נדל"ן ורפואה – מה קורה כשביקוש קשיח פוגש ביקוש קשיח?

בנוף ההולך ומתפתח של השקעות הנדל"ן, מגזר אחד שזוכה לתשומת לב בשנים האחרונות הוא נדל"ן רפואי.

עם "תעשיית בריאות" שנמצאת במסלול צמיחה מתמיד, השקעה בנכסים כמו משרדים רפואיים, מרפאות ומתקני בריאות שונים הפכה לאופציה אטרקטיבית במיוחד עבור משקיעי נדל"ן. בואו נבחן כמה היבטים של אפיק ההשקעה הזה.

יציבות בבריאות

אחת הסיבות העיקריות לכך שהשקעה בנדל"ן רפואי נחשבת לאפיק אטרקטיבי היא הביקוש הקבוע והקשיח למוצר הזה, שנקרא בריאות. בניגוד למגזרים רבים אחרים שמושפעים ממיתון כלכלי ומתנודתיות בשוק, שירותי בריאות הם צורך בסיסי והכרחי.

אנשים תמיד יזדקקו לטיפול רפואי, וככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול ולהזדקן – עם תוחלת חיים שהולכת ועולה – הביקוש לשירותי בריאות צפוי גם הוא לעלות בהתמדה.

יציבות אינהרנטית זו במגזר הבריאות מתורגמת לזרמי הכנסה עקביים יחסית עבור משקיעים בתחום של נדל"ן רפואי.

ספקי שירותי בריאות, כולל רופאים, רפואת שיניים ומרפאות מיוחדות, חותמים לעתים קרובות על חוזי שכירות ארוכי טווח, ומספקים בכך למשקיעים פוטנציאל הכנסה מניבה משכירות.

שוב, גם בתקופות של מיתון וירידה כללית בביקוש למוצרי צריכה שונים, הביקוש לשירותי בריאות נותר איתן – נתון שמהווה הגנה מפני אי-ודאות כלכלית.

מגמות דמוגרפיות

למגמות הדמוגרפיות יש תפקיד מכריע בהיתכנות ההשקעה בנדל"ן רפואי. הזדקנות האוכלוסייה במדינות מפותחות רבות גורמת לביקוש מוגבר לשירותי בריאות.

ככל שאנשים מתבגרים, צורכי הבריאות שלהם נוטים להתרחב, מה שמוביל לביקוש גבוה יותר גם למתקנים רפואיים.

יתרה מכך, האוכלוסייה הגדלה, בפרט באזורים עירוניים, יוצרת צורך בהרחבה ובגיוון של מתקני הבריאות הקהילתיים.

תזרים מזומנים קבוע כתוצאה מהשקעות בנדל"ן רפואי

השקעות נדל"ן רפואיות לרוב מספקות למשקיעים תזרים מזומנים יציב ועקבי, כאמור.

ספקים של שירותי בריאות, בין אם מרפאות פרטיות או קבוצות רפואיות גדולות יותר, בדרך כלל מקפידים לשמור על המתקנים במצב מצוין – כדי להבטיח נוחות מרבית של המטפלים והמטופלים, וכדי לשמר את המוניטין החיובי שלהם.

משמעות הדבר היא הסכמי שכירות ארוכי טווח והשקעה בתחזוקת הנכסים – נתונים התורמים ליצירת תזרים הכנסה קבוע מדמי השכירות.

בנוסף, חוזי השכירות הרפואיים כוללים לרוב העלאה שנתית קבועה. זו משרתת את המשקיעים בכל הנוגע להשפעתה של סוגיית האינפלציה על תזרים המזומנים שלהם, לאורך הזמן.

"מַחזור דיירים" נמוך

שיעורי התחלופה בקרב ספקים רפואיים נמוכים יותר בהשוואה למגזרים אחרים הקשורים לנדל"ן מסחרי. לרוב, המרפאות והרופאים "מכים שורש" בקהילות שהם משרתים ובונים קשרים ארוכי-טווח עם המטופלים.

מחויבות זו למיקומם מפחיתה את הסבירות לתחלופה תכופה שלהם, כ"דיירים" בנכסי הנדל"ן, תחלופה שעשויה להיות גם יקרה וגם משבשת עבור בעלי הנכס.

טווחי השכירות המקובלים בנדל"ן הרפואי בעולם נעים בין 5 ל-10 שנים, ומעלה.

המשמעות של הטווחים האלה מבחינת המשקיעים (בעלי הנכסים) היא יציבות פיננסית יחסית והפחתת עלויות הקשורות באיתור שוכרים (משאבי זמן, תיווך וכדומה).

כל צבעי הקשת של (נכסי) הרפואה

השקעה בנדל"ן רפואי מציעה גם הזדמנויות לגיוון בתחום הבריאות. קיים מגוון רחב של נכסים בתחום הזה, לרבות בנייני משרדים, מרכזי ניתוח (חיצוניים לבתי החולים), מרפאות מיוחדות, ואף מתקני מגורים (הכוללים  שירותי בריאות, כמובן) לגיל השלישי.

גיוון זה מאפשר למשקיעים לפזר את הסיכון שלהם על פני מגזר הבריאות/הרפואה, ולצמצם את החסרונות הפוטנציאליים הקשורים בהשקעה בנישת בריאות אחת.

יתר על כן, התפתחויות סוציו-אקונומיות עשויות להשפיע באופן שונה על מתקני הבריאות השונים (למשל דמוגרפיה או תוחלת חיים עולה שכנראה תגדיל בעיקר את הביקוש למתקני הגיל השלישי).

השונות הזו – יש בה כדי לאפשר למשקיעים לבנות את תיקי ההשקעות שלהם באופן מפוזר ומגוון, שהוא, כידוע, עיקרון בסיסי בהשקעות.

עליית ערך של נדל"ן רפואי

בנוסף להיבטים המניבים של השקעה בתחום הזה, לנדל"ן רפואי יש פוטנציאל גם לעליית ערך הנכס. ערכם של נכסים רפואיים, בדומה לכל נכס נדל"ני אחר, מושפע גם מגורמים כמו מיקום, גידול האוכלוסייה, מאפייני הקהילה ושיפור מתמיד באיכות השירותים.

במילים אחרות, משקיעים המחזיקים בנכסי נדל"ן רפואיים לאורך תקופה ממושכת עשויים להפיק תועלת גם מעליית ערך, שיכולה לתרום תרומה משמעותית לתשואה הכוללת על ההשקעה.

כדאי גם לדעת, שפורטפוליו של נדל"ן רפואי תמיד יעניין (גם) חברות ביטוח וגופים מוסדיים. הנתון הזה מגלם בהשקעה הזאת פוטנציאל ל"אירוע הוני", בדמותם של הנפקה או של אקזיט משמעותי.

לסיכום

השקעה בנדל"ן רפואי היא אפשרות מעשית ואטרקטיבית עבור משקיעים המעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם וליהנות מתזרים הכנסה יציב.

כמובן שכמו בכל השקעה – אין סיכוי בלי סיכון, וחובה עלינו כמשקיעים לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות, כחלק מתהליך סדור של קבלת ההחלטות.

נזכיר, שהשקעה מוצלחת היא תוצר של השילוב שבין תהליך סדור כזה, לבין התייעצות עם אנשי המקצוע המתאימים (בשפה שלנו – שחקני אלפא).

בשורה התחתונה – אז מה קורה כשביקוש קשיח (נדל"ן) פוגש ביקוש קשיח (רפואה)? נוצרת הזדמנות השקעה. מעניינת, אטרקטיבית, שונה.

בהצלחה!