המאמר יעסוק הפעם באחד ה"חלומות" הישראלים הנפוצים ביותר – החלום לקנות דירה. חלום שלכאורה התקרב השבוע להישג יש יד בשל טויטה שפירסם בנק ישראל לשינוי הוראה משנת 2013, אותה הוראה הגבילה את מרכיב הפריים במשכנתא לשליש בלבד. כעת, בהודעה של בנק ישראל נאמר בין השאר ש"הוחלט לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה ושני השלישים הנותרים ייבחרו ע"י הלווים ללא כל הגבלה".
"חייבים לקנות דירה"
לא נכנס כאן לניתוח מעמיק של משמעות הטיוטא הזאת והאם יש בה משום שינוי גדול או קטן בהוזלת המשכנתאות למטרות קניית דירה בישראל. אנחנו נתייחס לשמן ששוב נשפך על גלגלי הנרטיב הישראלי שהפך כבר צרוב בגנום הישראלי העוסק בהכרח "לקנות דירה למגורים בישראל".
ברשימת ה"חייבים לעשות" שלנו, "הישראלים", יש כמה נורמות שמרגישות כאילו הן אקסיומות – לעשות בגרות, לשרת בצבא, ללמוד לתואר ראשון, להתחתן ולקנות דירה. תבניות ומטרות הן דבר חשוב בחיים אבל ברגע שהן נעות על "אוטומט", הן הופכות מסוכנות. למה שמשק הבית לא יקבל את ההחלטות האופטימליות מבחינה כלכלית? אנחנו רוצים לקבל החלטות שיביאו להגדלת ההון המשפחתי במקסימום.
הסביבה שלנו, בהכללה, מלאה ציפיה שזוג צעיר שזה עתה התחתן או נמצא לפני מיסוד קשריו, ייצא מגדרו לבצע את ההשקעה הגדולה בחייו – ירכוש דירה או בית ובכך ישיג שקט ביטחון ויציבות כלכלית. אגב, גם אם רכישת בית לא תחולל שקט, ביטחון ויציבות כלכלית, זה בכלל לא משנה. לא מתווכחים עם ה"עובדות".
הצורך לרכוש את הנכס שיהיה שלנו מלווה את הישראלי הממוצע כחוט השני לאורך מסלול חיינו – הילדים של פעם וגם אלה של היום נולדים לתוך מציאות של "דירה בבעלות". המדינה, מכוונת את הזוגות הצעירים למטרת הגשמת החלום ומקדשת אותו, עם תכניות כמו "מחיר למשתכן" לדוגמה. כנראה שרובם המכריע של הילדים לא יודעים מה המחיר האמיתי הכלכלי והנפשי שהוריהם משלמים במשך עשרות שנים כדי לאחוז בד' אמות מלווה בפתק קטן במקום נסתר שנקרא טאבו המעיד על כך שההורים ולרוב הבנק המלווה אוחזים בנכס הזה.
כיוון שבישראל שיעור המחזיקים בדירה למגורים בבעלות ולא בשכירות הוא מהגבוהים בעולם (קרוב ל-70%) מי שחיים ב"שכירות" יהיו, לרוב, רק אלה שידם אינה משגת לצבור את ההון העצמי המספיק לקבלת משכנתא משלימה לרכישת הנכס וחלק לא מבוטל מהמרוץ והעשייה שלהם מופנים לצבור מספיק הון עצמי כדי להגיע למדרגת הזכאות ללקיחת משכנתא מיוחלת איתה ירכשו את הנכס שלהם.
רכישת דירה היא יותר נורמות והרגלים מאשר היגיון כלכלי
אחרי השירות הצבאי וככל שהצעירים מתחילים את חייהם הבוגרים הם מקבלים "זריקות עידוד" מהסביבה הקרובה ומהמשפחה בדבר החשיבות לעבור משלב "שוכר הדירה" לשלב "בעל הדירה".
בתקשורת תמיד תשתל המילה חלום בכתבות על השגת הדירה. תמיד תהיינה וריאציות על "חלום הדירה מתקרב " (אם לדוגמא יהיה זול יותר לקחת משכנתא), או ש"חלום הדירה מתרחק" אם מחירי הדיור עולים, הריביות עולות, המשכורות נשחקות וכו'.
הפיכת מרכיב הדיור לרמה חלומית טבוע עמוק עמוק אצל רובנו המכריע וחלומות כידוע, צריך להגשים.
אז מה הבעיה עם החלום הזה, למה אי אפשר לחלום על בלטות וטיח ורעפים בבעלות?
מותר לחלום על בית וזו בהחלט יכולה להיות מטרה ויעד שאפשר להשיג במרוצת החיים. מי שיש לו הון רב, גם יכול בשקט למצוא את הדרך לקנות את הבית שלו מבלי להיפגע ממהלך זה כלכלית.
הטיעון המרכזי שלנו, עוסק בהבנה שיש הבדלים בין "נכס" לבין "נטל" וכן בהבנה שהמציאות בשנים האחרונות היא כזאת של מחירי נדל"ן הולכים ועולים בהתמדה ורכישה במחירים גבוהים ובמינוף גבוה ויקר מגלמים עסקה כלכלית לא טובה.
מהו נכס – בפשטות נכס הוא כל מה שמכניס לנו כסף. לדוגמא – דירה בבעלותנו שמושכרת לאחרים המשלמים לנו שכר דירה ומכניסה לנו כסף.
מהו נטל – בפשטות, נטל הוא כל מה שנוטל לנו כסף. לדוגמא – דירה בבעלותנו, בה אנחנו מתגוררים, שלצורך קנייתה לווינו הרבה כסף מהבנק בצורת מילה ארמית תמימה "משכנתא", ומדי חודש הוא מוציאה לנו כסף – קרן וריבית.
ההסבר הזה של נכס ונטל נופל על אזניים ערלות כשעולה ההיגד ה"מנצח" בויכוח הזה – "בתשלום שכר דירה אתה זורק כל חודש כסף לפח ובתשלום משכנתא אתה מתקרב בכל חודש לעבר השלמת ההלוואה ולהעברת הנכס לבעלותך המלאה".
לכאורה, יש היגיון במשפט זה, אם נגזר עלינו כל חודש להוציא סכום על סעיף דיור בהוצאות שלנו אז למה לשלם לבעלי בית? עדיף לשלם לבנק ובסופו של תהליך, שיכול לקחת גם 30 שנים, להיות בעל נכס!
איש חכם ועשיר מאוד אמר פעם, "אין אף מיליונר בעולם שהתעשר מהבית היקר שבו הוא מתגורר. הוא קודם נהיה מיליונר ורק לאחר מכן קנה לעצמו בית יקר". המשפט הזה מגלם את עיקרי התפיסה שלנו – מחירי הנדלן בישראל נמצאים כבר שנים לא מעטות בגבהים כאלה שמהווים רף גבוה מדי לחלק גדול מאוד באוכלוסיה שרמת השכר שלו מקשה עליו להגדיל את ההון העצמי, שאיתו ניתן לרכוש דירה למגורים או להסתייע בהשלמת הון בצורת משכנתא.
אז מה קורה שהמציאות הכלכלית ויוקר המחיה בישראל משאירים חלק גדול מאוד מהאוכלוסיה במאבק הישרדותי על בסיס חודשי, מתנגשים עם ה"חלום" של דירה בבעלות?
קורה כמעט תמיד אותו דבר – הזוג הצעיר נאנק ונשנק כדי לחסוך שקל לשקל, נעזר לעיתים בהורים ובסבים כדי ללקט כספים מהיכן שאפשר כדי להגיע להון עצמי של 25% ממחיר דירת החלום שלהם.
ביום המיוחל שיכול לקחת גם שנים, חסך הזוג הצעיר 250 אלף שקל והרגיש בשל ללכת לבנק למשכנתאות בכדי להעמיס על חייו עוד 750 אלף שקל אותם הוא יחזיר בתוספת ריבית לא מבוטלת במשך 20-30 שנים, כדי לגלות שאחרי 30 שנים הוא נמצא בערך באותה נקודה כלכלית שממנה יצא לדרך.
ה"נטל" שלו שווה ככה" הרבה יותר ממחיר הקניה שלו אבל מחיר ה"נטל" הוא על הנייר בלבד. ההון שהושקע לאורך השנים ב"נטל" ועליית הערך של ה"נטל" בשוק אינם תורמים כסף לתא המשפחתי ואינם מייצרים תזרים מזומנים לתא המשפחתי. הערך של ה"נטל" בתום תקופת המשכנתא גם אם על הנייר הוא שווה 5 מיליון שקל, הוא בעיקר סנטימנטלי ומחמם את הלב אבל הוא לא מסייע ב"מאמץ המלחמתי" של התא המשפחתי להגדיל את תזרים המזומנים השוטף שלהם.
בעלות על דירה – מה יוצא מכל זה?
זוג צעיר שנאבק ביוקר המחיה, מצליח בעמל רב לחסוך הון עצמי מינימלי כדי להלביש עליו משכנתא ענקית. הזוג הזה "נקבר" פיננסית ותודעתית למשך 30 שנים במלכודת מספר 1 של מירוץ העכברים כדי לגלות אחרי 30 שנים שהוא סיים להחזיר לבנק את קרן ההלוואה וסכום דומה ואולי אפילו יותר גבוה של ריבית ואין שינוי משמעותי בתזרים השוטף שלו שיכול להוות מקור נוסף להכנסות פסיביות משמעותיות.
אבל מה האלטרנטיבה?
צריך להפוך את המשוואה. לא לקבור את ההון העצמי שלנו בנטל, אלא לקנות איתו נכסים שיספקו לנו הכנסה פאסיבית. טוב יהיה אם הזוג הצעיר ייצא מגדרו לחסוך, להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי עד כמה שניתן. ביום שיגיע הזוג לאותו הון עצמי עליו דיברנו קודם, 250 אלף שקל, הוא ינצל אותו לקניית נכס שיכניס לו כסף ולא יוציא ממנו כסף.
רוצה הזוג להגשים את חלום הדירה בישראל, אדרבא, שיקנה דירה בישראל, ישכיר אותה והדיירים שלו ישלמו לו את עלות ההלוואה ואולי אף ישאר עם תזרים חיובי אחרי החזר ההלוואה.
אחרי שהזוג הזה ישתמש בהון שלו להרוויח ממנו עוד הון, החשיבה ההשקעתית שלו כבר תתפוס כיוון של משקיע ולא של שוקע.
לשכפל את המהלך זה כבר יותר פשוט. לגייס הון זול ולתת לו לעבוד באפיקים רווחים יותר זו לא פיזיקה גרעינית.
לאתר הזדמנויות השקעה זו גם עבודה ותהליך לימודי, אך הוא יוליד בסוף הון עצמי הולך וגדל שיכול להביא את הזוג הזה אחרי 10-20 שנים לקנות לעצמם את החלום – דירה, שלא לומר בית בישראל, ועדיין לתת לכסף שלהם לגדול ולהביא הביתה תזרים רציף של כספים הולכים וגדלים.
לסיום, מי שתוהה, אנחנו, שהבנו את מה שכתבנו כאן, מכרנו את הבית שלנו בארץ ועוד דירה שהיתה בבעלותנו והשקענו את כל ההון העצמי שהיה ברשותנו באפיקים שמייצרים לנו תזרים מזומנים.
חלומות פז.
