מאמרים

מחוץ לקופסה הבנקאית – יתרונות האשראי החוץ בנקאי למיזמי נדל"ן בישראל

בשנים האחרונות אנו עדים לפריחה של שוק חדש-ישן, מחודש, של שירותי אשראי. השוק הזה מורכב מגופי מימון חוץ בנקאי, שכשמם כן הם – מעניקים הלוואות שלא כחלק ממערכת הבנקאות המסורתית והמוכרת. במסגרת זו בולט הנתח של יזמי הנדל"ן כצרכנים של שירותי המימון העצמאיים והרווחיים האלה – בחודשים האחרונים למשל ניכר עניינן של חברות ביטוח בתחום זה, לאחר שזיהו את הפוטנציאל הטמון בו.

איך זה עובד? גופי המימון הם מוסדות פיננסיים, ללא רישיון בנקאי (דוגמת חברות כרטיסי האשראי), שמעניקים שירותים פיננסיים (הלוואות, השקעות) מבלי לגייס פיקדונות מהציבור. הרגולציה בישראל הִסְדירה לאורך השנים את פעילותן של החברות האלה, באופן שמגן על הלווים בהיבטים של עלויות (גובה הריבית), שקיפות וכדומה.

"נוכחותן" של חברות המימון מגבירה את התחרות עם המערכת הבנקאית ומשלימה אותה – הרגולטור מגביל את הבנקים ביחס הלימות ההון שלהם, ועל כן אין להם יכולת לתת מענה לכלל דרישות האשראי במשק בכלל ובעולם הנדל"ן בפרט. הגמישות הרבה יותר המאפיינת את חברות המימון מאפשרת להן בין היתר להתאים "חליפה ייעודית" ללקוחות, לנהל ביעילות מגוון שירותים תחת קורת גג אחת, להוזיל עלויות ולהתמקצע בתחומים קונקרטיים.

בתחום הנדל"ן קידום מיזמי בנייה כרוך בעלויות גבוהות במיוחד ולפיכך הצורך באשראי גדול במיוחד. בשנתיים האחרונות גם הביקוש הגובר לנדל"ן למגורים (השלכות הקורונה בעולם בכלל ובישראל בפרט) והעלייה במספר מיזמי "פינוי בינוי" הרחיבו אף יותר את הצורך היזמי באשראי.

העלויות של האשראי החוץ בנקאי לעיתים גבוהות יותר מאלה של מערכת הבנקאות המסורתית, אולם נראה שליזמים שווה לשלם יותר, מאחר שכידוע – גם זמן (של פרויקט) שווה כסף… חברות האשראי החוץ בנקאי מציעות שירות אטרקטיבי: מימון זמין יותר ושירותים נלווים גמישים ויעילים יותר מאלה המוכרים בבנקים.

ראוי להדגיש כמובן, שפרט ליזמים, חברות האשראי החוץ בנקאי מספקות אפיק השקעה אלטרנטיבי וסולידי למשקיעים (פרטיים ותאגידים שאינם מתחום שוק ההון), בהיקפים מצטברים של מאות מיליוני דולרים. מדובר באפיק השקעה שיחס הסיכון-תשואה שלו מצוין, מכיוון שהאשראי הניתן ליזמים מגוּבה בנדל"ן בשווי גבוה מסך ההלוואה, ומכיוון שהחוב הוא "חוב בכיר", כלומר: החברה המלווה היא "הבנק" בעסקאות.  

כמו כן, ממש לאחרונה (ינואר 2022) החליט משרד האוצר להסיר הגבלה לפיה גופים חוץ בנקאיים לא יוכלו לגייס אג"ח אם אין בידיהם נכסים בשווי של 5 מיליארדי שקלים לפחות. הסרת ההגבלה מאפשרת גם לגופים קטנים להיכנס לעולם המימון, וקונקרטית – לתחום המשכנתאות. בכך מסתמן אפיק נוסף של התפתחות האשראי הנדל"ני, הפעם בתחום הרלוונטי לצד הרוכש את הנדל"ן ולא זה הבונה אותו. 

אז מה נגיד לסיכום? האשראי החוץ בנקאי – לנדל"ן בעיקר – הוא שוק פורח וצומח, אחד ממנועי הצמיחה הכלכלית בישראל. כמשקיעים, נכון לנו "לרכוב על הגל" הזה, להצטרף אליו וליהנות מפירות הצמיחה של הנדל"ן למגורים בישראל, ב"פרוסות השקעה" קטנות יחסית.