מינוף נדל"ן

ישנן ארבע סיבות עיקריות למה נכון, טוב וחשוב להשקיע בנדל"ן: נדל"ן (למגורים) הוא מוצר עם ביקוש קשיח לאורך כל חיי המין האנושי. מחירי הנדל"ן, בהכללה,

להמשך קריאה »
השקעות נדל"ן באנגליה

השקעות נדל"ן באנגליה

אנחנו, עמית והגר, מחפשים גם הזדמנויות להשקעה באנגליה. כחלק מהמודל שלנו שמבוסס על השקעות עם "שחקני אלפא", השקעה בעולם ה"עשיר" ופיזור בין ארצות ומטבעות, בחנו

להמשך קריאה »

השקעות נדל"ן באנגליה

אנחנו, עמית והגר, מחפשים גם הזדמנויות להשקעה באנגליה. כחלק מהמודל שלנו שמבוסס על השקעות עם "שחקני אלפא", השקעה בעולם ה"עשיר" ופיזור בין ארצות ומטבעות, בחנו את אנגליה והשקענו באנגליה כבר מספר פעמים בארבע השנים האחרונות.

אבל ראשית, נחדד ונזכיר שוב מה היתרונות של השקעות נדל"ן באנגליה בשנת 2020:

  • אנגליה, נכנסת אצלנו לקטגוריית "העולם העשיר". תמיד נעדיף להשקיע במקומות יציבים ומבוססים.
  • באנגליה מתקיים שלטון ליברלי-דמוקרטי. מייצר עוד מעגל הגנה ברמת המאקרו להשקעה שלנו.
  • באנגליה מורשת שלטונית ארוכת שנים. תרחיש של הפיכה באנגליה ועליית רודן לשלטון לא נראה סביר.
  • הרגולציה באנגליה הינה עתיקת יומין ועל יסודותיה גם נבנו מערכי השלטון המוכרים לנו בישראל.
  • שקיפות – כל המידע הדרוש לביצוע עסקאות נדל"ן בבריטניה הינו בר השגה ונגיש לכל אחד.
  • שער המטבע – לירה שטרלינג – נמוך היסטורית ברמות חריגות. האמור מהווה יתרון למשקיעים מישראל שמגיעים לרכוש נכסים עם שקלים שמומרים לפאונדים.
  • דישדוש הברקזיט – ביוני 2016 האנגלים הצביעו במשאל עם על יציאתם מהאיחוד האירופאי. ארבע שנים לאחר אותה הצבעה תהליך הברקזיט עדיין לא הבשיל ולא סוכם במלואו. ישנן הרבה השלכות לאותו משאל עם הנוגעות לכלכלת בריטניה ובמישרין גם למחירי הנדל"ן בבריטניה. פרקטית, מחירי הנדל"ן למגורים באנגליה נמצאים כבר ארבע שנים בסוג של הקפאה ובציפיה להשלמת הברקזיט ולהבנת משמעויותיו. קיפאון נדלני זה, עשוי בהחלט להפשיר ולייצר עליות ערך ניכרות בשל ביקוש שממשיך לגדול ללא קשר למשאלי עם.
  • מיעוט התחלות בניה – באנגליה (כמו בישראל) יש הרבה מאוד התניות והגבלות על אזורים המותרים לבנייה חדשה. האנגלים לא ממהרים לפגוע בריאות הירוקות שלהם ומנגד ישנו מחסור כרוני מתמשך בבתים ובדירות בממלכה הבריטית. מיעוט התחלות בניה הוא נתון חשוב למשקיעי נדל"ן החוקרים שוק להשקעה.

השקעות נדל"ן באנגליה

אז הבנו שבאנגליה במחצית 2020 ישנם יסודות נוחים לאיתור השקעות נדל"ן אבל אלה הם רק תנאי מאקרו. אנחנו נחפש לעטוף את ההשקעות שלנו בעוד הגנות כחלק ממדיניות מזעור סיכונים וכמובן שלא נוכל להתעלם ממשבר וירוס הקורונה שמכה בעוצמה בכל העולם ומעלה הרבה שאלות בנוגע לתזמון ההשקעה בנדלן.

האם זה הזמן להשקיע בנדלן, או שמא כדאי לחכות עד יעבור זעם ואז נצא לחפש את ההזדמנויות?

  • מיקום ההשקעהנשקיע רק בערים הגדולות או בריכוזי אוכלוסיה גדולים (שיכולים להקיף את הערים הגדולות). באנגליה כמו בישראל יש את לונדון שדומה מאוד במאפייני יוקר הנדלן שלה לתל אביב ויש את צפון אנגליה – מנצ'סטר, ליברפול, לידס, בירניגהם וכו' שמגלמות מחירי נדלן נמוכים בהרבה. אז אם נמצא עיסקאות בלונדון שהן אטרקטיביות במחיר, הן בטח תהיינה בעדיפות להשקעה, אבל באותה מידה אם נמצא בערים הצפוניות הגדולות הזדמנויות השקעה, הן יכולות להיות אלטרנטיבה טובה למדיי ובטח במחירים זולים משמעותית מלונדון.
  • נישהבאיזה נדל"ן אנחנו משקיעים? גם כאן, אנחנו מחפשים כל העת את מזעור הסיכונים ולכן נחפש את הנדלן עם הביקוש הקשיח ביותר לאורך זמן רב ביותר לדיירים מאוד מוגדרים. ואנחנו מתכוונים כמובן לנדלן למגורים של מעמד הביניים, אשר מרוויח משכורת שמרכיב שכר הדירה בה הוא 10%-20%.
    למה אנחנו כל כך ממוקדים בנדלן למגורים למעמד הביניים המבוסס יחסית?
    במילה אחת: "קורונה".
    ביותר מילים: עוד הרבה לפני הקורונה בחנו מרכיב מאוד חשוב בעיסקה והוא, מי יהיה הדייר שלנו. מי ישלם לנו את שכר הדירה שבאמצעותו נממן את ריבית המשכנתא/ההלוואה על הנכס ונייצר לנו תזרים מזומנים. הקורונה שבאה בהפתעה גמורה לכולם רק חידדה את חשיבות המרכיב הזה בעיסקה.
    אם היינו משקיעים בנדלן תיירותי כדוגמת AIR BNB או מלונאות כזאת או אחרת, היינו נפגעים חזק מאוד.
    אם היינו משקיעים בנדלן לעבודה/משרדים, היינו ככה"נ נפגעים קשה.
    אם היינו משקיעים בדיור יוקרה, כנראה והיינו חשופים לפגיעה הראשונה שתמיד מתרחשת בעת משבר כלכלי – ויתור על יוקרה והסתפקות במעט.
    אם היינו משקיעים במרכזים מסחריים יתכן שהיינו נפגעים בגלל הריחוק החברתי ומיעוט בתרבות פנאי, יציאות ובילויים.
    כל האמור, מפתיע ולא מפתיע.
    מפתיע, כי אף אחד לא ציפה לצונאמי פיננסי בסדר גודל כזה שהגיע יש מאין ועצר את כלכלות כל העולם בפרק זמן קצר מאוד.
    לא מפתיע, כי כבר היו משברים כלכליים חמורים בהיסטוריה של המין האנושי, כולל במאה השנים האחרונות, שלימדו אותנו, שבתקופת משבר, אנשים מתכנסים ונאחזים במינימום ההכרחי להם כדי לשרוד אותו. המינימום הזה הוא – אוכל, מים ומקום לישון בו בבטחה. לכן נדל"ן למגורים באזורים טובים עם אוכלוסיות במעמד הביניים, שסעיף הדיור בתקציבן הוא הגיוני, מגלם בתוכו הרבה מעגלי הגנה למשקיעים.
  • מימוןאחת מהסיבות שאנחנו משקיעים בנדל"ן נקראת מימון, או מינוף, או הלוואה, או משכנתא. כל המילים האלה מתארות מנגנון שיש בו פוטנציאל אמיתי להגדיל לנו את התשואה על ההון העצמי שלנו ובכלל, להגדיל לנו את ההון העצמי שלנו בכבודו ובעצמו.
    מאמר זה לא יעסוק בשיטות מימון או בהדגמה של "נפלאות" המימון, אך כן נאמר, שאנחנו נשאף לעסקאות עם מימון מקומי גם בתקופת הקורונה. עם זאת, בשל המצב המשברי, נחפש להקטין סיכונים ע"י מימון באחוזים סולידים יחסית 40%-60%. לא נמהר לקחת הלוואות גבוהות מ-60% משווי הנכס בתקופה הנוכחית.
  • סוג העיסקהגם כאן, בשל התקופה בה נכתב המאמר (משבר הקורונה העולמי), נעדיף על פי רוב עסקאות מניבות מהיום הראשון גם כדי לייצר לנו תזרים מזומנים שהנגזרת שלו היא החזרת קרן ההשקעה כל הזמן אלינו, הביתה ובכך ליצור צימצום סיכונים מתמיד וגם כדי לתמוך בהחזרי ההלוואה (המינוף שלקחנו בסעיף הקודם) אם העיסקה תיקלע לקשיים לא מתוכננים.
    אם נבחר להשקיע בעסקה יזמית בתקופה הנוכחית, זו צריכה להיות עסקה קצרת מועד (עד שנתיים) עם כריות ביטחון משמעותיות שמיועדות למשקיעים בעסקה בקדימות על "שחקן האלפא" ועל היזם המקומי.

אבל הכי חשוב מכל מה שכתבנו כאן זה עם מי אנחנו נכנסים לעסקה כזאת, מיהו הגורם שעונה לנו על שורה של תבחינים שמציבים אותו כגורם ראוי, אמין, ותיק וסופר מקצועי שאיתו נלך יחד במודל שותפות לעסקאות באנגליה בעת הנוכחית ובכלל, גם לאחר שיחלוף משבר הקורונה?

לנו יש תשובות מאוד ברורות מי הם "שחקני האלפא" שלנו שעונים לדרישות האלה ואיתם כבר ביצענו מספר השקעות באנגליה בעת האחרונה. מי שמתעניין ורוצה לשמוע ולהבין עוד על מודל בחירת "שחקני האלפא" מוזמן לחפש את הפודקאסט הזה ביוטיוב שלנו "עמית והגר" או באתר שלנו WWW.BDDRORֲ.CO.IL

בברכה,

עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות

הרשמו לקבל עדכונים בנוגע לכנסים הקרובים