מאמרים

ללכת בעקבות המוסדיים: למה כדאי להשקיע במולטי-פמילי בארה"ב

שנת 2022 בשוקי המניות מאופיינת עד כה בתנודתיות רבה ואף במגמה שלילית. אין זה מפתיע, אם כן, שהגופים המוסדיים הישראלים – כגון קרנות הפנסיה וקופות הגמל – מתכוונים להקטין השנה את החשיפה לשוקי המניות ולהגדיל את החשיפה לנכסים אלטרנטיביים, כגון השקעות בנדל"ן ובפרייבט אקוויטי. "כלכליסט" דיווח לאחרונה כי כל הגופים המוסדיים הגדולים בישראל מתכוונים להגדיל את החשיפה שלהם לנכסים אלטרנטיביים השנה, מ-6.9% בממוצע ל-10%.
כשבוחנים מהם הנכסים האלטרנטיביים שבהם משקיעים הגופים המוסדיים, מגלים שאחד הפופולריים ביותר הוא דיור למגורים בארה"ב, ובעיקר נכסי מולטי-פמילי – מקבצי דיור שנמצאים בבעלות משותפת. אין היום גוף מוסד ישראלי שלא משקיע במולטי-פמילי או סינגל-פמילי (בתים פרטיים) בארה"ב – ממגדל ועד מנורה, ממיטב ועד איי.בי.איי. מגדל, לדוגמה, מחזיקה בארה"ב נדל"ן בשווי 4 מיליארד שקל, מהם 3 מיליארד שקל בנכסי מולטי-פמילי. המשמעות היא שכל אחד מאיתנו מושקע כיום בדיור למגורים בארה"ב, דרך קרן הפנסיה או קופת הגמל שלו. לפחות לפי הצהרות הגופים המוסדיים, ההשקעה הזו תגדל השנה.
אבל לא רק הגופים המוסדיים יכולים. ניתן להשקיע בנדל"ן למגורים בארה"ב גם באופן פרטי. הנה כמה עובדות שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך:

מהם נכסי מולטי-פמילי?

מולטי-פמילי הם מקבצי דיור להשכרה שנמצאים בבעלות אחת ומושכרים לשוכרים שונים. מקבץ דיור יכול להכיל מדירות בודדות ועד אלפי דירות שמקובצות בבניין אחד, במספר בניינים ולעתים בשכונה שלמה. מה שהופך את הנכס ל"מקבץ דיור" הוא העובדה שהדירות נמצאות בבעלות של בעלים אחד, או של קבוצת בעלים המחזיקים יחד בכל הדירות, ורשומות כנכס אחד ב"טאבו" של המחוז. זאת, בשונה מבניין שבו כל דירה נמצאת בבעלות בעלים אחרים ורשומה בטאבו כנכס נפרד. דירות השייכות לאותו מקבץ אינן יכולות להימכר בנפרד, אלא רק כחלק מהמקבץ.

מאפיין נוסף של נכסי מולטי-פמילי הוא שהבעלים אחראים לתחזוקה השוטפת של המבנים ומספקים שורה של שירותי נלווים, כגון כביסה וחדר כושר, בדרך כלל באמצעות חברת ניהול שהם שוכרים. מכיוון שמדובר בנכסים גדולים, לרוב הם נרכשים בסיוע מימון בנקאי.

מקבצי מולטי-פמילי פזורים היום בכל ארה"ב, בעיקר במרכזי הערים, בסמוך למרכזי התעסוקה, ומאכלסים קרוב ל-100 מיליון אמריקאים.

מהם סינגל-פמילי?

סינגל-פמילי הם בתים פרטיים. החלום האמריקאי הוא עדיין בית עם גינה, ואמריקאים רבים עדיין גרים בבתים פרטיים.

ממה מגיעה התשואה בהשקעה במולטי-פמילי?

השקעה במולטי-פמילי מבוססת על איתור המתחם, ניהולו והשבחתו. התשואה מגיעה בראש ובראשונה משכר הדירה, אך לרוב, המטרה היא גם לנהל את הנכס באופן שיאפשר למכור אותו במחיר גבוה יותר ולהשיא למשקיעים תשואה נוספת. היזמים המתמחים במולטי-פמילי יודעים לאתר מקבצים שמנוהלים לא טוב וסובלים מתפוסה לא מיטבית. במשך כמה שנים הם משביחים את יחידות הדיור, מחליפים דיירים "זולים" בדיירים "יקרים" ולאחר מכן מוכרים את הנכס לגוף מוסדי או קרן גדולה.

איך ניתן להשקיע במולטי-פמילי או בסינגל-פמילי?

כאמור, רובנו מושקעים במולטי-פמילי או בסינגל פמילי דרך החסכונות הפנסיוניים שלנו. אבל, כפי שאפשר לרכוש דירה בישראל באופן פרטי, אפשר גם להשקיע בדיור בארה"ב באופן פרטי. בישראל פועלות חברות רבות שמגבשות קבוצות של משקיעים פרטיים שמשקיעים יחד בנכסי מולטי-פמילי.

איך אדע אם מתאים לי להשקיע במולטי-פמילי או בסינגל-פמילי?

השקעה במולטי-פמילי מתאימה יותר למשקיעים שמעוניינים לטייב את תשואת תיק ההשקעות שלהם אך להישאר משקיעים פאסיביים – כלומר, לתת לגוף מנהל לנהל עבורם את הנכס, בלי שיצטרכו לנהל בפועל את ההשקעה שלהם. השקעה בנכס בודד בדרך כלל דורשת הרבה מעורבות של המשקיע בניהול הנכס.

השקעה במולטי-פמילי מאפשרת לרוב לפזר סיכונים יותר מהשקעה בסינגל פמילי. בסינגל- פמילי, כאשר אין דייר משלם מכל סיבה שהיא (כשהנכס לא מושכר או עקב התחמקות הדייר מתשלום) – ההכנסות מהנכס יורדות לאפס. במקבצי מולטי-פמילי של עשרות או מאות דירות, ככלל אצבע, גם תפוסה של  70% מהדירות, שנחשבת לנמוכה, עדיין תותיר לנו תזרים חיובי מהנכס.

מהן התחזיות בנוגע להשקעות במולטי-פמילי?

בהתאחדות המשכנתאות הפדרלית של ארה"ב, "פאני מאי", אומרים כי שוק המולטי-פמילי נהנה מזינוק בביקושים ב-2021 ומעריכים כי המגמה תימשך ב-2022. בפאני-מיי מדגישים כי אף שהמגמה בסקטור המולטי-פמילי בכלל ארה"ב צפויה להיות חיובית מעל הממוצע בשנה הקרובה, הביצועים של הסקטור עשויים להשתנות בהתאם למאפיינים של כל אזור, ולעתים אפילו של כל שכונה.

על פי תחזית חברת הנדל"ן CBRE, סקטור המולטי-פמילי צפוי ליהנות משנת שיא ב-2022, למרות שבכמה שוקי-משנה בתוך השוק האמריקאי צפויים אתגרים. להערכת החברה, שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסי מולטי-פמילי בארה"ב צפויים להמשיך לעמוד על למעלה מ-95% בטווח הנראה לעין, וההכנסות האפקטיביות הנקיות משכר הדירה צפויות לגדול ב-7% ב-2022. זאת, בהמשך לעלייה של כ-18% במחירי השכירות הממוצעים בארה"ב שנתיים האחרונות, לפי נתונים של חברת שירותי הנדל"ן Redfin שפורסמו ב"וול סטריט ג'ורנל" בינואר.

 אנחנו, עמית והגר, משקיעים כבר 8 שנים במתחמי מולטי פמילי (וגם במתחמי סינגל פמילי). אמנם אנחנו לא גוף מוסדי אבל אנחנו בהחלט מבינים למה המוסדיים הישראלים (וגם מוסדיים מכל העולם) משקיעים את כספי הפנסיה שלנו שם.
לכל מי שמבקש להרחיב את תיק ההשקעות שלו גם לנישת הנדלן, אנחנו ממליצים לבחון את הזדמנויות הנדלן למגורים בארה"ב. וכרגיל אנחנו ממליצים לעשות זאת במודל "שחקני האלפא" ולא לבד………
בהצלחה