17 באוגוסט 2022
איך כבשו קרנות REIT את עולם ההשקעות ואפשרו לכל אחד להשקיע בנדל"ן?
בספטמבר 1960 חתם נשיא ארה"ב דווייט אייזנהאואר על חקיקה חדשה שהגה הקונגרס, שנועדה לאפשר לאמריקאים רבים להשקיע בנדל"ן מניב, ללא צורך ברכישת נדל"ן בפועל. אותה חקיקה יצרה לראשונה בעולם את קרן ריט וקרנות ה-REIT, שהנגישו את השקעות הנדל"ן לכל אחד ואחת, ולא רק לבני המעמד הגבוה. במקום רף גבוה של רכישת נכסים בודדים, שלא אפשר לרבים להשקיע בנדל"ן, כעת פרוסות קטנות שמאפשרות פיזור וחשיפה.
קרן REIT, יותר מ-60 שנה אחרי, אפשר לומר שמדובר בהצלחה גדולה. מדינות רבות אימצו את המודל האמריקאי ושוק קרנות הריט הולך וצומח משנה לשנה, גם בהיקף המשקיעים וגם בשווי הנכסים. ע"פ Nareit, נכון לסוף 2021, ישנן כ-865 קרנות ריט רשומות בכל העולם, כשחלקן של אותן מדינות בתמ"ג העולמי עמד על כ-85% ב-2020, לעומת 28% בלבד ב-1990. זינוק מרמות של 6.5 מיליארד דולר ל-72 מיליארד, ע"פ הבנק העולמי.
מהן קרנות ריט?
קרנות Real Estate Investment Trust) REIT), הן חברות ציבורית שמחזיקות ומנהלות בפועל נכסי נדל"ן מניב או נכסים הקשורים לנדל"ן, לרבות: בתי מגורים, בתי מלון, משרדים, מחסנים, מרכזים רפואיים, ואפילו דאטה-סנטרים. אותן קרנות אשר גובות דמי שכירות מאותם נכסים, מאפשרות לציבור הרחב לרכוש את מניותיהן – יחידות השתתפות בהשקעותיהן השונות, כשמלבד רווח ההון שנושאים המשקיעים, ע"פ חוק, הן מחויבות, בהיותן קרן ריט, לחלק לציבור גם דיבידנדים מהתשואה.
באילו תנאים עיקריים, צריכות הקרנות הללו לעמוד, בכדי להירשם כחוק בארה"ב?
- קרנות ה-REIT מחויבות לחלק כ-90% מרוווחיהן כדיבידנד למשקיעים, במהלך השנה שבה קמו.
- הקרנות ישקיעו לפחות 75% מההון הכולל שלהן, בנדל"ן ומזומן.
- יפיקו לפחות 75% אחוז מההכנסתיהן ברוטו ממקורות הקשורים לנדל"ן, לרבות דמי שכירות ריבית על משכנתאות ומימון נדל"ן.
אילו סוגים של קרנות ריט קיימים?
- Equity REITs – המחזיקות נדל"ן מניב או נכסים הקשורים בהם.
- Mortgage REITs – אשר מספקות מימון לעסקאות נדל"ן ע"י רכישת משכנתאות או ניירות ערך מגובי משכנתא.
כמו כן, קיימות קרנות REITs היברידות, שפעילותן משלבת את שני הסוגים הללו גם יחד.
מהם היתרונות של קרנות הריט?
- פיזור השקעות וסיכונים – היות וקרנות הריט משקיעות את הון המשקיעים על פני מספר רב של נכסים שונים, הן מפחיתות את הסיכון בתיק ההשקעות. בנוסף, לגיוון התיק עם חשיפה להשקעות נדל"ן.
- בעלות קורלציה נמוכה לאג"ח, סחורות ומטבעות – מצד אחד, ע"פ investopedia ו-NAREIT הקורלציה של הריט לשוק ההון היא לא שונה בהרבה ממניות, בהתבסס על השוואה למדד S&P 500 לאורך 10 השנים עד סוף 2020. עם זאת, הן כן בעלות קורלציה נמוכה לאג"ח, סחורות ומטבעות.
- ביצועים תחרותיים לטווח ארוך: קרן ריט מספקת תשואות כוללות לטווח ארוך הדומות לאלו של מניות אחרות.
- קרן ריט אפשרות להשקיע בנדל"ן עם הון התחלתי נמוך – מבלי להצטרך מינימום השקעה של עשרות או מאות אלפי דולרים.
- תשואות דיבידנד משמעותיות ויציבות: תשואות הדיבידנד של קרן ריט, היסטורית מייצרות הכנסה קבועה למשקיעים, בגלל החובה המוטלת עליהן לחלק 90% מהכנסותיהן כדיביבנד.
- השקעה בנדל"ן באופן קל, פשוט ונוח – אחת האמירות הידועות ביותר בשוק השקעות נדל"ן היא שאין תחליף ל-boots on the ground ולהגעה לשטח כדי לבחון את הנכס, לא אצל קרן ריט. קרנות הריט מאפשרות להשקיע מהספה בבית, בלי להצטרך לנסיעות, טרטורים, הוצאות כספים ועוד.
- נזילות: המניות של קרנות ה-REIT נסחרות בבורסות הגדולות בעולם. נזילות מלאה.
- שקיפות – אחר הפעילות והביצועים של קרנות הריט, מפקחים גורמים רבים, ביניהם: דירקטורים בלתי תלויים, אנליסטים, רואי חשבון, יועצים פיננסים ועוד, מה שמאפשר לצמצם את הסיכון עבור המשקיעים ולספק הגנה טובה יותר על הכספים שלהם.
הנתונים מוכיחים: ה-REIT מציגות ביצועים טובים לאורך שנים
כאשר בוחנים את הביצועים של קרנות הריט ב-40 השנים האחרונות, כולל בתקופות המשבר הקשות, ניתן לראות שלרוב הן השיגו ביצועים טובים יותר משוק מניות. ככל שאופק הזמן ארוך יותר, כך ה-REIT השיגו ביצועים טובים יותר. כיום קרנות ה-REIT בארה"ב מחזיקות בנכסי נדל"ן ציבוריים ופרטיים בשווי כולל של מעל 3.5 טריליון דולר, ע"פ Nareit, ונדמה שבשנים הבאות הן ילכו ויצברו תאוצה, בין היתר בגלל הצורך הגובר לגוון את תיק ההשקעות מפני התנודתיות ואי היציבות בשוק ההון. וכן, הרצון להשקיע בנדל"ן עם הון עצמי נמוך ותשואות משתלמות, החבילה המושלמת שעונה לשם – קרן ריט.
לסיכום,
קרנות ריט הן שילוב של שני העולמות – שוק ההון והנדלן הפיזי על היתרונות והחסרונות של שניהם.
אחרי בחינה מעמיקה של התחום החלטנו להקצות הון מתוך תיק ההשקעות שלנו להשקעה בקרנות ריט.
