מאמרים

השקעה בנדל"ן למגורים בגרמניה

כשגל ההזדמנויות של הקורונה פוגש את "תרבות השכירות" הגרמנית

זו היא אינה הפעם הראשונה שאנחנו מעלים על נס את ההזדמנויות הטמונות בהשקעה בנדל"ן בגרמניה (ראו באתר). גורמים ישראליים רבים – בהם חברת הביטוח הראל, חברת ההשקעות IBI ואנשי העסקים הגדולים והמוכרים יקיר גבאי וטדי שגיא – כבר זיהו את הפוטנציאל ופועלים במרחב הנדל"ן הגרמני. כדאיות ההשקעה במרחב הזה אף מקבלת חיזוקים בדמותן של מגמות חיוביות הנרשמות בשוק בגרמניה –  באופן כללי ובתחום הנדל"ן למגורים בפרט.

כך, נתוני המאקרו-כלכלה מעידים על איתנותה של המערכת הכלכלית הזו, המובילה באירופה והרביעית בגודלה בעולם: התוצר הגרמני המשיך לצמוח גם בשנה החולפת (קרוב ל-3%), שהייתה שנת קורונה מאתגרת (נוספת); שיעור האבטלה נמוך במיוחד ביחס למדינות אחרות (כ-3%); והמומחים משדרים אופטימיות גם לגבי השנה הקרובה, על אף אי-הוודאות האופפת אותה (הנגיף לא מראה עדיין סימנים של נטישה סופית).

ומה עם הנדל"ן? ובכן, נראה שהשוק הזה שובר שיאים. הביקוש נוסק והמחירים מאמירים – העליות החדות שנרשמו ברבעון ה-3 של שנת 2021 הן הגבוהות ביותר מאז שנת 2000. חשוב לציין שהמגמה הזו לא מאפיינת את גרמניה לבדה, אלא את המתרחש במדינות המערב בכלל, לרבות ישראל. ברקע לכך, השילוב שבין הביקוש הקשיח לקורת גג הקיים באופן מסורתי בקרב בני האדם, לבין משבר הקורונה, שהביא איתו שינויים בהעדפות הציבור: "התכנסות" למרחב הביתי ועניין בשדרוגו, התפתחותם של צרכים שונים (למשל מרחב עבודה מרחוק / משרד ביתי) וגם תנאים כלכליים המזמנים הזדמנויות להשקעה (למשל ריביות נמוכות המעודדות נטילת הלוואות לדיור).

בתוך כך, הייחודיות הגרמנית בהקשר של שוק הדיור היא תופעה שניתן לכנותהּ "תרבות השכירות". כך, לפי נתונים גרמניים רשמיים, כ-60% מתושבי המדינה חיים בשכירות, או מעדיפים שלא להחזיק בנכס למטרת מגורים.  בברלין הנתונים אף גבוהים יותר – כ-85% מהתושבים שוכרים את הדירה שבה הם גרים.

התופעה המסורתית הזו משתלבת גם עם מאפיינים נוספים של הכלכלה הגרמנית – מדיניות הממוקדת ברווחה, המקדמת חקיקה סוציאלית והפועלת להגנה על הדיירים. במסגרת זו יצוין כי המדינה מסייעת למיעוטי-יכולת במימון שכר הדירה ומעניקה מטריית מימון לכל אזרח גרמני באשר הוא בדמות של תשלום שכר דירה.

יצוין, כי מחירי השכירות בגרמניה אומנם נמוכים לעומת המצב בישראל למשל, במונחים של שיעור מתוך ההכנסה השוטפת (שכר דירה בישראל שקול לכ-35% מהשכר הממוצע, ובגרמניה הנתון הזה עומד על כ-18% מהשכר), אולם לאורך זמן דמי השכירות עולים – מגמה המעידה על חוסנו של התחום ועל יציבותו. הדברים הללו קיבלו ביטוי גם בדוח שפרסמה חברת ההשקעות הגרמנית "DZ HYP"  באוקטובר 2021, לפיו מחירי השכירות בערים הגדולות במדינה ממשיכים לעלות.

הדוח מתייחס לשבעת אזורי המטרופולין הגדולים במדינה (ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן, מינכן וסטוטגרט) ובוחן מגמות והתפתחויות בנדל"ן הגרמני, על סוגיו השונים – משרדים, מסחר ומגורים. הנדל"ן למגורים בולט בדמי השכירות הגבוהים הנדרשים עבורו, לעומת סוגי הנדל"ן האחרים.

בדומה למגמות המאפיינות מערכות כלכליות (מערביות) אחרות – נראה שמחירי השכירות הללו ממשיכים לעלות, על אף משבר הקורונה, באופן שמביא גם לתנועה מסוימת החוצה מהעיר הגדולה, אל הפרוורים. 

בשורה התחתונה – הנדל"ן למגורים בגרמניה פורח. נראה שהעידן הנוכחי מספק מרחב הזדמנויות השקעה ייחודי במרחב הגרמני, נוכח השילוב שבין: סביבה פיננסית אטרקטיבית (ריביות נמוכות המעודדות נטילת הלוואות);  דמי שכירות ששומרים על רמה יציבה וצומחת (גם כחלק מעליית מחירים כללית); ושווי נכסים הממשיך גם הוא במגמת הצמיחה ועליית הערך.

פוטנציאל ההשקעה הזה מקבל חיזוק משמעותי מכיוונה של אותה "תרבות של שכירות", שכאמור מאפיינת את שוק הדיור בגרמניה – במודל ההשקעות שלנו נוכל לקדם רכישה של נכסים להשקעה מסוג עסקה מניבה ובמקביל לנצל את העניין הגובר ברכישת דירות למגורים ולרכוש נכסים להשקעה מסוג עסקה משביחה או עסקה יזמית.