מאמרים

פריחת הנדל"ן בדרום ארה"ב – למה כדאי להשקיע בנדל"ן בטקסס בכלל ובמטרופולין הגדול ביותר בשטחהּ בפרט?

העולם מציין שנתיים לפרוץ הקורונה, ונראה שהשינויים בהרגלי הצריכה שהמגפה הזו כפתה על האנושות מביאים איתם גם לא מעט הזדמנויות. זהו כמובן לא סוד גדול, וזוהי לא הפעם הראשונה שאנחנו מעלים על נס את הייחודיות של העת הזו מבחינת מרחב ההשקעות המתפתח (והפתוח עבורנו) בעולם המערבי.

אז מה הפעם? הפעם נדבר על הנדל"ן בארה"ב, וקונקרטית במדינת טקסס ובמטרופולין הגדול ביותר בשטחהּ, אחד מהגדולים בארה"ב כולה, דאלאס.

בניגוד לענפים כלכליים שנפגעו באופן טבעי ורחב מהשלכות הקורונה (תיירות למשל), שוק הנדל"ן בארה"ב חווה בשנתיים האחרונות פריחה בסדר גודל שלא נראה כמותו למעלה מ-15 שנים. כך, מהנתונים הרשמיים השונים עולה כי מאז פרוץ המגפה בתחילת 2020 מחירי הדיור בארה"ב עלו בכ-20% – עליית המחירים הגבוהה ביותר שנרשמה, לפחות מאז שנת 2006.

ברקע לתופעה הזו ניצב מכלול שלם של גורמים משפיעים, בראשם השינויים בשגרות העבודה (מרחוק) ומרכזיותו הגוברת של המרחב הביתי (גם כמרחב עבודה, גם על חשבון ריחוק ממקום העבודה הרשמי). כמו כן, השינויים בהתנהגות הציבור (חיסכון בצריכה שיוצר הכנסה פנויה) בשילוב עם הריביות הנמוכות המעודדות נטילת הלוואות לדיור יוצרים ביקוש הולך ומתרחב ליחידות דיור מסוגים שונים. בארה"ב (וקונקרטית בטקסס), הביקוש הזה פוגש היצע מוגבל של נדל"ן למגורים – מאז משבר 2008 חלה ירידה בהיקף הבנייה, ובשנים האחרונות גם המחסור בעץ ובחומרי גלם נוספים מאט את קצב ההתפתחות של ההיצע שהתחום הזה מספק.

עד כאן המאקרו האמריקני. איפה טקסס נכנסת לתמונה? טוב ששאלתם. אז במסגרת עליית המחירים,  הנתונים מצביעים על עליית המחירים הגבוהה ביותר בדרום ארה"ב – הזינוק החד ביותר נרשם בעיר אוסטין, טקסס, בשיעור של כ-40% בשנה החולפת(!). נראה שאחד הגורמים שיוצרים את הביקושים האלה דווקא במרחבים הפחות-מרכזיים של המדינה הוא מגמה ייחודית המסתמנת בארה"ב, שהתפשטות הקורונה רק האיצה: היציאה מהערים הגדולות אל הפריפריות.

כך, השכבות העשירות באוכלוסייה ואנשי ההיי-טק – שבנייני המשרדים חדלו להיות מרכז החיים שלהם ושחלקם נאלצו בשנתיים האחרונות גם לקצץ בעלויות השוטפות (דיור למשל…) – קבוצות אלה היגרו מהמרכזים העסקיים והטכנולוגיים של ארה"ב (ערי החוף הגדולות במזרח ובמערב) אל פנים-המדינה, לאזורים שמאפייניהם כוללים עלויות שוטפות נמוכות יותר ביחס ליוקר המחייה של ערי החוף, וכן מזמנים איכות חיים ברמה גבוהה: מרחבים נוחים וחופשיים יותר לחיים בצל (או לצד) המגפה.  

המשקיעים הגדולים, לרבות גורמים מוסדיים ואנשי עסקים מוכרים בישראל (חברת הביטוח "הפניקס", "אלקטרה נדל'ן", איש העסקים יקיר גבאי) זיהו זה מכבר את הפוטנציאל – בדגש על הביקוש המאמיר ליחידות דיור להשכרה, מצד מי שידו אינה משגת לרכוש דירה במחירים הגבוהים בעת הזו – ומושקעים עמוק בזירת הנדל"ן האמריקנית.

דאלאס, שניצבת בלב מגמת ההגירה מערי החוף, היא אחד היעדים הבולטים להשקעה מהסוג הזה. היא אטרקטיבית עבור המשקיעים הן בהיבטי עלויות (מחיר הקרקעות בשטחהּ עדיין נמוך ביחס לאזורים אחרים בארה"ב) והן בהיבטי התנאים הכלכליים השוטפים שהיא "מציעה" לתושביה (איכות חיים זולה יחסית לחלופות). מכאן נגזר פוטנציאל התשואה הגבוה הטמון בהשקעה בנדל"ן במטרופולין ובסביבתו.