נדל"ן – חומת המגן מפני אינפלציה

23 במאי 2022

 

כשהאינפלציה בעולם רושמת שיאים, אחת הדרכים להגן על ערך הכסף היא להשקיע בנדל"ן * מדוע נדל"ן מספק הגנה מפני אינפלציה, איזה סוג נדל"ן מעניק את ההגנה הטובה ביותר והאם כל זה נכון גם אחרי עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדיור

אחד התחביבים של אילון מאסק, האיש העשיר בעולם, הוא לחלק המלצות השקעה בזמנו הפנוי. בחודש מרץ האחרון הוא מצא זמן לייעץ למשקיעים כיצד להתמודד עם האינפלציה הגבוהה.

אחת ההמלצות הבולטות שלו היתה "להחזיק דברים פיזיים – למשל בתים".

הסיבה שמאסק נדרש לושא היא, כמובן, התפרצות האינפלציה ברחבי העולם. האינפלציה במדינות המערב מגיעה לשיאים שלא נראו עשרות שנים, השווקים נופלים – והמשקיעים שוברים את הראש איך לשמור על ערך הכסף וגם, אם אפשר, להמשיך להרוויח.

מאסק הוא ללא ספק גאון עסקי, והציוצים שלו מקפיצים לא פעם מחירי מניות ומטבעות שעליהם הוא ממליץ.

אלא שבמקרה הזה הוא בסה"כ חזר על מוסכמה רווחת בקרב המומחים הכלכליים, לפיה אחת הדרכים להתגונן מפני שחיקת ערך הכסף בתקופות של אינפלציה גבוהה היא להשקיע בנדל"ן.

מדוע נדל"ן נחשב לדרך להתגונן מפני אינפלציה, והאם ההמלצה הזו תופסת גם בימים אלה? התשובות לפניכם.

למה נדל"ן נחשב כאפיק השקעה שמגן מפני אינפלציה?

הנתונים לאורך עשרות שנים מראים שהאינפלציה ומחירי הדיור נוטים לנוע באותו כיוון – כלומר, כשהאינפלציה עולה, גם מחירי הנדל"ן עולים. אינפלציה בדרך כלל מביאה לעלייה בשכר (כדי לפצות על עליות המחירים), ועליות השכר מגדילות את התקציב המשפחתי לרכישה ולהשכרה של דיור ולכך שאנשים מוכנים לשלם יותר על המגורים שלהם.

"יש קשר ישיר בין מחירי הדיור לבין אינפלציה", אומר קולין ליזיארי, כלכלן ופרופ' המתמחה במימון נדל"ן מאוניברסיטת קיימברידג'.

לדבריו, לאורך תקופות ארוכות, מחירי הדיור עלו בקצב שתואם את קצב האינפלציה, במדינות המפותחות אף עקפו את עליית האינפלציה.

אבל זו לא הסיבה היחידה: נדל"ן נחשב להגנה מפני אינפלציה מפני שהבעלים יכולים להעלות את שכר הדירה כדי לפצות את עצמם על עליות המחירים (פירוט בהמשך).

הגנה נוספת ניתן להשיג על ידי קיבוע ריבית נמוכה על המימון שנלקח לצורך רכישת הנדל"ן. רוב המשקיעים נעזרים במשכנתא למימון העסקה.

הריביות בעולם עדיין נמוכות, למרות ההעלאות האחרונות. מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בתקופה הנוכחית, יכול ליהנות מריבית נמוכה לאורך שנים אם ישכיל לקבע את הריביות הנוכחיות.

האם אפשר לבנות על המשך עליות מחירי הדיור גם בעידן האינפלציה הגבוהה הנוכחי? הרי מחירי הדיור בעולם המפותח עלו כבר בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.

ההערכה הרווחת בקרב המומחים היא שמחירי הדיור בשווקים המערביים העיקריים צפויים להמשיך לעלות, אם כי בקצב נמוך יותר מבשנתיים האחרונות, ותוך שונות מאזור לאזור.

זאת, על רקע פער ניכר בין היצע הדירות למכירה לבין הביקוש לדיור ברבים מהשווקים המפותחים (בעיה שמוכרת היטב גם בישראל).

כך, למשל, חברת המחקר בתחום הנדל"ן CoreLogic העריכה בסוף השבוע, בניתוח מיוחד עבור "פורצ'ן", כי מחירי הדיור בארה"ב צפויים לעלות ב-5.9% בשנה הקרובה (מרץ 2022-מרץ 2023).

זה אמנם הרבה פחות מבשנים קודמות, אבל עדיין מדובר בעלייה משמעותית. 

ב-Corelogic חילקו את השוק האמריקאי ל-392 אזורים, ודירגו אותם לפי ההסתברות לירידת מחירים ב-12 החודשים הקרובים.

התוצאה: בכ-82% מהאזורים שנבדקו (321 מתוך 392), הסיכוי לירידת מחירים הוא "נמוך מאוד" (עד 20% הסתברות), או "נמוך" (הסתברות של עד 40% לירידת מחירים).

רק בכ-18% מהאזורים בארה"ב הסיכוי לירידת מחירים גבוה מ-40%.

גם בבריטניה, ההערכות הן להמשך מגמת עליית מחירי הדיור, בקצב מתון מבעבר.

מחירי הנכסים עלו ב-10.8% בשנה האחרונה (אפריל 2021-אפריל 2022) וב-1.1% בחודש האחרון, לפי הבנק הבריטי Halifax.

איזה נכסי נדל"ן הכי אטרקטיביים להשקעה כדרך להתגונן מפני אינפלציה?  

איאן פורמיגל, הכלכלן הראשי של פלטפורמת ההשקעות בנדל"ן CroudStreet, דירג את סוגי הנדל"ן השונים לפי הרמה שבה הם מוגנים מפני השפעות האינפלציה:

למקום הראשון הגיעו נכסי מולטי-פמילי, שלדבריו, מהווים נכס טוב להשקעה בתקופות של אינפלציה מ-3 סיבות עיקריות: תקופות שכירות קצרות, מה שמאפשר להעלות את שכר הדירה כדי להתאים אותו לעלייה באינפלציה; ההעדפה של גופים מוסדיים לנכסי מולטי-פמילי, שהופכת אותם לנזילים מאוד; וזמינות של אפשרויות מימון בריבית קבועה.

במקום השני מדורגים מחסנים לשימוש עצמי (self storage units), בשל העובדה שהם מאפשרים למשכיר להעלות את שכר הדירה אחת לחודש, כשבמקביל, מי שכבר איחסן את חפציו נוטה להשאירם למשכי זמן ארוכים.

מגפת הקורונה הביאה לעלייה בביקוש ליחידות אלה, בשל העובדה שאנשים רבים נאלצו להעתיק את מקום מגוריהם, והביקוש להן צפוי להמשיך לעלות.

במקום השלישי – מלונות. מלונות נחשבים לנדל"ן בעל יכולת הגנה גבוהה מפני אינפלציה, בשל האפשרות לשנות את מחירי החדרים מדי יום. עם זאת, מגפת הקורונה פגעה בסקטור, ואינפלציה גבוהה עלולה גם היא להביא לירידה בצריכת שירותי תיירות, ולכן נדרשת סלקטיביות רבה באפיק זה.

במקום הרביעי – מתחמי עבודה משותפים. במקום החמישי מתחמי דיור מוגן, שנהנים, מצד אחד, מגמישות בקביעת שכר הדירה, שמהווה הגנה מפני אינפלציה, אך סובלים מרמת הוצאות תפעוליות גבוהה, שהופכת אותם לחשופים לעלייה בהוצאות עקב אינפלציה.

במקום השישי נכסים לוגיסטיים –אחד מאפיקי ההשקעה הטובים ביותר בשנים האחרונות, שהביקושים הגבוהים לו צפויים להימשך, למרות שהגנה מפני אינפלציה אינה דווקא היתרון הגדול שלו, שכן נכסים לוגיסטיים מושכרים לרוב לטווח ארוך, של 5-10 שנים. במקום השביעי – נכסים רפואיים.

אלה צפויים ליהנות מצמיחה בביקושים בעשור הקרוב, אך לאו דווקא מעניקים הגנה גבוהה מאינפלציה, שכן הם מושכרים ל-5 שנים לפחות, וחשופים לעלייה בהוצאות התפעול.

במקום השמיני – משרדים. פורמיגל מדגיש שקימת שונות רבה ביכולת להתגונן מפני אינפלציה על- ידי השקעה במשרדים, בהתאם למיקום המשרדים, משך החוזה, רמת התפוסה  ועוד. כך, בניין משרדים במיקום טוב, שמושכר לשוכרים רבים בחוזים לטווחים קצרים יחסית (3-5 שנים) יתפקד טוב יותר בזמן אינפלציה לעומת בניין שמושכר ל- 5-10 שנים. הגנה טובה מאינפלציה אפשר לקבל בבנייין משרדים שלא יותר מ-20% ממנו מושכר לשוכר אחד, ושתקופות השכירות של רוב השוכרים הן 3-5 שנים.

במקום התשיעי – נכסים קמעונאיים. תחום הנכסים הקמעונאיים מתחלק לתתי-סוגים רבים, שלכל אחד מהם רמת הגנה אחרת מאינפלציה. אולם ככלל, נכסים אלה מושכרים לרוב לתקופות ארוכות, ותזרימי המזומנים של הסקטור היו פחות יציבים משל סוגי נכסים אחרים בשנים האחרונות. ועם זאת, מרכז מסחרי שכונתי, עם תמהיל שוכרים בריא, יתפקד לרוב היטב גם בזמן אינפלציה. 

למקום האחרון הגיעו נכסים שמושכרים לשוכר אחד לתקופה ארוכה של 20-30 שנה. חשוב לציין שברובם מובנה עדכון של שכר הדירה אחת ל-3-4 שנים, כך שגם כאן צריך לבחון כל השקעה לגופה.

לסיכום:

• השקעה בנדל"ן נחשבת לדרך טובה להגן על הכסף מפני אינפלציה.
• בעת בחינת השקעות נדלן בתקופת אינפלציה יש לבחון את מנגנוני ההגנה שמעניקה נישת ההשקעה הספציפית בה רוצים להשקיע.
•  מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות, אולם בקצב מתון מבעבר ותוך שונות רבה בין האזורים השונים.

ביבליוגרפיה:

1. Is Real Estate a Shelter From Inflation? Not Always
2. Real Estate Is Emerging as a Hedge Against Roaring Inflation
3. 10 CRE Assets Ranked By Their Ability to Withstand Inflation
4. The odds of a home price correction just spiked—this interactive chart shows if your local housing market is at risk