לא על המייפל לבדו ודווקא בעת משבר – הזדמנויות ההשקעה בשוק הנדל"ן הקנדי

הזדמנויות ההשקעה בשוק הנדל"ן הקנדי - עמית והגר

14 בפברואר 2023

 

הביקוש לדיור הוא כידוע ביקוש קשיח – קורת גג היא כנראה מוצר נדרש מאז ולתמיד – אבל יש מקומות שבהם הביקוש הזה מרקיע שחקים (תרתי משמע). טורונטו וסביבתה הן בדיוק מקום כזה. וכשהביקוש הגדול פוגש היצע מצומצם – המחירים מאמירים לאורך הזמן, ועבורנו כמשקיעים זו הזדמנות גדולה.

מייד נסביר את האמירה הזו, אך נתחיל בסיפור מסגרת קצר על המרחב הקנדי.

קנדה היא אחת הכלכלות היציבות והגדולות בעולם, היא עשירה במקורות אנרגיה (נפט וגז), נהנית מאינטגרציה הדוקה עם השכנה האמריקנית – המערכת הכלכלית הגדולה בעולם – ונחשבת ליעד אטרקטיבי מאוד להגירה ולמגורים, נוכח רמת החיים הגבוהה ואיכות החיים הטובה שהיא מאפשרת.

האינפלציה העולמית והעלאות הריבית לא פסחו כמובן גם על מדינת המייפל. גובה הריבית בקנדה עומד היום על 4.5%, והבנק המרכזי הקנדי מדווח על השפעה טובה של המדיניות המוניטארית הזו על המשק. להערכת הבנק, העלאת הריבית תביא לירידה ברמת המחירים – 3% כבר במהלך 2023 ו-2% בשנת 2024.

יש עוד הרבה מה להגיד על קנדה והמערכת הכלכלית שלה, אבל אנחנו משתדלים להיות ממוקדים, ועל כן נחזור לשוק הנדל"ן למגורים בעיר טורונטו. נדבר על ביקוש, על היצע ועל ההזדמנויות שביניהן.

למה הביקוש גבוה?

במילה אחת – הגירה. בכמה מילים – מדיניות קנדית מעודדת הגירה.

נושא ההגירה הוא אחד ממאפייניה הבולטים של קנדה. זוהי מדינה שעד כה קלטה מידי שנה
400,000-300,000 מהגרים (בהתאם ליעד שנתי של כאחוז מאוכלוסייתה). במהלך 2022 מספר המהגרים הגיע לשיא של יותר מ-430,000 אנשים, ועד שנת 2025 מוערך שמדיניות ההגירה תתרחב אף ל-500,000 מהגרים בשנה.

מאות אלפי המהגרים הללו זקוקים לקורת גג. נתון זה, בשילוב עם הגידול הטבעי של האוכלוסייה, מגדיל באופן קבוע את הביקוש לנדל"ן במדינה, בפרט בערים הגדולות – טורונטו, מונטריאול ואוטווה – שהן גם המוקדים הכלכליים של המשק. קונקרטית לגבי טורונטו, נדגיש שהיא המרכז הפיננסי השני בגודלו בצפון אמריקה (אחרי ניו יורק), ושהיא אחראית לקליטתם של כמחצית מהמהגרים שהגיעו לקנדה בשנה האחרונה (כאמור, למעלה מ-430,000 איש סה"כ).

למה ההיצע מצומצם?

השילוב שבין מחסור בקרקעות המאושרות לבנייה לבין "נפלאות הביורוקרטיה" בהקשר הזה (ריבוי ועדות ותהליכי אישורים) – השילוב הזה מאט מאוד את קצב קידום הפרויקטים ומצמצם את היצע יחידות הדיור במרחב העירוני הקנדי.

בנוסף, בטורונטו – שהיא גם העיר הרביעית בגודלה בצפון אמריקה ויעד נחשק במיוחד בקרב המהגרים – מגזר הבנייה מוגבל ביכולתו לבנות יחידות דיור ברחבי העיר, נוכח חוק הגנת הסביבה החל על חלקה הצפון-מערבי ("החגורה הירוקה" / The Green Belt). ההגבלה הזו יוצרת מציאות שבה היצע המגורים בעיר הוא בעיקר ברבי-קומות, או בפרברים המרוחקים מעט מהמוקד העסקי ("טורונטו רבתי").

למה יש כאן הזדמנות השקעה נהדרת?

כאמור, המפגש בין ביקוש רחב להיצע מצומצם מוליד עבורנו כמשקיעים הזדמנויות לתשואה גדולה. ניתן להעריך שערכו הפיננסי של פרויקט מגורים חדש במרחב מבוקש מאוד – רק ילך ויעלה לאורך הזמן.

בימים אלה, וכנראה שבטווח הקצר-בינוני, מהלכי הריסון של הבנק המרכזי, בדמותן של העלאות הריבית, מכווצים את שוק הנדל"ן בטורונטו (יוקר המשכנתאות; ירידת מחירים  בשיעור של כ-16% במהלך 2022) – וזו בשורה טובה לשלב הכניסה להשקעה במיזמי נדל"ן למגורים; המחירים הם "מחירי סוף עונה" – תמיד טוב לקנות בזול… ירידת המחירים הכללית שכנראה עוד תגיע תועיל גם היא למיזמים (ולאטרקטיביות ההשקעה בהם), בדמותה של הוזלת עלויות הבנייה הצפויות.

תנאי הבסיס של טורונטו בשילוב עם מהלכי הריסון, כפי שתוארו לעיל, מעידים על מצב של "ביקוש כבוש": גם אם העלאת הריבית יוצרת כרגע האטה, הביקוש באזור זה קיים תמיד וכנראה "ממתין" להזדמנות לפרוץ. בטווח הארוך, הוא בוודאי יפרוץ ומחירי הנדל"ן למגורים עוד יעלו.

רוצים לשמוע עוד על נדל"ן בקנדה?
אנחנו כאן בשבילכם.

בהצלחה!

עמית והגר.