איפה לקנות דירה בחו"ל? נתחיל מהסוף, לא כדאי לקנות דירה להשקעה בחו״ל!
אנחנו, עמית והגר, חסידים גדולים של השקעות נדל״ן בחו״ל אבל לא במודל ״קניית דירה בודדת באחזקה פרטית בחו״ל״.
הדברים שייכתבו כאן מבוססים על ניסיון לא מבוטל של עשרות רבות של עסקאות נדל"ן במבני השקעה שונים, שביצענו בשנים האחרונות ומאות שיחות עם ישראלים שעשו השקעות מסוג זה ושמענו מהם על ההתנסויות שלהם.
כל אלה סייעו לנו לגבש מודל השקעות נדל״ן בחו"ל ובעיקר איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל באופן שממזער את הסיכונים וממקסם את הרווחים על השקעות אלה.
למה לא לקנות דירה להשקעה בחו״ל?
1. נדל״ן מתאפיין בראש ובראשונה בהכרות עם האזור שבו נרצה להשקיע
אז איפה לקנות דירה בחו"ל- ככל שההיכרות שלנו טובה יותר ומעמיקה יותר עם האזור שבו בחרנו להשקיע בנדל״ן (שימו לב שאנחנו מדברים על נדל״ן להשקעה ולא על נדל״ן למגורים), כך נוכל לאתר עסקאות והזדמנויות שיגלמו תשואות גבוהות יותר על כספי ההשקעה שלנו.
בהנחה שאנחנו חיים ומתגוררים בישראל, תנאי הפתיחה שלנו באיתור ההזדמנויות היותר טובות בחו״ל, אינם משתווים למשקיע נדל״ן מקומי שחי ונושם ומשקיע בנדל"ן בשכונה או באזור שאנחנו נרצה להשקיע.
במבחן התוצאה, ניתן לקבוע נחרצות שברמת הנכס הבודד, סביר שמשקיע ישראלי שככל הנראה לא מתפרנס מהשקעות נדל״ן והפך למקצוען בתחום, ישיג עסקאות פחות טובות מהמשקיע המקומי בחו״ל.
2. נגיד שעשינו את הצעד ורכשנו דירה או בית להשקעה. מה השלב הבא?
אז נניח ועברנו את שלב האיפה לקנות דירה בחו"ל, מה עכשיו? סה״כ זה ״פשוט״. יש חברת ניהול מקומית, היא תנהל את הנכס, תדאג למצוא דיירים, תדאג לגבות את שכר הדירה, תדאג לתחזק את הנכס ובכלל החיים שלנו יהפכו לגן עדן. על פניו זה מה שאמור לקרות עם חברת הניהול.
בפועל מהרגע שנכנס גורם נוסף לעסקה שלנו, חברת ניהול, אנחנו מתחילים לאבד שליטה בנכס. זה קורה מהעובדה הבסיסית שאין זהות אינטרסים בין חברת הניהול בפלורידה לבין המשקיע הקטן, מנס ציונה או תל אביב.
במדינות מתוקנות, כמו ארה״ב למשל, חברת הניהול תדאג לשגר למשקיע מיילים על כל התרחשות בנכס, בקרבתו, בשכונה ובעיר. המשקיע עלול למצוא עצמו שקוע במיילים בשפה זרה עם מונחים מקצועיים כאלה ואחרים שיגזלו ממנו זמן והתעסקות מיותרים.
אבל מיילים זה שטויות. מה יקרה ביום שיהיה צורך לעשות תיקון בבית החל מהחלפת ברז ועד החלפת גג? אילו כלים יש לניסים כהן מרחובות לדעת מה חומרת התקלה ומה מחיר התיקון שלה? ניסים יהיה חייב להסתמך על חברת הניהול שלו.
אבל ניסים כהן לא פראייר, הוא יבקש מחברת הניהול שלוש הצעות מחיר והוא יקבל שלוש הצעות מחיר: 8250 דולר, 9700 דולר, 11000 דולר. ניסים יבחר בהצעה ה"זולה", נכון? אבל אולי תיקון אמיתי של הגג יעלה רק 5000 דולר? מי יקח 3250 דולר לכיס מהכסף של ניסים? חברת הניהול!
אז יהיו כאלה שירימו גבה ויגידו שלא כל בני האדם נולדו "גנבים" ואנחנו בהחלט מסכימים איתם.
בהסתכלות רחבה על מאות מקרים במדינות "נאורות", אנחנו רואים פעם אחר פעם שהמודל של הסתמכות על גורם מקצועי הרחוק 10000 ק"מ מהמשקיע הישראלי הקטן היא בגדר "פירצה הקוראת לגנב".
אתם יודעים מה, בואו נזרום בכל זאת עם היושרה של חברת הניהול שמצאנו. נאמר שהיא מנוהלת ע"י האפיפיור והקרדינל הראשי של הוותיקן, באמת שני אנשים שהאמינות היא נר לרגליהם והם באמת דוגמא ומופת בכל הקשור לדאגה ללקוחותיהם.
גם לחברת ניהול יש אינטרסים שונים מהאינטרס של המשקיע.
לדוגמא, בכל פעם שדייר יפנה את הנכס ויהיה צורך לאתר דייר חדש, חברת הניהול תתוגמל בעמלה שמנה (לרוב בגובה חודש שכר דירה) על מציאת הדייר החדש. במצב כזה, לחברת הניהול יש אינטרס להחליף דיירים כל חצי שנה בעוד שלמשקיע יש אינטרס לשמר את הדיירים כמה שיותר זמן.
דוגמא נוספת יכולה להיות מכירת הנכס – האם האינטרס שלנו למכור במחיר הכי גבוה הוא גם אינטרס של חברת הניהול "לאבד" נכס שאותו היא מנהלת לטובת דייר אמריקאי שלא יצטרך יותר את חברת הניהול?
ישנן עוד נקודות שהאינטרסים של הצדדים אינם חופפים ומייצרים פתח ל"שיטת מצליח". זה יכול להצליח אבל זה יכול גם לא להצליח. אנחנו פחות רוצים להשקיע כספים שלנו במנגנון "שיטת מצליח" (אנחנו מניחים שלוגיקה כזאת מקובלת על רוב המשקיעים).
3. האם זו השקעה פאסיבית?
במודל שלנו, כלל ההשקעות שאנחנו עושים חייבות להיות פאסיביות מהטעם הפשוט שאנחנו לא רוצים להשקיע בהן זמן בניהול ותפעול, כי אנחנו רוצים להרוויח את הזמן שלנו.
אנחנו לא מחליפים זמן בכסף. את הכסף נרוויח ללא תלות בזמן ואת הזמן, המשאב היקר ביותר בחיים, נשמור לעצמנו (כאלה אנחנו).
עכשיו נביט על "רכישת הדירה להשקעה בחו"ל" במתווה שמוצג כאן לנוכח מטרות ההשקעה. מהי המטרה ברכישת דירה להשקעה בחו"ל? רוב האנשים יאמרו לכם שהשקיעו במתווה זה כדי לייצר לעצמם תזרים מזומנים. זאת תשובה מצוינת וזו גם הסיבה שאנחנו משקיעים בנדל"ן בחו"ל אבל במתווה שונה לחלוטין.
אכן, קניית דירה להשקעה באירופה, אם תעבוד כמתוכנן, תייצר תשואה. נהיה מציאותיים ונדבר על תשואה משכר דירה במסלול זה בגובה 7% שנתי נטו.
אם אלה המספרים (וברוב המכריע של המקרים אלו יהיו המספרים), נצטרך להשקיע מיליון דולר לפי שער דולר/שקל של 3.5 ש"ח לשקל כדי לייצר לעצמנו תזרים חודשי של 20 אלף ש"ח.
בהנחה שתזרים כזה יכול לתת מענה מצוין כהכנסות פאסיביות לרוב המכריע של מעמד הביניים בישראל, זה אומר שנצטרך לעשות 10-15 השקעות נפרדות במתווה "דירה להשקעה בחו"ל" (בהנחה שמחיר דירה/בית יעלה 60-100 אלף דולר).זה אומר שיהיו לנו פי 10-15 יותר עדכונים, מיילים, אינטראקציות מחברת הניהול בנוגע לפורטפוליו הנכסים שלנו.
כדי להתייחס ולהגיב למסה כזאת של מיילים נצטרך "לעבוד" בזה. אבל זו עדיין הבעיה הקטנה שלנו. הבעיה הגדולה יותר מתחברת לסעיף 2 לעיל. אפילו ומצאנו את חברת הניהול המושלמת בהנהלת האפיפיור וסגנו, האם זו תהיה חברת הניהול היחידה של כל 15 נכסינו? אם נרצה לרכוש נכסים בכמה איזורים בחו"ל, בהכרח נצטרך כמה חברות ניהול.
אם אנחנו מתחילים להתנהל מול כמה חברות ניהול יגבר מאוד הסיכוי שלא כולן ינוהלו ע"י האפיפיור וסגנו וכאן נתחיל לחטוף.
בהתחלה בקטנות ולאט לאט יגבר התיאבון של חלק מהמנהלים של נכסינו לעקוץ אותנו ולגנוב אותנו, ולו מן הטעם הפשוט שאנחנו גרים בנס ציונה והנכסים שלנו מפוזרים במיאמי, טקסס, ניו יורק ולוס אנג'לס.
לסיכומו של סעיף זה, אם רוצים באמת לייצר תזרים מזומנים המושתת על השקעות נדל"ן בחו"ל, "קניית דירה להשקעה באירופה" לא תקדם אותנו, נצטרך להחזיק מערך של "דירות להשקעה".
מערך כזה יגזול מאיתנו זמן רב ובסבירות גבוהה יגזול מאיתנו גם כסף. אנחנו לא רוצים שיגזלו מאיתנו כסף. לא בשביל זה הלכנו להשקיע בחו"ל…
ניסינו להציג כאן שלוש סיבות עיקריות מדוע השאלה הכל-כך ישראלית "איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל" היא שאלה נפוצה למדיי, אבל היא לא מעידה על חשיבה תכנונית-אסטרטגית למה לבחור באפיק השקעה כזה.
למה לסכן את ההון שלנו מעבר לים במודל שמיומו הראשון מציב אותנו בתנאי פתיחה טובים פחות מאלה של המשקיע הקטן המקומי?
אם התעניינתם במדריך איפה לקנות דירה בחו"ל, יש מדריכים נוספים שלנו על אזורים ספציפיים:
אז אם לא כדאי להשקיע בדירה בחו"ל, איך בכל זאת אנחנו, עמית והגר, משקיעים הרבה כספים בנדל"ן בחו"ל?
האמת, שלקח לנו לא מעט שנים ולא מעט השקעות, כולל במתווה ה"דירה בחו"ל", ללטש מודל שמנסה ליהנות מכל העולמות:
גם ליהנות מתשואות גבוהות (יחסית) בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
גם לשמר אותנו פאסיביים לחלוטין בכל ההשקעות.
גם להגן עד כמה שניתן על הכסף שלנו.
גם לכרוך את עצמנו עם שותפים להשקעה בעלי אינטרסים דומים ובשאיפה זהים לאינטרסים שלנו כמשקיעים "קטנים".
יש לכם תהיות נוספות בנוגע לאיפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל? תוכלו לקרוא עוד על מודל ההשקעות שלנו במאמר אחר שלנו "איפה משקיעים?! – מדריך ההשקעות של עמית והגר" וכן להאזין לנו בערוץ היוטיוב שלנו "עמית והגר" בפרק 2 בפודקאסט שלנו שנקרא "מודל בחירת שחקני האלפא".
בברכה,
עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות.
