איפה לקנות דירה בחו"ל? נתחיל מהסוף, לא כדאי לקנות דירה להשקעה בחו״ל!

אז למה לא לקנות דירה להשקעה בחו״ל?

1. נדל״ן מתאפיין בראש ובראשונה בהכרות עם האזור שבו נרצה להשקיע
אז איפה לקנות דירה בחו"ל- ככל שההיכרות שלנו טובה יותר ומעמיקה יותר עם האזור שבו בחרנו להשקיע בנדל״ן (שימו לב שאנחנו מדברים על נדל״ן להשקעה ולא על נדל״ן למגורים), כך נוכל לאתר עסקאות והזדמנויות שיגלמו תשואות גבוהות יותר על כספי ההשקעה שלנו.

בהנחה שאנחנו חיים ומתגוררים בישראל, תנאי הפתיחה שלנו באיתור ההזדמנויות היותר טובות בחו״ל, אינם משתווים למשקיע נדל״ן מקומי שחי ונושם ומשקיע בנדל"ן בשכונה או באזור שאנחנו נרצה להשקיע.

במבחן התוצאה, ניתן לקבוע נחרצות שברמת הנכס הבודד, סביר שמשקיע ישראלי שאיננו מקצוען בתחום ואיננו "עובד" בהשקעות האלה במשרה מלאה, ישיג עסקאות פחות טובות מהמשקיע המקומי בארץ ובאיזור בחו"ל שבו רצינו להשקיע.

2. נגיד שעשינו את הצעד ורכשנו דירה או בית להשקעה. מה השלב הבא?
אז נניח ועברנו את שלב האיפה לקנות דירה בחו"ל, מה עכשיו? סה״כ זה ״פשוט״.
יש חברת ניהול מקומית, היא תנהל את הנכס, תדאג למצוא דיירים, תדאג לגבות את שכר הדירה, תדאג לתחזק את הנכס ובכלל החיים שלנו יהפכו לגן עדן.

על פניו זה מה שאמור לקרות עם חברת הניהול.
בפועל מהרגע שנכנס גורם נוסף לעסקה שלנו, חברת ניהול, אנחנו מתחילים לאבד שליטה בנכס. זה קורה מהעובדה הבסיסית שאין זהות אינטרסים בין חברת הניהול בפלורידה לבין המשקיע הקטן, מנס ציונה או תל אביב, או כל מקום בארץ שבו אתם גרים.

במדינות מתוקנות, כמו ארה״ב למשל, חברת הניהול תדאג לשגר למשקיע מיילים על כל התרחשות בנכס, בקרבתו, בשכונה ובעיר. המשקיע עלול למצוא עצמו שקוע במיילים בשפה זרה עם מונחים מקצועיים כאלה ואחרים שיגזלו ממנו זמן והתעסקות מיותרים.

אבל מיילים זה שטויות. מה יקרה ביום שיהיה צורך לעשות תיקון בבית החל מהחלפת ברז ועד החלפת גג? אילו כלים יש לניסים כהן מרחובות לדעת מה חומרת התקלה ומה מחיר התיקון שלה? ניסים יהיה חייב להסתמך על חברת הניהול שלו.

אבל ניסים כהן לא פראייר, הוא יבקש מחברת הניהול שלוש הצעות מחיר והוא יקבל שלוש הצעות מחיר: 8250 דולר, 9700 דולר, 11000 דולר. ניסים יבחר בהצעה ה"זולה", נכון? אבל אולי תיקון אמיתי של הגג יעלה רק 5000 דולר? מי יקח 3250 דולר לכיס מהכסף של ניסים? חברת הניהול!

3. מהי תשואה טובה לדירה והאם זו השקעה פאסיבית?
במודל שלנו, כלל ההשקעות שאנחנו עושים חייבות להיות פאסיביות מהטעם הפשוט שאנחנו לא רוצים להשקיע בהן זמן בניהול ותפעול, כי אנחנו רוצים להרוויח את הזמן שלנו. אנחנו לא מחליפים זמן בכסף.

בנוסף, המודל שלנו תמיד שואף לדבר ברבים ולא ביחיד. אנחנו אומרים שהמודל צריך להכיל מגוון מקורות הכנסה פאסיביים ממגוון נישות. כלומר, נשאף להחזיק יותר מדירה אחת להשקעה בחו"ל. כדי לייצר תזרים מזומנים משמעותי (המשכורת הנוספת שלנו) אנחנו רוצים הרבה דירות/נדל"ן בכמה מקומות ספציפיים בעולם. לכן, הכשלים המובנים שתיארנו באחזקת דירה בודדת בבעלות בחו"ל גדלים במכפלות אם כבר יש לנו פורטפוליו של 15-25 דירות ב-3-4 מדינות עם 7-8 חברות ניהול ברור לנו שפאסיביים אנחנו לא ניהיה כבר במודל ההשקעות הזה וניגודי האינטרסים ביננו לבין חברות הניהול בסבירות גבוהה יגרמו לנו להפסיד כסף.

לסיכומו של סעיף זה, אם רוצים באמת לייצר תזרים מזומנים המושתת על השקעות נדל"ן בחו"ל, "קניית דירה להשקעה באירופה או בארה"ב" לא תקדם אותנו, נצטרך להחזיק מערך של "דירות להשקעה". מערך כזה יגזול מאיתנו זמן רב ובסבירות גבוהה יגזול מאיתנו גם כסף. אנחנו לא רוצים שיגזלו מאיתנו כסף. לא בשביל זה הלכנו להשקיע בחו"ל…

אז אם לא כדאי להשקיע בדירה בחו"ל, איך בכל זאת אנחנו, עמית והגר, משקיעים בנדל"ן בחו"ל?
האמת, שלקח לנו לא מעט שנים ולא מעט השקעות, כולל במתווה ה"דירה בחו"ל", ללטש מודל שמנסה ליהנות מכל העולמות:

• גם ליהנות מתשואות גבוהות (יחסית) בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
• גם לשמר אותנו פאסיביים לחלוטין בכל ההשקעות.
• גם להגן עד כמה שניתן על הכסף שלנו.
• גם לכרוך את עצמנו עם שותפים להשקעה בעלי אינטרסים דומים ובשאיפה זהים לאינטרסים שלנו כמשקיעים "קטנים".