למה אנחנו מעודדים קניית נכס להשקעה בגרמניה, או יותר מדויק למה אנחנו משקיעים בנדל"ן במערב גרמניה ב״גוש דן״ של דיסלדורף?
אז לפני שנסביר למה דווקא באיזור הספציפי הזה במערב גרמניה, נסקור ממש בקצרה את מודל ההשקעות שלנו ובפרט לגבי השקעות נדל"ן בגרמניה ואיך גם אתם תוכלו להרוויח מקניית נכס בגרמניה להשקעה.
מודל ההשקעות המנצח שלנו
1. אנחנו משקיעים רק בעולם העשיר, החופשי והליברלי – ארה"ב ומערב אירופה ( כמו במקרה של קניית נכס בגרמניה להשקעה ) מתוך כוונה לנטרל עד כמה שאפשר השפעות פוליטיות חיצוניות שיכולות לאיים על יציבות נכסיי הנדל"ן.
2. כל השקעה שלנו בגיאוגרפיה שצוינה לעיל ( בהקשר של השקעות נדל"ן בגרמניה ) מבוצעת ביחד עם חברות ישראליות שעמדו במבחן חמש השאלות שלנו:
- כמה שנים הן פועלות בזירות ההשקעה שלהן?
- איך שרדו את משבר הנדל"ן העולמי בשנת 2008?
- מהו גובה ההון העצמי שהן ישקיעו בעסקה שבה הן יציעו לנו להשקיע גם?
- מהו גובה המינוף המקומי שהן יצליחו לגייס לעסקה?
- מיהו השותף המקומי שלהן? (למעשה הוא הפונקציה החשובה ביותר לאורך כל חיי העסקה)
3. כל נדל"ן להשקעה בגרמניה וכמובן גם קניית נכס בגרמניה להשקעה, מבוצע עם חברות שעמדו בתבחינים של סעיף 2 שמקימות שותפות משפטית לכל עסקה בה יש שותף מנהל (החברה המומחית) ושותפים מוגבלים (המשקיעים) וכך אנחנו מצליחים לתת למומחים לעשות את העבודה שלהם ואנחנו נשארים פאסיביים לחלוטין בהשקעות האלה.
4. מעגל הגנה אחרון – נחפש כמה שיותר חברות שכאלה המוזכרות בסעיף 2 (מכונות אצלנו "שחקני אלפא") ונפעל לפיזור גיאוגרפי רחב ככל האפשר להשקעות שלנו בתוך העולם העשיר.
כל האמור לעיל נועד לייצר לנו שחרור מוחלט מעיסוק בהשקעות האלה, כלומר, פאסיביות מלאה ומזעור סיכונים הנשען על חברות ותיקות ואמינות ששרדו את משבר 2008 ופיזור גיאוגרפי.
בנוסף, בכל המקומות שנשקיע, נדע למנף הלוואות מקומיות בזכות החברות הוותיקות שעימן אנחנו פועלים ומשטר המיסוי יהיה ברמות המקובלות בטווח של 15%-28%.
ניתן לשמוע על מודל ההשקעות שלנו בפירוט בערוץ היו-טיוב שלנו – "עמית והגר" ("מודל בחירת שחקני האלפא").
קניית נכס בגרמניה להשקעה – ועכשיו לחלק הפרקטי
לדעתנו ההשקעה הכי טובה היום באירופה המשקללת שיקולי מאקרו כלכלה, השלכות גיאופוליטיות ותנאים סביבתיים הינה באיזור מערב גרמניה במחוז הנורדריין וסטפאלייה
- המחוז מאופיין בהגירה חיובית, מעל 20% מאוכלוסיית גרמניה מתגוררת במחוז זה.
- רצף טריטוריאלי של ערים גדולות ומבוססות. מעל 7 מיליון תושבים בגוש ערים הצמודות זו לזו במרכז המחוז. והיוצרות את המטרופולין הגדול ביותר בגרמניה.
- תשתית תחבורתית נוחה ומהירה המאפשרת להגיע מכל מקום, לערים הגדולות והמרכזיות בגרמניה ובמדינות הגובלות – אמסטרדם, אנטוורפן, ועוד.
- זהו האזור עם מספר האוניברסיטאות הגבוה ביותר בגרמניה – 13 אוניברסיטאות.
- במחוז זה ממוקמות 21 מבין 50 הערים הגדולות ביותר בגרמניה.
- דיסלדורף, עיר הבירה של מחוז נורדריין, הינה העיר העשירה ביותר בגרמניה ומהערים העשירות והמובילות בכל אירופה.
- בהסתכלות היסטורית של שני עשורים לאחור ניתן להבחין במגמות ייחודיות בגרמניה שיצרו אקלים מצוין להשקעות בה בשנים האחרונות:
- עד לפני כעשור, הגרמני הממוצע, כתרבות וגישה לחיים, העדיף מגורים בשכירות על פני קניית נכס בגרמניה להשקעה כמו רכישת דירה ללא קשר למעמד הסוציואקונומי שלו. דפוס פעולה שגרם ליציבות (וקיפאון) במחירי הנדל"ן בגרמניה ושימור מחירי הנדל"ן הנמוכים בכל העשור שקדם ל-2008. בעקבות משבר 2008 החלו משקיעים רבים מהעולם לרכוש נדל"ן בגרמניה בה ראו מקום בטוח ויציב בעתות משבר.
- כמו בכל התפתחות מגמת נדל"ן, החלו רכישות הנדל"ן בערים המרכזיות ועם התייקרותן המגמה פרצה וגלשה לערי הלוויין הסובבות אותן. בערים אלו מגמת העלייה רק בראשיתה והצפי הוא להתחזקות והמשך המגמה בשנים הבאות.
מכל האמור לעיל אנחנו מרכזים השקעות נדל"ן שיובילו לקניית נכס בגרמניה להשקעה במעטפת הערים הסובבת את דיסלדורף, כדוגמת, זולינגן, אוברהואזן, בוכום, דיסבורג ועוד מתוך הבנה שבחוק הכלים השלובים הנדל"ני, עליית המחירים בעיר המחוז (דיסלדורף בגרמניה או תל אביב בישראל) תישפך החוצה לערי הלווין שלה (הערים שסביבה בגרמניה או גוש דן בישראל).
בחבל ארץ זה במערב גרמניה אנחנו משקיעים עם חברת נדלן ותיקה מאוד הפועלת בגרמניה משנת 2005 במודל השקעות שמגלם יתרונות רבים:
- ההשקעה היא במקבצי דיור למגורים (2-12 בניינים.
- משך העסקה 4-6 שנים.
- בניינים במצב טוב.
- בשכונות טובות במעטפת של דיסלדורף.
- בכל הבניינים מבוצעת השבחה לאחר הרכישה בשני מעגלים – שיפוצים (לרוב קוסמטיים) ופרצלציה של הבניין לדירות בודדות (תהליך משפטי שמאפשר בסיומו למכור את הדירות בבניינים כדירות בודדות ובך להגדיל את ערכן בשוק).
- העסקאות האלה גם מייצרות תזרים מהיום הראשון וגם מגלמות מעגלי השבחה ועליית ערך שאינם קשורים למגמות השוק.
- בשילוב תנאי המאקרו של המדינה והאיזור, החברה הוותיקה שעושה את זה כבר מ-2005 בגרמניה, המינוף הזול שניתן לנו המשקיעים השותפים בעסקה ואסטרטגיית ההשקעה המגלמת בטוחות חזקות והשבחה משפטית, נוצרת הזדמנות השקעה מאוד מעניינת עבורנו.
לכן אנחנו משקיעים (גם) כאן!
אולי יעניין אתכם:
