השקעות נדל"ן בארה"ב

השקעות בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט הפכו בשנים האחרונות לנפוצות למדיי בישראל. מגוון סיבות גורמות לעשרות אלפי ישראלים להשקיע בנדל"ן מעבר לים.

אנחנו משקיעים בנדלן בארה"ב כבר משנת 2014 בשורה לא מבוטלת של השקעות עם מספר "שחקני אלפא" שונים וצברנו לא מעט ידע וניסיון בתחום.
במאמר זה נסקור את תפיסת עולמנו בנוגע לדרך ולאופן שנכון להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

השקעות נדל"ן בארצות הברית – למה להשקיע בארה"ב?

ישנן המון סיבות טובות למה להשקיע בנדלן בארה"ב:

  1. שוק של 330 מיליון איש שצריכים כולם מיטה לישון וקירות לגור בתוכם. אמנם רק 4% מאוכלוסיית העולם אבל מהווים 35% מכלל הצריכה העולמית.
  2. הכלכלה החזקה בעולם.
  3. משטר דמוקרטי-ליברלי.
  4. שפה בין-לאומית (אנגלית).
  5. רגולציה ושקיפות המאפיינים את אומת הקפיטליזם.
  6. ובטח יש עוד המון סיבות טובות.

 

השקעות נדל"ן בארצות הברית

ישנן גם סיבות למה לא להשקיע בארה"ב במחצית השניה של 2020:

  1. השוק שחווה משבר גדול בשנים 2008-2009 נמצא כבר במגמת עליה מזה 12 שנים.
  2. האפשרות לאתר עסקאות נדלן איכותיות שמגלמות רווח אמיתי ביום הקניה הולכת ומצטמצמת.
  3. זעזועים פוליטיים המאפיינים את שלטון טראמפ עלולים לייצר עננת אי וודאות על עתידה של ארצות הברית.
  4. התפרצות הקורונה בתחילת שנת 2020 והשלכותיה על כלכלת העולם בכלל ועל כלכלת ארה"ב בפרט.

אז יש סיבות טובות למה להשקיע בנדלן בארה"ב ויש גם סיבות שהופכות את השוק הזה, הענק יש לומר, לפחות אטרקטיבי.

למה ואיך אנחנו ממשיכים להשקיע בנדלן בארה"ב גם ביוני 2020?

"עסקאות טובות" – בשוק כל כך גדול וכל כך מגוון, תמיד, אבל תמיד, תהיינה עסקאות טובות. ברור שהן תהיינה יותר קשות לאיתור וברור שהן תהיינה יותר נדירות וברור שבשביל לאתר עסקאות טובות יהיה צורך לבדוק הרבה יותר עסקאות מבעבר. על כך אין עוררין. השוק, בהכללה, הופך להיות יותר מאתגר והוא יגלם גם תשואות נמוכות יותר.

השקעות נדל"ן בארצות הברית – איך נמצא את העסקה הטובה?

זאת למעשה השאלה המרכזית שצריכה להישאל בבואנו להחליט האם אנחנו פועלים כמשקיעים בזירה כזאת או אחרת.
אנחנו יוצאים מנקודת הנחה מפוכחת וצנועה שהמרחק הפיזי שלנו מארה"ב מקטין עד מאפס את האפשרות האמיתית שלנו להתחרות במקומיים על נתח הולך וקטן של עסקאות טובות. אף אחד לא יוכל לשכנע אותנו שיש לנו יתרון כלשהו באיתור הזדמנויות על פני אנשי מקצוע אמריקאים שרואים, נושמים ונחשפים 24/7 להזדמנויות השקעה עוד בשלב ה-OFF MARKET.

לצד החובה להמצאות פיזית בשטח (BOOTS ON THE GROUND), בביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב נחפש גם פלח שוק קטן יותר מ"הבית הבודד" כדי לבדל את עצמנו מרוב המשקיעים הקטנים ונפנה לעסקאות גדולות יותר של 5-25 מיליון דולר. ברובד העסקאות האלה, אין משקיעים קטנים שמחפשים פליפ כזה או אחר ויש בו שכבה אחרת של אנשי מקצוע – קרנות, בנקים, מתווכים, ברוקרים וכו' שמקושרים לבעלי הון גדולים יותר, שדואגים מאוד לשמור גם על המוניטין שלהם (בצורה של הצגת עסקאות ערכיות יותר).
כלומר, בכניסה להשקעות במנעד של 5-25 מיליון דולר עולים, למעשה, לליגה גבוהה יותר ואיכותית יותר עם הרבה פחות מתחרים.
יצויין שקיימים עוד רבדים של השקעות של עשרות ומאות מיליונים שמהווים מועדונים סגורים של קרנות יעודיות (בלאקסטון ודומיה) וגופים מוסדיים מהארץ ומהעולם.

בין השיטין כבר ברור שבמודל שלנו אנחנו לא ה-GP ׁ(השותף המנהל), אלא אנחנו ה-LP (השותף המוגבל). אנחנו במפורש לא מתיימרים להיות מנהלי העיסקה כי אנחנו לא גרים בארה"ב, אנחנו לא עוסקים באופן פיזי שנים ארוכות באיתור, קנייה ומכירה של נכסים בארה"ב ואין ברשותנו את ההון של מועדון העסקאות 5-25 מיליון דולר.
לכן אנחנו עושים את ההשקעות שלנו בנדל"ן בארה"ב (ובנדל"ן בכלל) עם "שחקני אלפא" שמביאים עימם את הידע, הניסיון, ההון והשת"פ האסטרטגי עם השותפים המקומיים שעונים לתנאים שהוזכרו לעיל.

למיטב נסיוננו הזוגי ומשיחות עם מאות רבות של משקיעים בנדל"ן בארה"ב ובחו"ל, למשקיע הישראלי הממוצע, זה יהיה מודל ההשקעה בנדל"ן בארה"ב הנבון ביותר עם סיכויי ההצלחה הגדולים ביותר וההתעסקות השוטפת הנמוכה ביותר.

אבל מה עם הקורונה, האם נכון להמשיך לעסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב בעידן אי הוודאות?

בעת כתיבת מאמר זה, יולי 2020, העולם מצוי כבר חצי שנה באירוע מכונן שלא נראה כמותו, שהשלכותיו עוד רחוקות מלהיות ברורות. מגפת הקורונה משתקת סדרי עולם, מקריסה ענקים, מייצרת אי וודאות גלובלית וטומנת בחובה גם הזדמנויות בלתי מוגבלות.

אין עוררין שהמציאות העכשווית היא חסרת תקדים ומייצרת ערפל קרב באשר לשווקים בכלל ושוק הנדל"ן בפרט. האם זה אומר שאנחנו צריכים לנקוט בגישה של "במקום דרוך", לעצור את כל ההשקעות עד שהשמיים יתבהרו? או אולי נעשה התאמות לערפל הקרב וננסה להמשיך ולחפש הזדמנויות תוך נקיטת צעדי זהירות מתאימים?

אנחנו בחרנו להתעמת עם ערפל הקרב ולהמשיך עם שחקני האלפא שלנו לאתר כעת "הזדמנויות קורונה" שייפלטו בתקופה הקרובה לשוק בשל מצוקת חלק מהמחזיקים בנכסים.
אבל מה זה אומר לנקוט צעדי זהירות, הרי כתבנו כאן שאנחנו לא הגורם ש"נועל את המגפיים" בשטח, אלא אנחנו הגורם שמחפש את השותפים הנכונים שבאמת יכולים לאתר הזדמנויות ספציפיות, לקנות אותן, לנהל אותן ולממש אותן. ובכל זאת, ישנם כמה "מעגלי אבטחה" שנקיף סביבנו גם את "שחקני האלפא" בעסקאות בתקופה הנוכחית:

  1. נשקיע רק בנדל"ן למגורים, עבור מעמד הביניים, בשכר דירה חודשי שינוע בין 850-1600 דולר
    מה נשיג כאן?
    נדלן למגורים – לא תיירות, לא משרדים, לא לוגיסטיקה. גם שיש וירוסים ומחלות ברחובות אנשים צריכים לגור בבתים (ביתי הוא מבצרי) ולכן אנחנו מעריכים שבהינתן מיתון מתמשך, אנשים ישמרו ויוציאו כספים על מוצרי הבסיס – מים, אוכל ובית (שכר דירה). על כל שאר הדברים קל לוותר. שלושת האחרונים מגלמים מילה אחת – הישרדות.
  2. מעמד ביניים – המעמד הגדול ביותר שמשתכר 50K-100K לשנה שמסיבות שונות נאלץ, או מעדיף להתגורר בשכירות.
  3. שכר דירה 850-1600 דולר – כמובן שלא "נכעס" אם ישלמו לנו יותר, אבל המיקוד כאן הוא על דיור למעמד הביניים ולא דיור יוקרה. דיור יוקרה גם יפגע בעת משבר מהר יותר וחזק יותר מדיור למעמד הביניים.
  4. הגדלת הלחץ במבחני הלחץ – מבחן לחץ הוא מבחן הנועד לבחון את עמידות העסקה בעיתות משבר, כלומר המבחן מנסה לצפות את תרחישי הקיצון בהן העסקה תכנס למצבים מסוכנים והמשקיעים עלולים לאבד חלק מהקרן שהשקיעו או אפילו את כולה. דוגמא למבחן שכזה – מתחם מולטי פמילי עם 100 דירות: המבחן צריך לענות על השאלה "מהו אחוז התפוסה הנמוך ביותר של המתחם, אשר מתחתיו יצטרכו המשקיעים להביא כסף מהבית לשמר את העיסקה, או שהבנק יהיה רשאי להשתלט על העיסקה"?
    לדוגמא – טרום קורונה היינו נכנסים לעיסקה כזאת אם ב-60% תפוסה (60 דירות מתוך 100) שכר הדירה שישולם ע"י ה-60 יספיק לתשלומי הקרן והריבית של המשכנתא או של ההלוואה, תשלומי המיסים, תשלומים נלווים, תשלומים לשיפוץ ואחזקת הנכס ועוד.
    במהלך הקורונה ולאחריה בתקופה שקשה כעת לחזות נכנס לעסקה  בה ירד הרף ל-50%.
  5. נעדיף עיסקאות מניבות ובכך נמזער את הסיכונים הגדולים יותר הגלומים בעסקאות יזמיות.
    גם להעדפה זו יש מחיר, שכן בעיסקאות יזמיות טמון בדרך כלל רווח גדול יותר מעיסקה תזרימית.
  6. נרצה מינופים צנועים וסולידים יותר – אם בעיסקאות טרום קורונה היינו נכנסים במינופים שהגיעו ל-75%, אזי כעת, נראה שמינוף של 50% יהיה גבול עליון בעסקאות. גם כאן להקטנת המינוף תיהיה השפעה על התשואה אבל עדיף תשואה נמוכה יותר ביד ממינוף גבוה ועסקה מדממת שעוקלה ע"י הבנק.
  7. נחפש עיסקאות שמגלמות מחיר הנמוך לפחות ב-20% מהמחיר שהיה לפני הקורונה – השוק היום בארה"ב נמצא במצב של "העדר קונים מרצון והעדר מוכרים מרצון". זה מצב נדיר שקורה בגלל אירוע תקדימי שסימני שאלה רבים מרחפים עדיין מעליו. הבעיה במצב הזה היא כפולה: יש קיפאון מוחלט שנכפה על כולם וזו שאלה של זמן עד שהסכר יפרץ מחדש ובנוסף אף אחד לא יודע מה יקרה למחירי הנדל"ן ביום שהעולם יחזור למסלולו ויתכן שמחירי השוק היום יהיו גבוהים ממחירי השוק ביום שאחרי. לתרחיש הזה חייבים לתת מענה כבר בעת רכישת העסקה הקרובה ע"י תמחור נמוך משמעותית ממחיר השוק היום.

 

הערה: ישנו עוד אפיק השקעה שנשקול בחיוב גם בעת קורונה אבל גם הוא חייב להיות עם "שחקן אלפא" שמתמחה בנישה מסוימת. אנחנו משקיעים, גם בתקופה הנוכחית, בקרן הון שרוכשת מבנים ומתקנים המושכרים בחוזים ארוכי טווח לממשלת ארצות הברית. לדוגמא, בתי חולים של צבא ארה"ב, משרדים של משרדים ממשלתיים וכו'. מדובר על חוזים של 10-15 שנים עם השוכר העשיר בעולם. זו השקעה שונה במאפיינה, לטווח ארוך, לפחות 10 שנים, בקרן מאוד ייחודית שגם מחלקת ריביות רבעוניות במנגנון שמתגמל את המשקיעים ככל שהזמן עובר.

 

בברכה,

עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות

הרשמו לקבל עדכונים בנוגע לכנסים הקרובים

הצטרפו לקהילה של עמית והגר

הזמנה לכנס משקיעים