן שלכם היא כמעט וודאית והיא תלקח בחשבון בבחינת הסיכונים/סיכויים בעת שתבחרו היכן להשקיע.
9. מינוף – בנקים בארץ ובחו"ל אוהבים ורוצים להלוות לכם כסף במיוחד בשעה שאנו משעבדים עבורם נכסיי נדל"ן.
   בנתינת משכנתא הבנק מוכן לתת לכם הלוואה שלא תקבלו בשום מקרה אחר הסיבה לכך היא פשוטה, הבנקים יודעים ומבינים היטב שהשקעה בנדל"ן תהיה רווחית עבורם והיחס סיכון/סיכוי בהלוואות מסוג זה, ברוב המכריע של הפעמים משחק לטובת הבנק).יותר מזה, הבנקים ילוו לנו כסף לקנות נדל"ן אבל לא ילוו לנו כסף לקנות את מניות הבנק של עצמם. מבינים את זה? מבינים במה הבנקים מאמינים?אז הבנקים מוכנים להלוות לנו כסף בריביות נמוכות, נאמר בסביבות ה-3% ריבית שנתית ואנו מצליחים למצוא השקעות נדל"ן המניבות 7%-10% שנתי, החישוב הוא פשוט בכל שנה אנחנו מגדילים את ההון שהשקענו בכ-3%-6% (בניכוי גס של מיסים).

הגדלת ההון מתרחשת מכסף שהוא לא שלנו, אלא כסף של הבנק (או בשפה המקצועית "כסף של אנשים אחרים" שהבנק הלווה לנו).

מי שמבין את ה"תרגיל" הזה ומצליח לקחת הלוואה מהבנק בריבית שהיא יותר נמוכה מהריבית שירוויח כתוצאה מתזרים המזומנים שלו בנכס שרכש, עושה צעד משמעותי לעבר רווחתו הכלכלית.

מילה על הכותב

הכותב, עמית דרור, בן 47, גימלאי של מערכת הביטחון שפיתח ביחד עם אשתו, הגר, מודל של השקעות בנדל"ן ובאפיקים נוספים, שהביאו אותם תוך ארבע שנים לרווחה כלכלית.

בשנתיים האחרונות ייעצנו למאות אנשים כיצד למקסם תשואות מהכנסות פאסיביות וסייענו לרבים לעשות שינויים של ממש בחיים.

ניתן לתאם פגישת יעוץ חינם ללא עלות דרך האתר שלנו.