מאמרים

כלכלת הולנד איתנה ושוק המשרדים הוא עוגן יציב בעתות של האטה

נדל"ן בהולנד

כשאנחנו הולכים ובוחנים השקעות, אחד המרכיבים החשובים ביותר בבחירה הוא המצב המאקרו כלכלי של המדינה והכלכלה. בניגוד להרבה מאוד משתנים שהם בידיעתנו ובמידה רבה גם בשליטתנו כמו השכונה, האזור, הרכב האוכלוסייה, היזם, חברת ניהול ושותף מקומי, על המצב המאקרו כלכלי והאיתנות הפיננסית של המדינה, לא נוכל להשפיע, לא משנה מה נעשה. בחירה נכונה בכלכלה שנהנית מרוח גבית של מגמות חיוביות, תאפשר לנו ליהנות בשנים של צמיחה כלכלית ותהיה חשובה הרבה יותר, אם חלילה יפרוץ משבר כלכלי עולמי. בתקופה כזו של אי וודאות, עם ריבית עולה ברחבי העולם ואינפלציה, הסלקטיביות היא קריטית וחשובה יותר להצלחה ולכן אנחנו מכניסים גם את הולנד למדינות הפורטפוליו הנדלני שלנו.

כלכלת הולנד, שאור הזרקורים מופנה אליה פחות מצידם של ישראלים ופחות משקיעים מוסדיים מכירים אותה בהשוואה לארה"ב, גרמניה ובריטניה, מציגה נתונים מעניינים ולעיתים לא פחות טובים מאלה של גרמניה ובריטניה. עם זאת, העובדה שהיא פחות מוכרת למשקיעים הישראלים, אין זה אומר שלא נכון לפזר בה גם את ההשקעות שלנו.

כשאנחנו מדברים על חוסן ויציבות, בחרנו ללכת כדוגמה ומקרה בוחן למשבר הכלכלי האחרון שהתרחש, משבר הקורונה. בחנו כיצד התנהגה הכלכלה במשבר כדי להבין איך תוכל לשרוד את ההאטה הנוכחית. כפי שציינו מספר גופי מחקר רשמיים וגדולים, הולנד היא הכלכלה שעברה אותו בצורה הטובה ביותר בהשוואה לכל גוש האירו. כעת, כשאנחנו מתרחקים מהמשבר, הצמיחה בהולנד איתנה. מחקר שפרסם בנק ההשקעות ABN Amro ופורסם בסוף 2021 הדגים כיצד כלכלת הולנד נפגעה פחות בזמן הקורונה וכלכלתה רשמה צמיחה גבוהה לאחריה.

נדל"ן בהולנד

נדל"ן בהולנד

שוק המגורים בהולנד: זינוק במחירי השכירות

באופן שאינו שונה מכלכלות אחרות בעולם בעידן הפוסט קורונה, גם הולנד רשמה בשנה האחרונה זינוק משמעותי במחירי השכירות למגורים.  למשל בהאג זינקו מחירי השכירות בשיעור של 11.8%.

התחזית של אחד הבנקים הגדולים בהולנד, ABM Amro היא לעליית מחירים של 12.5% בשוק המגורים בהולנד. בשנת 2021 רשמו מחירי הנדל"ן למגורים בהולנד שיא של כל הזמנים. עליית מחירי הדיור היא תולדה של כלכלה חזקה, עליית שכר והתאוששות מרשימה ממגיפת הקורונה, כפי שהצגנו בגרפים הקודמים.

נדל"ן בהולנד

ניהול מדיניות פיסקאלית אחראית

סיבה נוספת לחוזקה של הולנד היא ניהול מדיניות פיסקאלית אחראית. כשמביטים על כלכלות, זהו אחד האינדיקטורים הכי משמעותיים וחשובים בניהול הכלכלי של מדינה. גירעון נמוך ומדיניות תקציבית אחראית, אפשרו להולנד להגיב היטב במהלך משבר הקורונה ולספק את התמיכה לסקטור העסקי ולתושבים. ההתאוששות הטובה יותר לעומת שאר כלכלות גוש האירו, השאירו אצלה גם יותר עודפים לעומתן.

כשאנחנו מדברים על אחריות פיסקאלית, אפשר לראות בגרף שבשנים 2017-2019, הולנד שומרת על עודף בתקציב המדינה. למי שפחות עוקבים אחרי התנהלות של מדינות, עודף תקציבי הוא ארוע מאוד נדיר. מרבית כלכלות העולם המערבי מתנהלות עם גירעונות קבועים ביחס לתוצר.

נדל"ן בהולנד
הריבית בגוש האירו עולה ואספקת הגז מרוסיה מעוררת חששות

עם זאת, ברור כי התקופה הנוכחית, בהתאם למצב הרוח בשוקי ההון, מרמזת על האטה בשנת 2022. הריבית בגוש האירו עלתה ממש לאחרונה לשיעור של 0% ממצב של מינוס 0.5%, כשהאינפלציה הולכת ועולה.

נקודה נוספת שמקשה על הולנד וכלכלתה היא התמודדות עם מחירי גז ואנרגיה עולים, בעקבות המלחמה בין אוקראינה לרוסיה. המלחמה הביאה לשיבושי אספקה קשים של הגז הרוסי, עליו נשענת אירופה. משבר הגז הביא לפגיעה בביטחון הצרכנים באירופה כולה, בעיקר עקב חששות מגל התייקרויות לאור הזינוק במחירי האנרגיה. עם זאת, בטווח הארוך, הולנד הולכת ומאמצת פתרונות של אנרגיה ירוקה.

ריבית גבוהה, ושיבושי אספקה הובילו ומובילים להאטה וייתכן שאפילו למיתון בגוש האירו ובמצב של האטה כזו ומיתון. מיתון בחודשים הקרובים ואולי גם בשנים הקרובות הוא בהחלט תרחיש ריאלי בעת הנוכחית. לכן, אנחנו מאמינים שהכספים שלנו צריכים להיות מנותבים אל ההשקעות שיכולות להפגין ביצועים טובים גם במצבים של האטה כלכלית עם שוכרים יציבים, חברות רווחיות ועסקים איתנים כדוגמת סקטור ממשלתי וציבורי שנשען על חובות נמוכים ושמרנות.

נדל"ן בהולנד

אילו עסקאות נדל"ן נחפש בעת הנוכחית

לאור המאפיינים החזקים של הולנד והיציבות הכלכלית, וכחלק ממודל ההשקעות שלנו בנדל"ן בעולם העשיר – ארה"ב ומערב אירופה, בחרנו, כבר בתחילת 2021 להרחיב את הפורטפוליו שלנו גם להולנד. כמובן שלא מספיקה איתנות מאקרו-כלכלית של מדינה בעת בחירת השקעת נדל"ן ערב מיתון כלכלי אפשרי. נחפש עסקאות עם מנגנוני הגנה ושולי ביטחון רחבים – עסקאות מניבות, ככל הניתן ללא אלמנט יזמי, פיזור של מספר נכסים, שוכרי עוגן חזקים ויציבים ככל האפשר כדוגמת גופים ממשלתיים, בתי חולים, אוניברסיטאות וחברות בינ"ל ענקיות, עם חוזים ארוכי טווח ושכר דירה שצמוד למדד.
כך, במצב של האטה כלכלית, ובהינתן יציבות ממשלתית מרשימה, חלק גדול מההכנסות משכירות בפורטפוליו מגיע ממי שיוכלו לתפקד היטב גם במיתון ובטח בעת היציאה ממנו.

מקורות:

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
https://www.cbs.nl/en-gb/news/2022/26/economic-outlook-more-positive

מחקר בנק ABN AMRO כלכלת הולנד:
https://www.abnamro.com/research/en/our-research/the-netherlands-outlook-2022-robust-growth-in-2022-but-bottlenecks-are-a

מחקר של OECD על הולנד בקורונה:

https://www.oecd.org/economy/surveys/Netherlands-2021-OECD-economic-survey-overview.pdf

מחקר עדכני ABN Amro:

https://www.abnamro.com/research/en/our-research/the-netherlands-russian-gas-cut-off-adds-to-the-list-of-risk

דוח האיחוד האירופי מ-2022 על כלכלת הולנד:

https://ec.europa.eu/info/system/files/2022-european-semester-country-report-netherlands_en.pdf

קראו גם על: איך למנף נדל"ן