מאמרים

משבר אנרגיה ושוק דיור בצמיחה: הגורמים שמשפיעים על שוק הנדל"ן בגרמניה בעידן הנוכחי

שוק הנדל"ן בגרמניה

ב-11 ביולי, צינור הגז – Nord Stream 1, המעביר גז טבעי מרוסיה לגרמניה דרך הים הבלטי, יצא לעבודות התחזוקה השנתיות הקבועות שלו, שנפרסות בדרך כלל על פני 10 ימים. בתקופה רגילה, ההודעה הזאת לא הייתה תופסת תשומת לב רבה מדי ולא הייתה זוכה לסיקור של עיתונים רבים בעולם. אבל הפעם מדובר בסיטואציה אחרת לגמרי.

המלחמה בין אוקראינה לרוסיה, שנכנסת לחודשה ה-6, שינתה את התמונה, ומעמידה את גרמניה והעולם כולו בדילמה כלכלית-מוסרית. רוסיה אחת מספקיות הגז הגדולות בעולם, החליטה בחודשים האחרונים להפסיק לספק גז, לפולין, בולגריה, הולנד, דנמרק ופינלנד, בגלל סירובן לשיטת התשלום החדשה שקבעה. לאוסטריה וצ'כיה קיצצה את אספקת הגז באופן משמעותי ולגרמניה, באמצע חודש יוני, הפחיתה את זרימת הגז ל-40% בלבד. כשנתוני חברת המחקר ICIS מראים שנכון לסוף 2021, 32% מהגז שזורם אל גרמניה מגיע מצינור הגז הרוסי. גזרה לא פשוטה.

האירופים מאשימים את רוסיה בכך שהיא עושה שימוש באספקת הגז ככלי "לניגוח פוליטי" ו"מחזירה" לאירופה על התמיכה בסנקציות נגדה. "משבר הגז" גורם לחשש באירופה לקראת החורף הקרב ובא, ויוצר חוסר ודאות שמשפיע על סקטורים וכלכלות רבות. המשבר הנוכחי גם מוכיח שאירופה תלויה מדי בגז הרוסי. שר הכלכלה הגרמני, רוברט האבק, הזהיר לאחרונה, כי מדינות האיחוד האירופי צריכות להיערך למקרה שמשלוחי הגז לא יתחדשו. אבל במציאות הנוכחית, המצב הוא שכרגע אין תחליף לגז הרוסי, וזו הוכחה, שוב, ששמירה על ערכים עלולה לגבות מחירים לא פשוטים.

המשבר עם רוסיה מגיע לגרמניה, הכלכלה הגדולה באירופה והרביעית בעולם, אחרי ארה"ב, סין ויפן, בתקופה מאתגרת. אי הוודאות ושיבושי אספקת הגז, שעלולים להימשך, לכל הפחות בחודשים הקרובים, יוצרים חשש שגרמניה נכנסת להאטה כלכלית אולי אפילו למיתון, כאשר האינפלציה בחודש יוני הייתה מעל ל-7.6% ומחירי המוצרים ממשיכים לעלות, גם בגלל משבר הסחורות העולמי והאינפלציה בארה"ב.

גרמניה שהצליחה להתאושש כמעט לחלוטין ממשבר הקורונה, ולהגדיל בחזרה את כמות הסחורות המיוצאות על ידה, בתור היצואנית ה-3 בגודלה בעולם, נאלצת בחודשים האחרונים לחוות ירידה בייצוא, עקב הסנקציות הכלכליות שהוטלו על רוסיה. בחודש מאי האחרון, ע"פ פירמת ראיית החשבון KPMG היא ייצאה סחורות בשווי של 125.8 מיליארד אירו (ירידה של 0.5%- לעומת החודש הקודם) וייבאה סחורות בשווי של 126.7 מיליארד אירו (עלייה של 2.7% לעומת החודש הקודם).

למרות ההאטה בכלכלה הגרמנית, מכון IFO, מעריך שב-2022 התמ"ג הגרמני יגדל ב-2.5% וחברת המחקר CBRE צופה שב-2023, האינפלציה בגרמניה תרד לרמות סבירות הרבה יותר של 3.1%.

שוק הנדל"ן בגרמניה

 

המחסור בגז יוצר עליות מחירים בכלכלת גרמניה, הפוגעות במידה מה בצמיחה ודורשות התאמות ריבית והתערבות ממשלתית. עליית מחירי האנרגיה מייקרת את מוצרי ועלויות הבנייה, כך מתייקרות דירות חדשות ודירות עתידיות שייבנו, ועל הקבלנים להתאים את עצמם ואת המחירים. 

ככל שהתהליך נמשך, התאמות מתרחשות גם בשוקי השכירות והדירות הישנות. כשהדירות החדשות מתייקרות, התאמת מחירים מתקיימת בכל שוקי הדיור. כל אלה בשעה שהריבית באירופה עדיין לא עולה בהתאם לקצב ההתאמה בארה"ב. 

 

הנדל"ן בגרמניה: ביקוש עולה ועליות מחירים בשוק שעדיין נחשב לאי של יציבות

במחצית הראשונה של 2022 הושקעו מעל ל-36.5 מיליארד דולר בהשקעות נדל"ן בגרמניה, עלייה של 3% לעומת אשתקד, ועלייה ממוצעת של 19% לעומת 10 השנים שקדמו לה. שוק הנדל"ן הגרמני לפי דו"ח CBRE עדיין נחשב לאי של יציבות עבור רבים, כשברלין, מינכן ופרנקפורט נכנסו לרשימת 10 הערים האטרקטיביות להשקעה באירופה.

 

שוק הנדל"ן בגרמניה

 

למרות שיעורי הריבית לטווח הארוך בגרמניה, שנמצאים במגמת עלייה משמעותית, שכיום עומדים ע"פ ycharts על 1.45%, בהשוואה ל-0.95% בחודש שעבר ו-0.29% בשנה שעברה, מומחים רבים מעריכים שמחירי הדירות בגרמניה צפוים לעלות השנה ב-7%. הסיבות טמונות במחסור בדירות, שכנראה יגבר על שיעורי הריבית ויוקר המחייה הגבוהים, שפוקדים גם את גרמניה בחודשים האחרונים.

לפי Statista, ברבעון הראשון של 2022, מחירם הממוצע של בתים צמודי קרקע ודופלקסים בערים הגדולות בגרמניה נע בין כ-5,413 אירו ל-10,349 אירו למ"ר. כשמינכן היא העיר שרשמה את העלייה הגדולה ביותר, לאחר שתוך עשור, מחירי הדיור כמעט הוכפלו בה, מ-5,400 יורו למ"ר ב-2012, לכ-10,349 יורו ב-2022. מחירי הדירות בגרמניה נמצאים במגמת עלייה מאז 2010, כשב-2020 ו-2021 העלייה הייתה גבוהה מהממוצע ועמדה על 10% משנה לשנה.

 

שוק הנדל"ן בגרמניה

 

 

זרם הפליטים מאוקראינה יגביר את הביקושים והמחסור בדירות מגורים

לפי האו"ם גרמניה קלטה אליה בחודשים האחרונים יותר מ-867,000 אוקראינים, שניסו להגן על עצמם מהתופת בארצם, וגם אלו משפיעים על שוק הדיור בגרמניה, בדגש על אזורה המזרחי. סבסטיאן וונש, ממכון מחקר הדיור GEWOS, אמר שהביקוש לנדל"ן בגרמניה עשוי לגדול בכ-400,000-200,000 יחידות דיור בשל זרם הפליטים האוקראיני, רובן בערים שכבר מאוכלסות יתר על המידה. הצפי של וונש היא שזרם הפליטים גם יעלה את מחירי השכירות לאחר שהפליטים שקלטה גרמניה כתוצאה מהמשבר במזרח התיכון ב-2015, העלה את מחירי הדיור בין 2018-2015 ב-3.5%.

 

"במציאות בה ריבית חסרת הסיכון נמצאת בעלייה, נבחר בפרויקטים נדלניים שממונפים בהלוואות עם ריביות קבועות ולא צמודות״

בחודשים האחרונים הבנקים המרכזיים ברחבי העולם מעלים את הריבית הבסיסית, כך שפיקדונות שאינם צמודי מדד בבנקים, מעניקים ריביות של 1.5%-2%. המשמעות היא שהריבית חסרת הסיכון נמצאת במגמת עלייה. במציאות כזו שבנקים מרכזיים בכל העולם מעלים את הריבית ומייקרים את הכסף חשוב לבחון היטב את אופן מימון הפרויקטים הנדלניים בהם נבחר להשקיע. הריבית הנמוכה ששחקני האלפא יכולים לקבל היום עלולה להתייקר בעתיד אם להלוואה לא יוצמדו מנגנוני ביטחון. המנגנון הכי טוב הוא כמובן קיבוע שער הריבית ההתחלתית לאורך כל תקופת ההלוואה. אם, לדוגמא, הבנק המלווה של הפרויקט הסכים להלוות 60% מעלות הפרויקט בריבית שנתית קבועה ולא צמודה למדד של 2% אז מרגע זה העלאות ריבית עתידיות לא תשפענה לרעה על העסקה בצורה של שחיקת התשואה הצפויה. 

זאת נקודה שחשוב מאוד לבדוק בעת בחינת השקעה בנדלן בכלל ובעת הנוכחית בפרט.

למרות שגרמניה, כמו מדינות רבות בעולם, נגררה בעל כורחה למציאות כלכלית מורכבת, התחושה שגם הפעם הכלכלה הגדולה באירופה תדע לצאת עם ידה על העליונה. אחד המגזרים, שמציגים עמידות מרשימה בתקופה זו, הוא שוק הנדל"ן הגרמני, שממשיך להציג עליות במחירים ובביקוש. התחזיות, שצופות שהאינפלציה תחזור לרמות סבירות בשנה הבאה וזרם המהגרים האוקראינים, שמביאים עמם גידול בביקוש לנדל"ן וגידול עתידי בילודה, גם הם מחזקים את התחושה שהנדל"ן הגרמני ימשיך להפגין יציבות ועוצמה בשנים הבאות.

 

מקורות:

http://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/2022%20H2%20Outlook_Germany_FINAL.pdf?e=1658058506&h=1438bac637b606f336e69419ce89e0d0
https://home.kpmg/de/en/home/insights/overview/economic-key-facts-germany.html
https://www.reuters.com/world/europe/how-much-does-germany-need-russian-gas-2022-01-20/
Deutsche Bank report: https://bit.ly/3zeN55j
https://www.bbc.com/news/world-europe-62121702
https://www.destatis.de/EN/Press/2022/06/PE22_272_611.html
https://home.kpmg/de/en/home/insights/overview/economic-key-facts-germany.html
https://www.destatis.de/EN/Press/2022/06/PE22_272_611.html
https://ycharts.com/indicators/germany_long_term_interest_rates
https://www.bbc.com/news/world-60555472
https://www.economy.com/germany/house-price-index
https://www.dbresearch.com/PROD/RPS_EN-PROD/PROD0000000000523018/Outlook_for_the_German_residential_property_market.PDF?undefined&realload=IB63aNL83KciZO0zMZ~tHWbS5m1JrfK/5zMUNJEfxdaTGf4pONE/~jHHpJzsZsHg