מאמרים

שוק הנדל"ן ההולנדי לא עוצר

שוק הנדל"ן ההולנדי לא עוצר

הולנד היא לא רק יעד תיירותי מועדף על ישראלים, אלא גם אחד משוקי הנדל"ן הרותחים בעולם בזמן שמחירי הדיור לא מפסיקים לזנק, גם תחום הנכסים הלוגיסטיים רושם שיאי ביקוש חסרי תקדים.

בפסח הקרוב יעשו ישראלים רבים את דרכם לחו"ל, ואחד היעדים הפופולריים צפוי להיות הולנד. אבל הולנד אינה רק יעד תיירות אהוב במיוחד על הישראלים, אלא גם אחד משוקי הנדל"ן הלוהטים בעולם.

בין היזמים הישראלים הבולטים שזיהו את הפוטנציאל של שוק הנדל"ן ההולנדי אפשר למנות את טדי שגיא, יקיר גבאי ורוני צארום, בעל השליטה באספן גרופ. האחרונה, לדוגמה, מחזיקה בכ-18 נכסים בהולנד, בעיקר בנייני משרדים, שטחים מסחריים ומרכזים לוגיסטיים, ששויים, נכון לדצמבר, 2021 עמד על כ-1.5 מיליארד שקל. בחלק מהנכסים היא מחזיקה יחד עם גופים מוסדיים, בהם מנורה, מיטב דש, הפניקס ואלטשולר שחם.

מרכזים לוגיסטיים – הענף הצומח של הולנד

אחד מהענפים החמים ביותר בשוק הנדל"ן ההולנדי הוא מרכזים לוגיסטיים. כידוע, הביקוש לשטחים לוגיסטיים בכל העולם הואץ על רקע משבר הקורונה והצמיחה המהירה של המסחר המקוון. 

הולנד היא אחת המרוויחות הראשיות מהמגמה: המיקום הגיאוגרפי שלה במרכז היבשת והגישה שלה לים הפכו אותה זה מכבר לטבור הלוגיסטי של מערב אירופה ולתחנת מעבר מובילה לסחורות לכל היבשת. סקטור הלוגיסטיקה הוא אחד המובילים בכלכלה ההולנדית, ולפי נתונים של חברת הנדל"ן המסחרי GARBE, יותר ממחצית ממרכזי ההפצה של ספקיות שירותים לוגיסטיים גלובליות באירופה ממוקמים בהולנד.

ההאצה במסחר המקוון בכל העולם מתחילת המגפה הגדילה עוד יותר את הביקוש לשטחים לוגיסטיים בהולנד. וכך, למרות היצע שטחי לוגיסטיקה של 38 מיליון מ"ר, רק 3% מהם אינם מאוכלסים, מה שיוצר מחסור חמור בשטחים לוגיסטיים ברמה גבוהה, במיוחד באזורי הביקוש, כמו סמוך לשדות התעופה של אמסטרדם ורוטרדאם.

להערכת GARBE, המחסור בשטחים לוגיסטיים מבטיח כי שכר הדירה על הנכסים, שעולה בהתמדה מאז 2017, ימשיך לעלות בטווח הנראה לעין. 

במקביל, המחסור בשטחים באזורי הביקוש המסורתיים הביא להקמה של מרכזים לוגיסטיים גם במיקומים שנחשבו בעבר לפחות מבוקשים, ואשר הפכו כעת ליעד מבוקש הן לחברות הצורכות שטחים לוגיסטיים והן למשקיעים.

גם מחירי הרכישה של השטחים הלוגיסטיים עלו בהתאם. ב-GARBE מעריכים כי "העמידות של ענף הנכסים הלוגיסטיים בפני משברים, כמו גם המשך הצמיחה של המסחר המקוון הגלובלי, מבטיחים את המשך הגידול בביקושים לנכסים אלה. היות שהביקושים הגבוהים האלה פוגשים היצע מוגבל, מגמת המעבר מחוץ לאזורי הביקוש צפויה להימשך. גם המשך הפיתוח של תשתיות הרכבת והכבישים בהולנד צפוי לתמוך במגמה זו".

מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות

לא רק מחירי הנכסים הלוגיסטיים מזנקים – גם שוק הדיור ההולנדי שובר שיאים בשנים האחרונות. מחירי הדיור בהולנד עלו ב-2021 ב-15.2% בממוצע, בהמשך לעלייה של 7.8% ב-2020. 

לפי חברת המחקר RaboResreach, הפעם האחרונה שמחירי הדיור עלו בקצב כה מהיר היתה בסוף שנות ה-90. הסיבה לכך, לפי חברת המחקר, היא חוסר איזון חמור בין הביקוש, שנתמך עד כה על ידי הריבית הנמוכה, לבין ההיצע. מספר הבתים המוצעים למכירה, ביחס למספר הכולל של בתים בבעלות, נמצא ברמות שפל היסטוריות, והפעם האחרונה שמחירי הדיור עלו בקצב כה מהיר היתה כאמור בסוף האלף הקודם.

 

מתחזית עדכנית של חברת המחקר הגלובלית ING, שפורסמה בסוף מרץ, עולה כי העלייה בשיעורי הריבית וסנטימנט פחות חיובי בכלכלה צפויים להביא להאטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדירות ב-2022 – ל-13.2%. זהו קצב התייקרות מעט נמוך יותר מבשנה שעברה, אך עדיין גבוה מאוד. עוד מעריכים ב-ING כי מספר העסקאות בבתים קיימים ירד ב-15% ל-190 אלף עסקאות, לעומת 225 אלף ב-2020. 

 

שוק הדיור ההולנדי כולל כ-4.5 מיליון בתים שמאוכלסים על ידי בעליהם (כ-57% ממלאי הבתים) ועוד כ-3.4 מיליון בתים מושכרים (43%). 

שוק ההשכרה מתחלק לשני סגמנטים – 76% מהדירות להשכרה נתונות לפיקוח ("דיור חברתי"), ועל פי חוק ניתן להשכיר אותן רק מתחת למחיר השוק. הרגולציה בהולנד כוללת גם סובסידיות כגון ריבית על משכנתאות שנגזרת מהכנסת בעלי הדירות, וקצבאות שכר דירה לדיירים בדיור חברתי. בשנה האחרונה נערכו בהולנד מספר שינויים רגולטוריים נוספים, כגון עלייה במס העברה מ-2% ל-8%, ואיסור על משקיעים לרכוש בתים שמאוכלסים על ידי בעליהם עד לתקרת מחיר מסוימת בחלק מהערים הגדולות, בהן אמסטרדם, רוטרדאם, האג ואוטרכט. זאת, במטרה לתת עדיפות לרוכשי דירה ראשונה.

 

לסיכום,

הולנד, בדומה לגרמניה, היא יעד ראוי ונכון מבחינתנו להשקעה במסגרת אלוקציית הנכסים שלנו בתיק ההשקעות האלטרנטיביות.

נראה כי בעת הזאת, אפריל 2022, הנדלן החם ביותר בהולנד הוא הנדלן המסחרי – המרכזים הלוגיסטים.

מראה מקום

https://think.ing.com/articles/netherlands-house-price-to-rise-more-slowly-in-2022

https://economics.rabobank.com/publications/2021/december/price-growth-hit-its-peak-but-dutch-housing-market-is-far-from-cooling-down/

GARBE knows Europe – Country Scope Netherlands Logistics top market between tulips and windmills