מאמרים

הקאמבק הגדול של מנהטן

הקאמבק הגדול של מנהטן

שוק הדיור האהוב ביותר על המשקיעים הישראלים, אחרי ישראל, השאיר את הקורונה הרחק מאחור * שכר הדירה מזנק לשיאים חדשים והמשקיעים מצביעים ברגליים.

 שנת 2022 ממשיכה להיות שנה גרועה למשקיעים בבורסת וול סטריט, שגם בימים האחרונים רושמת ירידות חדות. דווקא מנהטן, שוול סטריט היא אחד הסמלים שלה, חווה את התקופה הטובה ביותר מזה שנים, ונראה כי היא השאירה את משבר הקורונה הרחק מאחור.

תושבים רבים שנטשו את העיר בשיא המגפה חוזרים אליה ותורמים לזינוק במחירי הנדל"ן: בסוף השבוע פורסם כי שכר הדירה החציוני במנהטן נסק במאי לשיא כל הזמנים וחצה לראשונה את רף ה-4,000 דולר (לפי נתונים של חברת ניהול הנכסים דאגלס אלימן). מדובר בעלייה של 2% לעומת החודש הקודם ובעלייה מצטברת של 25% בשכר הדירה במנהטן בשנה האחרונה.

גם מחירי הדירות באי רושמים שיאים: מחירי הדיור במנהטן עלו ב-15% בחודש אפריל, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והמחיר החציוני של דירה עמד על 1.4 מיליון דולר. זאת, בהמשך לעלייה של 19% שנרשמה ברבעון הראשון של השנה – פתיחת השנה הטובה אי פעם, שהביאה את המחיר הממוצע של דירה בעיר ל-2.04 מיליון דולר (לפי נתונים של חברת המחקר מילר סמואל ושל חברת דאגלס אלימן).

את הפריחה של שוק הדיור במנהטן בשנה האחרונה אפשר לייחס לשילוב של כמה גורמים:

  •  התושבים החוזרים: כתבה ב"בלומברג" שפורסמה בימים האחרונים תחת הכותרת "יותר אנשים עוברים למנהטן מאשר לפני הקורונה" מתארת את ה"'קאמבק של מנהטן". לפי נתונים של פלטפורמת הדיור להשכרה "מליסה", בשיא משבר הקורונה, בין מרץ 2020 לפברואר 2021, עזבו את העיר 160 אלף בתי אב, יותר מכל מטרופולין אחר בארה"ב. אולם ברגע שהמשבר החל לדעוך, מנהטן גם נהנתה מהחזרה המהירה ביותר של אוכלוסיות שעזבו אותה לפרברים, וחוזרות לעיר בשנה האחרונה.
  •    העבודה מהבית: התושבים שעזבו חוזרים לעיר – אבל לאו דווקא למשרד. לפי נתונים של חברת ביטוח הנדל"ן "קאסל" רק 36.6% מעובדי המשרדים בניו יורק חזרו לעבוד במשרד, נכון לתחילת יוני. העובדה שתושבי מנהטן, בין אם הם תושבים חוזרים או כאלה שנשארו במהלך כל משבר הקורונה, מעדיפים כיום לעבוד מהבית – מהווה גם היא פקטור משמעותי שדוחף את שכר הדירה כלפי מעלה, שכן אותם תושבים שעובדים מהבית מרגישים צורך להשקיע יותר בתנאי המגורים שלהם (כולל הגדלת שטח המחיה) – ומוכנים לשלם על כך.ג'ונתן מילר, מנכ"ל חברת המחקר מילר סמואל, אומר שהתופעה הזו מעידה כי הביקושים לדיור במנהטן נובעים לא רק מקרבה למקום העבודה, כפי שהיה נהוג לחשוב במשך השנים. "הרבה אנשים רוצים לעבוד מרחוק, אבל מדירה באפר איסט סייד ולא מהפרברים. הם נמשכים לאפשרויות התרבותיות שמנהטן פותחת בפניהם, למסעדות, לברודווי, ולאו דווקא לקרבה לעבודה".
  • התייקרות המשכנתאות: גורם נוסף שמאיץ את עליית שכר הדירה הוא התייקרות המשכנתאות, שדוחפת, ככל הנראה, חלק מרוכשי הדירות הפוטנציאליים לשוק השכירות, אם כי נראה שרוכשי הדירות במנהטן פחות רגישים לעליית הריבית ממקביליהם בערים אחרות. הסיבה: רבים מהם הם בעלי אמצעים והם מתמודדים עם התייקרות המשכנתאות לא באמצעות ויתור על הרכישה אלא על ידי מימון הרכישה בהון עצמי (47% מרכישות הנדל"ן במנהטן ברבעון הראשון היו במזומן).
  • ירידה חדה במלאי הדירות: השילוב של כל המגמות האלה יחד מביא לירידה חדה במלאי הדירות. בחברת "קאסל אווניו", המלווה משקיעים זרים בהשקעות נדל"ן במנהטן, מציינים כי מלאי הדירות להשכרה, שעמד על 10,000 דירות בסוף 2020, צנח ל-5,000 יחידות דיור בתחילת 2022. אמנם, מאז המלאי התאושש מעט, אולם לדבריהם, "עדיין מדובר בשוק של מוכרים". כמות הדירות המוצעות למכירה רשמה אף היא שפל של 5 שנים והסתכמה ב-6,000 דירות בלבד ברבעון הראשון.
  • מלחמות מחירים בין השוכרים:
    מלאי הדירות הנמוך מביא למלחמות עולם על כל דירה שיוצאת לשוק (נשמע מוכר?). לפי כתב המגזין "פורצ'ן", שתיעד לאחרונה את נסיונותיו למצוא דירה להשכרה בעיר, באחד מכל 5 חוזי שכירות חדשים שנחתמו במנהטן בחודש אפריל, נערכה מלחמת מחירים בין המעוניינים בדירה, כשחלקם הציעו לשלם יותר משכר הדירה המבוקש כדי לזכות בדירה המיוחלת. לפי חברת ניהול הנכסים דאגלס אלימן, שפרסמה את הנתונים האלה, שוכרי הדירות יוצאים במקרים האלה עם שכר דירה גבוה ב-11% בממוצע מכפי שביקשו.הפריחה של שוק הדיור במנהטן לא נעלמת מעיני המשקיעים, והם מצביעים ברגליים. לפי נתונים של חברת אריאל פרופרטי אדווייזורס, הפעילות של משקיעים בשוק הדיור במנהטן המשיכה לצמוח ברבעון הראשון של 2022, עם 88 עסקאות בהיקף של 5.4 מיליארד דולר – עלייה של 676% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.מה יהיה בהמשך? למרות אי הוודאות הרבה שמאפיינת את הסביבה הכלכלית בתקופה הנוכחית, כרגע נראה שכל הפרמטרים תומכים בהמשך השגשוג של שוק הדיור במנהטן לפחות בשנה הקרובה.

שוק הדיור במנהטן – סיכום:

  •       שכר הדירה במנהטן זינק ב-25% בשנה האחרונה, לשיא של כל הזמנים.
  •       מחירי הדיור במנהטן ממשיכים לעלות ב-4 החודשים הראשונים של השנה.
  •       מחסור בדירות וביקושים גבוהים מוביל למלחמות מחירים על כל דירה פנויה.
  •       פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן בעיר נמצאת בעלייה.

 

רוצים לשמוע עוד על הזדמנויות השקעה במנהטן? מוזמנים להירשם לכנס משקיעים שנקיים ב-14.6 בשעה 20:30 בזום עם שחקן אלפא ותיק.

מחכים לכם.

עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות שלנו

מקורות:

https://www.nytimes.com/2022/06/09/realestate/manhattan-rent-nyc.html

https://www.cnbc.com/2022/04/05/manhattan-residential-real-estate-sales-hit-record-7point3-billion-in-first-quarter.html

https://www.bloomberg.com/graphics/2022-manhattan-real-estate-moving-data/

https://fortune.com/2022/06/08/new-york-rents-bidding-wars/

 https://therealdeal.com/2022/05/20/rising-interest-rates-will-dampen-citys-investment-sales-market-this-year/

https://www.castle-avenue.com/june-2022-manhattan-property-market-update.html

https://nypost.com/2022/05/24/nyc-homes-sell-at-their-fastest-pace-in-6-years-study/