מאמרים

הקניונים בבריטניה נמכרים במחירי סוף עונה

שוק הדיור בממלכה המאוחדת צפוי להמשיך להפגין חוסן גם בעידן העלאות הריבית והאינפלציה הגואה, אבל ההזדמנויות המעניינות ביותר נמצאות דווקא בענף הקניונים, שמתומחר בחסר יותר מכל תת-סקטור אחר

בסוף השבוע האחרון העלו הבנק המרכזי של ארה"ב ומקבילו הבריטי את הריבית פעם נוספת, והבהירו שוב כי עידן הריבית הנמוכה בעולם מתקרב לקיצו. בעוד שה"פד" העלה את הריבית בשיעור חד של 0.5%, ה"בנק אוף אינגלנד" הסתפק בהעלאה מתונה יותר של 0.25%, שהביאה את הריבית בממלכה המאוחדת ל-1% – רמתה הגבוהה ביותר זה 13 שנה.

עבור המשקיעים הישראלים, העלאות הריבית בבריטניה מעניינות בעיקר בהיבט של השקעות הנדל"ן. שוק הנדל"ן הבריטי הוא אחד האהובים ביותר על ידי משקיעים ישראלים, פרטיים וחברות כאחד. גם הברקזיט לא פגע בפופולריות של שוק הנדל"ן הבריטי בקרב משקיעים ברחבי העולם. בין היזמים והגופים המוסדיים שפעילים בשוק הבריטי אפשר לציין את טדי שגיא, אלקטרה נדל"ן, אלוני חץ, מנורה והראל. בדקנו כיצד צפויות העלאות הריבית בבריטניה להשפיע על השקעות הנדל"ן בה, וחזרנו עם מסקנות.

שוק הדיור הבריטי: המחירים ימשיכו לעלות, אבל יותר לאט

מחירי הדירות בבריטניה עולים בחדות בשנתיים האחרונות, בדומה למצב במדינות מפותחות רבות. על פי מדד מחירי הנכסים של הבנק הבריטי Halifax, אחד ממלווי המשכנתאות הגדולים במדינה, שפורסם בסוף השבוע, המחיר הממוצע של בית בבריטניה עלה ב-1.1% נוספים בחודש אפריל, והשלים עלייה חודשית עשירית ברציפות וזינוק של 10.8% בשנה האחרונה. ההתייקרות במחירי הדירות באפריל היתה מעט נמוכה מזו שנרשמה במרץ, אז היא הסתכמה ב-1.4%

מנכ"ל הליפקס, רסאל גאלי, ציין בסוף השבוע כי "נכון לעכשיו, למרות אי הודאות הכלכלית, העליות החזקות במחירי הדיור לא מראות יותר מדי סימנים של התמתנות. היקפי העסקאות ואישורי המשכנתאות נמצאים ברמות גבוהות מאשר לפני מגיפת הקורונה, והמשך הגידול בפעילות של רוכשי דירה ראשונה מצביע על כך שהפעילות תישאר מוגברת בטווח הקצר. חוסר האיזון בין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדיור נמשך, מה שמתבטא בכך שמספר הנכסים שיוצאים לשוק לא עונה על הצרכים של הרוכשים ויוצר תחרות קשה על הנכסים, דבר שמושך את המחירים למעלה".

על פי ניתוח של מגזין "Fortune" מסוף אפריל, "שוק הדיור בבריטניה לוהט אפילו יותר מהאמריקאי" ומחירי הדיור ממשיכים לעלות, למרות העלאות הריבית האחרונות. את ההסבר לכך הוא תולה בנתון אחד מרכזי – מלאי הבתים החדשים המוצעים למכירה, בשתי המדינות, נמוך מכדי לפגוש את הביקושים הגואים. לפי "פורצ'ן", מספר הבתים שהוצעו למכירה בבריטניה בפברואר השנה היה נמוך ב-36% מאז בתחילת 2020 (ונמוך ב-62% בארה"ב).

הירידה החדה במלאי הבתים המוצעים למכירה בשתי המדינות נרשמה בעקבות משבר הקורונה. בתחילת המגפה, ממשלת בריטניה חששה ממשבר בשוק הנדל"ן והקפיאה את מסי הרכישה על דירות בשווי של עד חצי מיליון ליש"ט. בפועל, לא רק ששוק הדיור לא נקלע למשבר – הביקושים לבתים דווקא זינקו בתקופת הסגרים והמיגבלות על מקומות ציבוריים.

למרות זאת, בהליפקס מעריכים כי העלאות הריבית יובילו בטווח הבינוני להתמתנות בקצב עליות המחירים. "אי אפשר להתעלם מהרוח הנגדית שמנשבת כנגד הכלכלה. כאשר העלייה בריבית והאינפלציה מכווצות את התקציב של משקי הבית, סביר להניח שקצב עליית מחירי הדיור יואט  עד סוף השנה". הערכה דומה נשמעת מכלכלני הבנק המרכזי של בריטניה, שצופים האטה בקצב עליית המחירים, אך בכל מקרה לא נפילה שלהם. "מי שמצפה לתיקון משמעותי במחירי הנכסים צפוי להתאכזב", אמר ל"בלומברג" מרטין בק, הכלכלן הראשי של חברת החיזוי הכלכלי EY ITEM  Club.

תמחור חסר בענף הקניונים

אבל לא רק בשוק הדיור בבריטניה יש עדיין הזדמנויות, גם בענף הקניונים. תחום הנכסים הקמעונאיים בבריטניה סבל בשנים האחרונות ממגמת ירידה בשוויים ובשכר הדירה, תהליך שהחל עוד בסוף 2018, לפני משבר הקורונה (על רקע המעבר לקניות מקוונות). אבל על פי סקירה שפרסם לאחרונה "money week", במרץ האחרון נרשמה דווקא עלייה של 0.2% בשכר הדירה בשטחים קמעונאיים, מה שאולי מרמז על התחלה של שינוי.

כלכלן הנכסים של Capital Economists , פיטר דה פריז,  אומר כי "אנחנו לא בטוחים עדיין שהמעבר לצמיחה בשכר הדירה יתרחש כל כך מהר. סביר יותר להניח שתעבור עוד שנה עד ששכר הדירה בקניונים יחזור לטריטוריה חיובית". אבל הוא מציין סיבה אחרת לבחון בחיוב את שוק הקניונים: "המדדים שלנו מראים שמרכזי קניות הם תת הסקטור המתומחר בחסר יותר מכל תתי הסקטורים בתחום הנדל"ן". תמחור החסר של ענף הקניונים נרשם אף הוא על רקע מיגבלות הקורונה, שפגעו במכירות הקניונים, ולמרות החזרה לשגרה, קניונים רבים עדיין נסחרים במחירים הזדמנותיים. בשורה התחתונה, אומרים ב-"Money Week", יש הזדמנויות בשוק הנכסים המסחריים, והמפתח הוא לאתר את הנכסים הטובים, שמתומחרים בחסר באופן משמעותי.

לסיכום:

שוק הדיור בבריטניה ממשיך לשמור על חוסן, גם בעידן העלאות הריבית.

שוק הקניונים בבריטניה מתומחר בחסר עמוק, וטומן בחובו הזדמנויות השקעה.

 

מקורות:

https://www.theguardian.com/business/2022/may/06/uk-house-prices-rise-but-cost-of-living-crisis-will-cool-market-says-halifax

https://fortune.com/2022/04/26/low-housing-inventory-driving-up-prices-in-uk-and-us/amp/

https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-05-07/u-k-housing-market-outlook-dims-with-jump-in-borrowing-costs

https://moneyweek.com/investments/property/604823/invest-in-commercial-property-british-landlords-are-back-in-business