למה שילבנו את הנדל"ן בגרמניה כחלק משמעותי בתיק ההשקעות האלטרנטיבי שלנו?
אז לפני שנסביר למה ועם מי אנחנו בוחרים להשקיע שם, נסקור ממש בקצרה את מודל ההשקעות שלנו ובפרט לגבי השקעות נדל"ן בגרמניה.
הכירו את המודל שלנו
אנחנו משקיעים רק בעולם ה"עשיר", החופשי והליברלי – ארה"ב ומערב אירופה מתוך כוונה לנטרל עד כמה שאפשר השפעות פוליטיות חיצוניות שיכולות לאיים על יציבות נכסי הנדל"ן, אנחנו מחפשים רגולציה מהודקת ומחמירה ששומרת על בעלי הנכסים (לצד הגנות לדיירים), אנחנו מחשפים שקיפות מירבית על הנכסים ועל כל התהליכים הקשורים בנדלן.
כל השקעה שלנו במדינות האלה מבוצעת ביחד עם חברות ישראליות שאנו מכנים "שחקני אלפא" שעמדו בשורה ארוכה של בדיקות ששיכללנו מאז שהתחלנו להשקיע ב-2014.
אם ננסה ממש לתת את כללי האצבע אז מדובר בארבע שאלות שלנו:
כל השקעת נדל"ן שלנו בגרמניה, מבוצעת עם חברה שעמדה בכלל הבדיקות שלנו ואנחנו גם משקיעים בה שוב ושוב במשך שנים. בכל עסקה מוקמת שותפות משפטית בה יש שותף מנהל ("שחקן האלפא") ושותפים מוגבלים (המשקיעים), וכך אנחנו מצליחים לתת למומחים לעשות את העבודה שלהם ואנחנו נשארים פאסיביים לחלוטין בהשקעות האלה.
מעגל הגנה אחרון – נחפש שחקני אלפא שכאלה במדינות והנישות ההשקעה שנבחר להשקיע בהן ונפעל בשיטה זאת לפיזור בין נישות, בין גיאוגרפיות, בין מטבעות ובין שחקנים כחלק מאסטרטגיית ניהול הסיכונים בהשקעות.
רוצים ללמוד עוד על מודל ההשקעות שלנו?
מוזמנים לקרוא את המדריך שלנו להשקעות אלטרנטיביות - לינק
למה דווקא גרמניה? החוזקות של שוק הנדל"ן המקומי
מעבר למודל הכללי שלנו, הבחירה לשלב את גרמניה כחלק משמעותי בתיק ההשקעות נשענת על נתוני מאקרו עוצמתיים שקשה להתעלם מהם:
עוצמה כלכלית: גרמניה היא הכלכלה השלישית בגודלה בעולם והמנוע הכלכלי החזק ביותר של אירופה.
רגולציה ושקיפות: השוק הגרמני מתאפיין ברגולציה קפדנית ושקיפות יוצאת דופן, המעניקות רשת ביטחון ויציבות משפטית למשקיעים.
הגירה וביקושי שיא: שוק הדיור במדינה חווה לחצי ביקוש אדירים, המונעים בין היתר מהגירה של כ-1.5 מיליון אוקראינים ורוסים שנמלטו מאימת המלחמה המתמשכת וזקוקים לפתרונות דיור מיידיים וארוכי טווח.
השקעה בנדל"ן בגרמניה – ועכשיו לחלק הפרקטי
לאחר ההחלטה ללכת על נדל"ן להשקעה בגרמניה ולאחר שבחנו שחקני אלפא רלוונטיים, בחרנו לרכז את השקעות הנדל"ן שלנו בגרמניה עם שחקן אלפא ייחודי שעונה באופן מיטבי צבחינתנו על תבחיני ההשקעה המחמירים שלנו. מדובר בחברה ותיקה, שהוקמה על ידי ישראלי שעבר להתגורר בגרמניה עם משפחותו לפני שנים רבות. זאת חברת פיתוח, השקעות וניהול נדל"ן הפועלת בברלין ובערים מרכזיות נוספות בגרמניה, המציגה מודל פעולה חכם שמשנה את כללי המשחק.
למה אנחנו משקיעים בגרמניה דווקא עם שחקן האלפא הזה?
קבלות, ניסיון והיקף פעילות מרשים: המספרים מדברים בעד עצמם. שחקן האלפא שלנו ביצע עד היום 61 פרויקטים, מחזיק ומנהל יותר מ-80 בניינים הכוללים למעלה מ-1,000 דירות, ושומר על ממוצע תפוסה פנומנלי של 97% בנכסיו. החברה מתמחה בנדלן למגורים רק בגרמניה ופועלת על פי אסטרטגיית השקעות ברורה (הנתונים מעודכנים לחודש מרץ 2026).
Boots on the ground - היזם המקומי הוא החברה עצמה: היתרון העצום כאן הוא שהחברה אינה נסמכת על שותפים צד ג' או קבלני משנה חיצוניים לניהול הנכסים. החברה שאת אנשיה אנחנו פוגשים במשרדים כאן בישראל, היא בדיוק אותה החברה שמנהלת את הנדל"ן בפועל בגרמניה. זה מייצר שליטה מלאה בכל שרשרת הערך וזהות אינטרסים מוחלטת.
הפיכת הנכסים ל"תחנות ייצור אנרגיה ירוקה": הערך המוסף המרכזי במיזמי הנדל"ן שלהם טמון בחדשנות אנרגטית. החברה משדרגת את כל הפורטפוליו שלה כך שיעמוד בתקינה המחמירה של נצילות אנרגטית, שתיכנס לתוקפה בגרמניה בשנת 2029. בכל הנכסים מותקנים פאנלים סולאריים לייצור חשמל, וכל חדרי החימום בבניינים משופצים ומוכנסות בהם מערכות חימום חדשות ומתקדמות.
הגדלת ה-NOI ממקורות יצירתיים: הודות לשדרוג האנרגטי ולכך שהחברה רוכשת גז לחימום במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק (מהלך שהתאפשר כחלק מאסטרטגיה להרחבת הפעילות הנדלנית של החברה בפעילות אנרגטית) היא מסוגלת למכור לדיירים שלה חימום וחשמל במחירים מעולים. המהלך הזה גם מיטיב עם הדיירים וגם מגדיל משמעותית את ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) מהנכסים, כאשר את יתרות החשמל המיוצרות החברה מוכרת ישירות לרשת החשמל המקומית (ומייצרת מקור הכנסה נוסף).
השקעות מניבות בסיכון מגודר: השילוב של כל האלמנטים הללו – שחקן אלפא ותיק ומקצועי מאוד, השבחת הנכסים, התאמתם מראש לתקינה המחמירה וייצור מקורות רווח נוספים מהנדל"ן שאינם נשענים רק על שכר הדירה – מאפשר לחברה לייצר בעסקאות קצרות של שלוש שנים המחלקות תזרים רבעוני רציף ושותפות של המשקיעים גם ברווח היזמי בסיום העסקה (אחרי שלוש שנים בלבד).
סיכום
השילוב בין הכלכלה העוצמתית של גרמניה לבין מודל ההשקעה שלנו המבוסס על איתור שחקני אלפא מקצועיים, הוכיח את עצמו כהחלטה אסטרטגית נכונה. מצאנו שותפות המספקת נוכחות ישירה בשטח (Boots on the ground), אסטרטגיה מבריקה של התאמת הנכסים לאנרגיה ירוקה, ויצירת מקורות הכנסה חלופיים המגדילים את שורת הרווח. עבורנו, זו הדרך החכמה והבטוחה ביותר לשלב את שוק הנדל"ן הגרמני בתיק ההשקעות שלנו, לייצר תשואות אטרקטיביות, ולשמור על פאסיביות ושקט נפשי.
לצפיה בפרויקט הנדלן העדכני של שחקן האלפא בגרמניה לחצו על הקישור https://utm.guru/umk4A
זוגיות ממנכ״לת: מי בודק את שחקן האלפא?
ארבע השאלות שמופיעות למעלה הן בדיקה של החברה. יש שאלה חמישית שאף אחד לא כותב בטבלה, והיא בדיקה של הזוג: מי מכם בפועל יושב מול המספרים, ומי סומך על השני שעשה את זה. אצל רוב הזוגות התשובה היא שאחד בודק והשני חותם, ואז ההשקעה נשענת על אדם אחד במקום על שניים.
אם אתם הזוג הממנכ״ל, אתם רגילים לחלק אחריות ולא לחלק עבודה. גם כאן זה עובד: אחד יכול לרכז את החומר ולהביא אותו מסודר, אבל ההחלטה על סכום, על טווח ועל מה שקורה אם העסקה נמתחת מעבר לשלוש שנים, נלקחת בשניים.
והשאלה שכדאי לשאול לפני החתימה היא לא כמה נרוויח, אלא כמה זמן הכסף הזה סגור ומה קורה אם נצטרך אותו קודם. השקעה כזאת אינה נזילה, וזה בסדר גמור, כל עוד שניכם יודעים את זה מראש ולא מגלים את זה באמצע.
הצעד הבא שלכם
בחרו יחד מספר אחד: איזה אחוז מסך ההון המשפחתי אתם מוכנים להעמיד בהשקעות שאינן נזילות. כתבו אותו איפשהו. ברגע שיש מספר מוסכם, כל עסקה שמגיעה אליכם נמדדת מולו במקום להישקל מחדש מאפס בכל פעם.
גילוי נאות: המאמר משקף את תפיסת העולם והניסיון האישי של הכותבים, ונועד למידע כללי ולחינוך פיננסי בלבד. אין בו משום ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או הצעה לרכישת ניירות ערך, ואין בו המלצה להשקיע בגוף כלשהו המוזכר בו. השקעות נדל"ן בחו"ל כרוכות בסיכון, לרבות סיכון מטבע, סיכון רגולטורי, היעדר נזילות וסיכון לאובדן ההון המושקע. כל החלטה דורשת בדיקה עצמאית והתייעצות עם בעל רישיון מתאים.
המאמר הזה הוא חלק מתמונה גדולה יותר
כל מאמר כאן הוא חוליה במערכת ידע אחת שלמה: "זוגיות פיננסית": הספר, הכלים והקהילה של עמית והגר. יחד הם הופכים את הכסף משדה מוקשים לשפה משותפת של חופש, שותפות וצמיחה.
לרכישת הספר →או הצטרפו אלינו ותישארו מעודכנים: