מינוף נדל"ן וכל היתרונות של זה למשקיעים

ישנן ארבע סיבות עיקריות למה נכון, טוב וחשוב להשקיע בנדל"ן:

1. נדל"ן (למגורים) הוא מוצר עם ביקוש קשיח לאורך כל חיי המין האנושי.
2. מחירי הנדל"ן, בהכללה, עולים עם השנים. בניגוד לרוב המוצרים שנקנה, שיאבדו את ערכם עם השנים, נדל"ן פועל הפוך ומעלה את ערכו עם השנים.
3. עיסוק בהשקעות נדל"ן פותח לנו צוהר לעולם המינופים, ההלוואות וכספים של אנשים אחרים (מה שקרוי בשפה המקצועית OTHER PEOPLE'S MONEY)
4. נדל"ן, אם מבוצע נכון, יכול להוות מקור להכנסות פסיביות כל העת.

במאמר הנוכחי נתמקד בסעיף 3 לעיל. מה זה, ואיך עובד מינוף נדל"ן? למה הוא ידידו הטוב של משקיע הנדל"ן ומה הסיכונים בו.

מה זה מינוף? ובכלל, איך למנף נדל"ן?

המונח מינוף בא מהמילה מנוף. המנוף עוזר לנו מבחוץ להגיע ליעדים ומקומות שלא היינו יכולים להגיע אליהם בלעדיו.

לדוגמא, בניית הפירמידות במצריים היתה חייבת להיעזר במנופים שיסייעו לעבדים שנשאו אבנים במשקלים מטורפים לגרור אותן ולהרים אותן עוד ועוד עד קצה הפירמידה.

המנוף בבניה המודרנית של היום מאפשר לבנות בתים ומגדלים גבוהים מאוד בזכות הסיוע שהוא מעניק בהרמת והנגשת חומרי הבניה לגבהים.

ללא המנוף הקדום וללא המנוף החדיש לא היו יכולים לצמוח בניינים לגבהים מעבר לגובה של 2-3 קומות.

המינוף שאנחנו עוסקים בו הוא מינוף פיננסי אך התוצאות של היותו, או חסרונו הינן זהות למינוף נדל"ן.

איך למנף נדל"ן עוזר לנו? בזכות מינוף, כלומר הלוואה (כסף שמגיע מחוץ להישג ידינו) נוכל לרכוש יותר נכסים, לייצר לעצמנו תשואות גבוהות יותר על ההון העצמי שלנו ולצבור עושר, שלא היה יכול להצטבר ללא הסיוע החיצוני לצאת לעצמאות כלכלית.

דוגמא למינוף נדל"ן

ברשותנו הון עצמי של 100 אלף דולר. עם סכום זה נוכל לרכוש בית צמוד קרקע במדינת ניו-יורק בארה"ב.

הבית הזה יושכר ושכר הדירה השנתי, נטו (FFO) יעמוד על 8000 דולר. כלומר על ההון העצמי שלנו, בעיסקה ללא מינוף נוכל להרויח 8000 דולר בשנה.

אחרי חמש שנים, בהן נצפה לעליית ערך של הנכסים בשוק המקומי ב-20% נמכור את הבית בשווי 120 אלף דולר.

כלומר, לאחר 5 שנים הרווח שלנו מההשקעה יעמוד על 40% משכר דירה ועוד 20% מעליית ערך.

כך, שהשקעה של 100 אלף דולר תחזיר לנו הביתה 160 אלף דולר, או במילים אחרות, הרווחנו 60 אלף דולר בחמש שנים.

עכשיו נעשה את ההשקעה הזאת עם מינוף

ניקח את ה-100 אלף דולר ונקנה איתו את הבית הראשון, בדיוק כמו שעשינו בדוגמא למעלה.

לאחר שנרכוש את הנכס הראשון, נלך לבנק למשכנתאות מקומי, נשעבד את הנכס שלנו לבנק וניקח הלוואה בשווי 75%, על סך 300 אלף דולר לחמש שנים במסלול של החזר ריבית בלבד בגובה 4% לחמש שנים ואת הקרן (300 אלף דולר) נחזיר בתום החמש שנים.

כלומר קיבלנו עוד 300 אלף דולר על חשבון ה-100 אלף דולר שכבר השקענו וזאת התשובה לאיך למנף נדל"ן, עם הכסף שקיבלנו נלך ונרכוש עוד שלושה בתים זהים לבית הראשון, כל אחד מהם יעלה 100 אלף דולר ויניב לנו שכר דירה שנתי נטו (לפני החזר ריבית על ההלוואה) של 8000 דולר.

עכשיו נבין איך בזכות המינוף הזה אנחנו מגדילים לעצמנו את התזרים

כאמור כל בית מניב 8% תשואה נטו שנתית. הבית שנקנה בהון העצמי יניב 8000 דולר. שלושת הבתים שנקנו בכספי המינוף יניבו עוד 24,000 דולר אבל מהסכום הזה, נחזיר כל שנה 4% מ-300 אלף דולר, 12 אלף דולר, תשלומי ריבית לבנק שישאירו אותנו "רק" עם 12 אלף דולר עודפים על ההשקעה בלי מינוף.

זה אומר שבכל שנה נרוויח בזכות המינוף 20 אלף דולר משכר דירה. שימו לב ש-20 אלף דולר מגלמים תשואה של 20% על ההון העצמי שלנו (ה-100 אלף דולר), שזאת תשואה פנומנלית.

אבל נפלאות המינוף לא הסתיימו בקפיצה מ-8% ל-20% תשואה. עליית הערך של הבית הראשון התרחשה גם אצל שלושת הבתים הנוספים. בכל ארבעת הבתים הייתה עליית ערך, אחרי 5 שנים של 20%.

כלומר הבית הראשון עלה מ-100 אלף דולר ל-120 אלף דולר ושלושת הבתים שנקנו בזכות המינוף עלו מ-300 אלף דולר ל-360 אלף דולר.

אחרי חמש שנים, נמכור את ארבעת הבתים בעליית ערך של 20%. יהיו בידינו כעת 480 אלף דולר (100 אלף הון עצמי, 300 אלף כספי מינוף ו-80 אלף רווח שנוצר מעליית המחירים של הנכסים בשכונה).

כעת נחזיר לבנק את הקרן שהלווה לנו בתחילת הדרך בגובה 300 אלף דולר ונישאר עם 180 אלף דולר, שהם 100 אלף דולר ההון העצמי הראשוני שלנו ו-80 אלף דולר רווחי ההון מעליית הערך של ארבעת הבתים.

 בחישוב הכולל של עסקת המינוף הרווחים הפירותיים, כלומר משכר הדירה, היו 20 אלף דולר בשנה כפול 5 שנים = 100 אלף דולר ועוד 80 אלף דולר רווחי הון הפער בין מחיר קניית הנכסים למחיר מכירת הנכסים. האמור ישאיר אותנו בסוף העסקה עם רווח של 180 אלף דולר.

לסיכום, בעסקה הלא ממונפת הרווחנו 60 אלף דולר. בעסקה הממונפת הרווחנו פי 3, כלומר 180 אלף דולר! ועכשיו גם אתם יודעים איך למנף נדל"ן! 

בדוגמא הזאת, הפשוטה, עם מספרים עגולים אבל בהחלט מציאותיים, ניתן להבין את משמעות מינוף עסקאות הנדל"ן שלכם.

"תרנגולת זהב"

אז אחרי שהבנו איך למנף נדל"ן עכשיו נלך לעוד פלא מנופאי בעולם הנדלן שנקרא גם בפי אחדים, "תרנגולת זהב", או "תזרים מזומנים לנצח".

העיסקה היא פשוטה יחסית ומצריכה לאתר הזדמנות בשוק הנמצא במגמת עליית מחירים משמעותית. 

מה אומרת העיסקה?

שוב 100 אלף דולר בעיסקה זו. נלך לבנק למשכנתאות לפני הרכישה של הנכס. ה-100 אלף דולר שלנו, הון עצמי יסייעו לנו לקחת הלוואה של 300 אלף דולר נוספים ולרכוש בית בשווי 400 אלף דולר. 

כלומר שוב לקחנו מינוף של 75%, אנחנו השקענו 1/4 מההון והבנק השלים לנו עוד ¾ מההון. לקחנו הלוואה ל-15 שנה בריבית קבועה של 5% במסלול של החזרי "רק ריבית". הנכס יניב תזרים שנתי של 8%.

כלומר הנכס יכניס 24000 דולר בשנה ואנחנו נשלם לבנק 15000 דולר בשנה. נישאר ביד עם הכנסה פסיבית של 9000 בכיס כל שנה.

נחמד אבל מה "תרנגולת זהב" פה?

התרנגולת תגיע אחרי תקופה של כמה שנים והיא תגיע רק לאחר שהבית יעלה את ערכו ב-35% ויהיה שווה 535000 דולר.

זה לא קורה בשנה או שנתיים, אבל כולנו מכירים מקומות של קפיצות מחירים כאלה תוך מספר שנים. ביום שהנכס יגיע לשווי הזה של 535000 דולר, נצעד זקופי חזה לכיוון הבנק ונבקש למחזר את המשכנתא שלנו ולהגדיל אותה.

היחס של ההלוואה ישאר 75% משווי הבית. אבל 75% משווי בית של 535000 דולר הם 400 אלף דולר, כלומר הבנק שיגדיל לנו את סכום ההלוואה על הנכס (ולא יגדיל את אחוזי ההלוואה מעבר ל-75%), יסייע לנו לחלץ את ההון העצמי שלנו, 100 אלף דולר מהעיסקה.

בואו נבין מה קרה כאן

שווי הנכס עלה בצורה יפה תוך כמה שנים, עשינו מחזור משכנתא, מהלך שחילץ את ההון העצמי שלנו, 100 אלף דולר, מחוץ לעיסקה. נמשיך לשלם 5% ריבית לבנק על ההלוואה שקיבלנו, 400 אלף דולר, בסך 20 אלף דולר בשנה.

אפילו אם לא נעלה לדיירים שלנו את שכר הדירה והוא ימשיך להיות 8%, נרוויח כל שנה 4000 דולר אחרי שנחזיר לבנק את עלות הריבית. אבל, וזה האבל הגדול, ההון העצמי שלנו חזר הביתה ויוכל לשרת אותנו בהשקעה אחרת.

כלומר ה-4000 דולר שיכנסו אלינו כל שנה הם "ביצת הזהב" שיכולה להימשך שנים רבות, תשלום קבוע, רציף, ניתן גם להעלות אותו עם השנים, שנובע מפער בין שכר דירה לעלות ריבית ההלוואה מהבנק, בשעה שההון העצמי שלנו המושקע בנכס המניב הוא אפס (!)

מינוף נדל"ן- "חוב טוב" ו"חוב רע"

בשתי הדוגמאות לעיל הצגנו את העוצמה והפוטנציאל הטמונים ב"מינוף" שהיא מילה יפה ל"הלוואה", שהיא מילה יפה ל"חוב", שהיא מילה יפה ל"כסף של אנשים אחרים".

כל מי שהמילים האלה מרתיעות אותו וגורמות לו גירודים ותחושות לא נוחות, כי אמרו לו שהוא היה קטן "אף פעם אל תהיה חייב לאף אחד כלום", מוזמן לעשות הפרדה בין "חוב טוב" ל"חוב רע".

"חוב טוב"

הוא החובות שהוזכרו כאן בדוגמאות המינוף הנדלני. לקחנו חוב, השקענו אותו בתבונה, תוך ניהול סיכויים וסיכונים וצמחנו ממנו כלכלית. הגדלנו את ההון העצמי שלנו בזכות החוב שלקחנו. קראו בהרחבה על יצירת הכנסה נוספת!

"חוב רע"

הוא כל חוב שאנחנו לוקחים והוא לא משרת אותנו לצורכי צמיחה והשקעה, אלא לצורך כיסוי גירעונות שלנו בגלל התנהלות כלכלית כושלת שלנו, שבה אנו מוציאים יותר כסף ממה שאנחנו מרוויחים.

החוב שניקח ל"סגירת המינוס בבנק" הוא חוב רע, הוא יעלם מהר מאוד בתוך מינוס גדול יותר אם לא נדע לשנות את התנהלותנו הכלכלית.

אז לא לא צריך לקטלג כל חוב כשורש כל רע. חוב טוב יכול להצמיח לנו שדה שלם של תבואה.

חוב רע, עדיף יהיה שלא ניקח אתו ונסגור המינוס שלנו באמצעות דרך חיים המבוססת על מה שיש ולא מה שניתן לשעבד בעתיד.

איפה ישנם סיכונים במינוף נדל"ן?

יש סיכונים במינוף. כל מי שמסתייע במכשיר המופלא הזה להגדיל את ההון העצמי שלו, חייב להבין גם את הסיכונים המגולמים בו:

הסיכון המרכזי הוא שההשקעה לא תעלה יפה, או לא תניב את התשואות המתוכננות בתוכנית העסקית ואז נצטרך לשלם לגורם המלווה, הבנק לצורך העניין, את כספי ההלוואה מתזרים הכנסות השוטף שלנו.

בוא נבחן את המינוף שנקלע לצרות בשתי העיסקאות שהוצגו לעיל:

בעיסקה הראשונה

לקחנו הלוואה של 300 אלף דולר לחמש שנים והתחייבנו להחזיר לבנק 12000 דולר בשנה ואת הקרן בשלמותה אחרי 5 שנים. כזכור ה-300 אלף דולר שימשו אותנו לרכוש 3 נכסים שכל אחד מהם היה אמור להניב 8000 דולר בשנה וביחד 24000 דולר. ב"עולם מושלם" כל שלושת הנכסים מושכרים כל החמש שנים, בכולם יש דיירים שמשלמים בזמן ובלי בעיות גביה ובכולם לא היו תיקונים חריגים.

כיוון שאנחנו לא חיים ב"עולם מושלם" אפשר לצפות להפתעות. לא כל שלושת הנכסים יהיו מאוכלסים ברצף, לא כל הדיירים ישלמו כמו שעון שוויצרי, יהיו תיקונים משמעותיים שינגסו בתשואה וכו'. במקרים כאלה התשואה השוטפת שלנו תישחק.

כזכור התשואה הייתה 20 אלף דולר בשנה (8000 דולר מהבית שקנינו בהון העצמי ועוד 12000 דולר משכר הדירה בשלושת הבתים הממונפים). במידה וסך ההוצאות והבלתמים שלנו לא עולים על 20 אלף דולר בשנה, אנחנו עדיין במקום יחסית טוב כי יש לנו מאיפה לשלם את ההוצאות האלה ועליית הערך של הבתים שלנו לא נפגמת (זה לא יפגע ברווחי ההון שלנו בסוף העסקה).

הבעיות יתחילו אם ההוצאות השוטפות שלנו יעלו על 20 אלף דולר בשנה. במצב כזה נצטרך "להביא כסף מהבית" כדי לשלם את הריבית לבנק ואת התיקונים בנכסים.

במידה ונתקשה להביא כסף מהבית לתשלומי הריביות והתיקונים, אנו עלולים להיכנס למצב שבו הבנק משתלט על כל ארבעה הנכסים ולמעשה אנחנו עלולים להפסיד את כל הקרן שהשקענו בבית הראשון בסכום של 100 אלף דולר.

בעסקה השנייה

ביום שהגענו למחזור המשכנתא, הגדלנו את החוב שלנו לבנק ל-400 אלף דולר (עד המחזור החוב היה 300 אלף דולר כמו בדוגמא הראשונה). אנחנו בחוב לבנק של 400 אלף דולר ומחזיקים נכס בודד. הסכנה בנכס בודד נקראת "הכל או לא כלום".

יכול להיות שיהיה לנו הדייר הכי טוב בעולם ולא יהיו נזקים ותיקונים בבית, אבל גם יכול להיות מצב שהבית יעמוד ריק תקופה כלשהי במרוצת חמש השנים של העסקה. כשהבית ריק תשלום הריבית ייפול עלינו כמובן.

היתרון הגדול בדוגמא השנייה, שבתרחיש של חדלות פירעון, שבו אנחנו לא יכולים לשלם לבנק את החזרי הריבית, אם הבנק ישתלט על הנכס, לא תהיה לנו פגיעה אגבית, כיוון שאין לנו הון עצמי בנכס. נפסיד את תרנגולת הזהב אבל לא נפסיד את ההון העצמי שבזכותו קנינו את התרנגולת.

אז למנוף של המינוף יש שני צדדים – צד של פוטנציאל צמיחה מטורף וצד של אובדן הון וכניסה להליכים משפטיים כנגד בנקים (מי רוצה דבר כזה?)!

לכן, כמו בכל תחום בחיים, גם במינוף צריך לפעול במידה ובתבונה לפי הרשימה הבאה:

1. להבין את משמעויות המינוף – סיכויים וסיכונים.
2. להתחיל להשתמש במינוף במינונים קטנים תוך הקפדה על חוסן העסקה שבה משתמשים במינוף.
3. ככל שטועמים ומתנסים במינוף, חשוב גם להחליט מה מידת המינוף שאתם רוצים לקחת אל מול ההון העצמי שלכם.
4. להכין מקור תקציבי שייתן מענה של חצי שנה לפחות למול תרחיש שתיק המינוף שלכם מתקשה להחזיר את ההלוואות ולשרת את החוב שלקחתם. באמצעות מקור זה, שהוא למעשה חשבון חירום, תוכלו לתת מענה לחודשים לא מבוטלים עד שתיפתר בעיית המינוף בהשקעה כזאת או אחרת.

איך למנף נדל"ן – לסיכום:

מינוף נדל"ן זה בכלל אומנות. צריך לדעת איך, כמה, איפה עושים אותו. צריך לא לתת לו לסנוור את עיננו ולדעת להפיק ממנו קפיצות מדודות בהון העצמי ולא לנסות לבנות איתו מנוף מהיר לשמיים.

אנחנו אוהבים מינוף ואנחנו משתמשים בו בהתאם לתוכנית עבודה שנתית. אנחנו לא מתפתים למנף כספים שהם מחוץ לתוכנית ומסגרת שבחנו והבנו את הסיכויים והסיכונים הטמונים בה.