מה עדיף – השקעה מניבה, השקעת השבחה, או השקעה יזמית?

שמנו לב שהרבה אנשים עושים בלבול או שחסר להם מידע באשר לשלוש הקטגוריות העיקריות של השקעות נדל"ן.

כאמור, אנחנו עושים הפרדה בין שלוש צורות השקעה נדל"ניות שיש ביניהן שונה ודומה ועל כך נרחיב כאן:

עסקת הנדל"ן המניבה (לרוב מהיום הראשון להשקעה)

בעסקה זו נצפה לתזרים חודשי/רבעוני/שנתי של שכר דירה מהדיירים השוכרים במתחם המגורים או המתחם המסחרי שאותו רכשנו. במודל שלנו, תמיד נרכוש מתחמים עם תזרים חיובי ושיעור תפוסה כזה שיבטיח אותו מהיום הראשון. אנחנו נצפה, לקבלת תזרים הנע בין 6%-9% נטו (אחרי מיסים בחו"ל ובארץ) מההון העצמי שהשקענו.

זו למעשה השקעת הנדל"ן הבסיסית ביותר, הסולידית ביותר, הבטוחה ביותר למשקיעים (בהנחה שהיא נעשתה עם גורמי מקצוע טובים ומנוסים מאוד) וזו ההשקעה שממנה נוכל לתכנן צפי של תזרים חודשי/רבעוני שיגיע אלינו כהכנסה פאסיבית מלאה והוא יוכל, ביום מן הימים לשחרר אותנו מהצורך לעבוד למחייתנו.

עסקת הנדל"ן המשביחה את הנכס/ים שקנינו

כאן אין וודאות שתהיה תשואה שוטפת ואם תהיה תשואה, היא תהיה נמוכה יחסית (קילוח דק) ועיקר הכספים, שיגיעו מדמי השכירות ישרתו קרן וריבית של הלוואות/משכנתאות על הנכסים ושאר פרוצדורות שנועדו להשביח את הפורטפוליו שרכשנו כדי למקסם עליו רווח במכירה (באקזיט).

זו השקעת נדלן שמגלמת בתוכה שני עולמות – ההווה, כלומר הנכס קיים, ככל הנראה גם מייצר תזרים כך שאנחנו רוכשים "פרה" בריאה, אך בעת הרכישה, היא לא הפרה המובילה בעדר.

העולם השני בעסקה זאת הוא העולם העתידי 1-3 שנים קדימה שבו אנחנו יכולים לשער, השערות מבוססות משתנים רבים, כמה תהיה שווה הפרה הזאת לאחר שנשביח אותה ונמכור אותה בעתיד הנראה לעין.

לדוגמא, קנינו מקבץ בניינים שבו 100 דירות להשכרה. המקבץ נוהל לאורך שנים בצורה לא מספיק טובה, שיעור התפוסה במקבץ עומד על 80% (כלומר ישנן 20 דירות ריקות שלא מייצרות הכנסות וכן מייצרות הוצאות), שכר הדירה ל-80 המשפחות במקבץ לא הועלה כבר 10 שנים, המתחם מוזנח ודורש עבודות שיפוצים נרחבות….

בעסקה שלנו, אנחנו קונים את החבילה הזאת שמניבה כבר בעת הרכישה, על אף כל המוזכר לעיל, תזרים חיובי מדיי חודש, אך ישנם הרבה מהלכים שאפשר לעשות כדי להגדיל את התשואה המצטברת ממקבץ דירות זה. מהלכים אלה הם מהלכי השבחה שיתמשכו שנה עד שלוש שנים ובסיומם נחפש גורם מוסדי או כל גורם אחר שירצה לקנות את המקבץ במחיר גבוה מהמחיר שאנחנו קנינו אותו.

עסקת השבחה כזאת מגלמת במבנה שלה תשואה גבוהה יותר למשקיעים מהתשואה של עסקת הנדל"ן המניבה, אך כאמור, בשל הנתון הנעלם, שאנחנו קוראים לו "צופה פני עתיד" נכנסים עוד נעלמים למשוואה והסיכונים בעסקה זו גדולים יותר מהעסקה המניבה.

עסקת הנדל"ן היזמית

בעסקה מסוג זה לא יקבלו המשקיעים תשואה כלל במהלך חיי העסקה, אך הם צפויים לרווחים גבוהים יותר על כספם משתי העסקאות הקודמות.

עסקה זו מבוססת כולה על "צופה פני עתיד" וזה גם הסיכון הגבוה מבין שלוש העסקאות שמגולם בה.

דוגמא לעסקה יזמית – רכשנו קרקע ואנחנו בונים עליה מקבץ של 100 דירות למגורים ומוכרים בסוף הבניה את כל המתחם לבעלי עניין אחרים. בעסקה כזאת קיימים למעשה הרבה יותר סיכונים משתי העסקאות הקודמות כיוון שכל עיכוב ואירוע בלתי מתוכנן מכל סוג שהוא במהלך חיי העסקה ישליך על קצב העסקה, על עמידה ביעדי התוכנית העסקית של העסקה ועל תוצאותיה.

כיוון שהסיכון פה גבוה יותר מעסקאות מניבות ועסקאות השבחה נצפה לתשואה הגבוהה ביותר בעסקאות מסוג זה (לעולם יהיה "טנגו" בין סיכון לתשואה בהשקעות בכלל ובהשקעות נדלן בפרט).

המודל שלנו

חשוב לומר, כי ב"מודל הרפת" שלנו, יש מכנה משותף ברור לכל שלוש העסקאות, את שלושתן אנחנו נשאף לממש (למכור) כל 4-6 שנים עם צפי ("צופה פני עתיד") לעליית ערך, כדי להגדיל את ההון העצמי שלנו ולהשקיע אותו שוב, גדול יותר, על פי כללי המודל.

לגבי עסקאות ההשבחה והיזמות אין זה מפתיע כלל, שהרי זה יעודן, להימכר בקצה במחיר הגבוה ביותר. לגבי עסקת התזרים, אנחנו נבחן החל מהשנה הרביעית להשקעתנו, את מצב השוק באזור שאנחנו משקיעים ונהיה עם יד הדופק מה עדיף, האם להמשיך להחזיק בנכסים ב-7% תשואה שנתית, או שמא כדאי לממשם בצפי של עליית ערך שיגדיל לנו ההון העצמי בבת אחת ולאחריו נחפש השקעות רבות יותר או גדולות יותר שגם הן יניבו 7% תשואה שנתית.

כלומר האסטרטגיה תהיה העדפה למימוש גם של נכסים מניבים המגלמים עליית ערך משמעותית כדי להחזיר הביתה הון גדול יותר שיושקע שוב בנכסים מניבים. כמובן שאם תנאי השוק לא יאפשרו מימוש עם צפי עליית ערך משמעותית, לא נממש ונמשיך ליהנות מהתזרים הקיים.

אז עכשיו שהבנו אילו השקעות נדל"ן יש לנו עולה השאלה "מהי ההשקעה הטובה ביותר"? כמובן שאין תשובה ברורה לשאלה הזאת. השאלה שצריכה להישאל היא "איזו השקעה נכונה לנו ביותר"?

התשובה נגזרת ממספר משתנים:

1. מהי מטרת ההשקעה?

2. עד כמה אנחנו אוהבי/שונאי סיכון?

3. באיזו שיטה מבצעים את ההשקעה?

אנחנו נספר כאן איך אנחנו בוחרים באיזו צורת השקעה להשקיע:

כאמור, אנחנו מדברים על "מודל הרפת" שמייצר תזרים שוטף שיכול להביא אותנו לרמת חיים טובה ואף יותר מכך הנסמכת רק על הכנסות פאסיביות.

לכאורה, ניתן להבין שנבחר רק בהשקעות המניבות (סעיף 1). אך האמת, שאנחנו מקפידים גם כאן ליצר תמהיל של השקעות משלוש העסקאות – מניבה, השבחה ויזמית.

אנחנו שומעים הרבה אנשים שעוקבים אחרינו ומגיעים לכנסי השקעות עם שחקני האלפא שלנו ש"מופתעים" מהצעות להשקעה בעסקאות השבחה ועסקאות יזמיות, שכאילו, חורגות מהמודל שלנו.

חשוב מאוד לחדד ולהסביר את הסוגיה הזאת:

בפגישותינו עם זוגות ויחידים המבקשים לשמוע מאיתנו איך לצאת לדרך דומה לשלנו, אנחנו תמיד שואלים אותם "כמה" ו"מתי". כמה הכנסה פאסיבית חודשית הם רוצים להרוויח מהמודל ומתי הם רוצים להגיע ליעד הזה?

על בסיס שתי התשובות שלהם ועל בסיס ההון הקיים ברשותם, נזיל ובעל פוטנציאל הנזלה, אנחנו נדע לתת להם מתווה ותוכנית איך לעמוד בתוכנית שלהם וכאן למעשה תתחיל החשיבה המשותפת על כלל ההשקעות בפורטפוליו כדי להגיע ליעד במקסימום סיכוי ומינימום סיכון.

לדוגמא, זוג שרוצה הכנסה פאסיבית של 20 אלף ₪ בשש שנים יצטרך "לגלגל" 3.5 מיליון שח במודל כדי לייצר ממנו תשואה חודשית של 20 אלף נטו (לפי ממוצע של 7% נטו שנתי).

מכאן צריך לעשות חשיבה על בסיס ההון הקיים ברשותם בהווה והצפי להגדלתו בשש השנים הקרובות.

• זוג שברשותו 3.5 מיליון שח נזילים, יכולים להשקיע את כל הסכום בפיזור ראוי עם שחקני אלפא שלנו ומקץ חצי שנה יגיע להכנסות פאסיביות בקצב של 20 אלף שח בחודש. הוא לא יצטרך לחכות 6 שנים.
• זוג שברשותו רק 2 מיליון שח נזילים, יצטרך לבחון אילו השקעות הכי נכונות כדי להגדיל את הונו העצמי במשך שש שנים במיליון וחצי ש"ח. זוג כזה, ראוי שיבחן השקעות השבחה והשקעות יזמיות לצד השקעות מניבות. את ההשקעות שאינן מניבות צריך לתכנן שיבשילו קרוב ככל האפשר לתום מועד ה"מתי" שלהם כדי להגיע למצב שהם יצליחו להגדיל את הונם בצורה מספיקה לקראת תאריך היעד. לאחר הגעה לתאריך היעד, ובמידה והגיעו להון עצמי של 3.5 מיליון שח, הם יכולים להעביר 90% מההשקעות שלהם להשקעות מניבות וכך רוב הסכום שהם ירוויחו בנדל"ן יוכל לשמש אותם בתזרים השוטף של חייהם. ה-10% הנוספים יכולים להיות מושקעים שוב בעסקאות השבחה או עסקאות מניבות כדי לייצר הגדלה מתמדת להון העצמי.
• זוג שברשותו רק מיליון שח ואפילו פחות, מומלץ לו מאוד להשקיע את רוב הכספים בעסקאות השבחה ועסקאות יזמיות כדי לייצר מקסום לגידול בהון העצמי.
  כמובן שלצד ה"מתמטיקה" הפשוטה ישנם מרכיבים של סיכוי/סיכון, מרכיבים של מינוף, ציפיה לקבלת כספים משמעותיים במרוצת שש השנים האלה ועוד ועוד.

לסיכום

אין דבר כזה השקעה טובה יותר או טובה פחות מהשלוש שהוזכרו לעיל. יש משמעויות שונות לכל השקעה ורמות סיכון שונות.

חשוב להכיר את שלוש ההשקעות, להבין בכל אחת את העוצמות והחולשות שלה ולבחור באיזו דרך להשקיע כחלק מאסטרטגיה ותוכנית ברורה הנגזרת ממטרת ההשקעה.
ולבסוף צריך לזכור שכל ההשקעות האלה, במודל שלנו, חייבות להיות עם שחקנים חזקים, ותיקים ומנוסים שנבחרו בקפידה על בסיס מודל בחירת שחקני האלפא שלנו.