מאמרים

"ברוקלין של קודש, ברוקלין של חול" – ברוקלין של השקעה בנדל"ן

מרחב הזדמנויות ההשקעה בזירה האמריקנית ממשיך לגדול ולהתרחב, גם בעידן הקורונה (ואולי דווקא בזכותו). שוק הנדל"ן בארה"ב חווה בשנתיים האחרונות פריחה בסדר גודל שלא נראה כמותו למעלה מ-15 שנים – לפי הנתונים השונים, מאז פרוץ המגפה בתחילת 2020 מחירי הדיור עלו בכ-20%, השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 2006.

לאחרונה הצבענו על האזור הדרומי של ארה"ב כמוקד נדל"ני צומח, והפעם נרצה להדגיש בהקְשר הזה את העיר המרכזית ביותר במדינה (או בעולם?), העיר ניו יורק.

איזה הזדמנויות השקעה יש שם? צמיחה בנדל"ן?! הרי המגמה שהקורונה האיצה ברחבי ארה"ב היא דווקא יציאה מהעיר, עזיבת המגדלים לטובת הפריפריות… אמת. אבל מגמת ההגירה הזו ממרכזי הערים החוצה היא לא תנועה "מהעיר אל הכפר", אלא בעיקר תזוזה מהצפיפות האורבנית אל הפרברים בסביבתן של אותן ערים גדולות. התזוזה הזו מאפשרת קִרבה למוקד העניינים, רק בתנאים נוחים יותר, בעיקר בימי מגפה.

בניו יורק בולטת בשנתיים האחרונות התנועה ממנהטן לרובעים שסביבה, בדגש על ברוקלין – הרובע המאוכלס ביותר בעיר, שגם בראייה ארוכת טווח חווה עלייה דרמטית של ביקושים ומחירים (הוכפלו בעשור האחרון).

שנות הקורונה שינו הרבה דברים בחיינו, לרבות שוק העבודה ומאפייניו. תופעת העבודה מהבית, שהמגפה למעשה כפתה על האנושות, הפכה את המרחב הביתי למשאב בעל חשיבות כפולה, באופן שבא לידי ביטוי גם בערכו הכספי. בניו יורק עליות המחירים הורגשו בכל רחבי העיר, אבל נראה שברוקלין (וקווינס) מציעות "מוצר" אטרקטיבי במיוחד. ממש בימים האחרונים פורסם דוח שמסמן את הרובעים האלה כמרחבים שבהם הניו-יורקרים יכולים לקבל את הערך הרב ביותר של "Space for Money". אותם קונים פוטנציאלים מסומנים בעיקר כבעלי ההכנסות הגבוהות, אנשי ההייטק ובעלי האמצעים ("עשירי מנהטן").

הביקוש הגובר למגורים בברוקלין בשנה האחרונה משתקף בנתונים השונים: היקף המכירות התרחב בשיעור של כ-35% והמחירים עלו בכ-15%, בעוד שהיצע הדירות והבתים (המצומצם גם כך) ירד בכ-19%. גם מספר הימים הממוצע של פרסום יחידות הדיור למכירה ירד בשיעור של כ15% בשנה החולפת, באופן שמבטא את הביקוש לקנייה הקיים בשוק.

לסיכום, התנאים המיוחדים שיצרה הקורונה בבתים (עבודה מרחוק) ובשווקים (ריביות נמוכות מעודדות הלוואות דיור) האיצו את הביקוש האדיר (מול ההיצע הלא-כל-כך-אדיר) למגורים ב"לווייני מנהטן" – קרוב-רחוק מהמוקד העירוני התוסס, במחירים אטרקטיביים יותר. מומחים שונים בישראל ובארה"ב מעריכים כי המגמה הזו צפויה להימשך, עם ההתאוששות הכלכלית וחזרת התיירות "ביום שאחרי" הקורונה (שממשיכה להכות גלים…).

 

כתבות/דוחות רלוונטיים:

https://www.brownstoner.com/real-estate-market/brooklyn-real-estate-prices-hit-new-high-4th-quarter-2021-year-end-report-2022-outlook/

https://brooklyneagle.com/articles/2022/02/07/report-not-just-condos-but-private-homes-in-southern-brooklyn-are-integral-part-of-bk-real-estate/

https://www.amny.com/real-estate/heres-a-look-at-where-new-yorkers-can-get-the-most-space-for-their-money/

https://streeteasy.com/blog/price-per-square-foot-nyc-trends-january-2022-market-reports/