מאמרים

מה עדיף, דירה בבעלות או מגורים בשכירות?

כבר שנה שאנחנו כותבים את הבלוג השבועי שלנו ב"דה מרקר". דנו בהרבה מאוד סוגיות חשובות ומשמעותיות כמו המודל שלנו ליצירת הכנסות פסיביות, מודל "שחקני האלפא" שלנו, הסיפור האישי שלנו שהוביל אותנו לעולם ההשקעות, חינוך פיננסי לנו המבוגרים שלא זכו לקבל וגם לילדים ונושאים רבים וחשובים נוספים. אחת מהסוגיות הכי "בוערות" והכי מטרידות חלקים גדולים בקרב תושבי המדינה נסובה סביב רכישת דירה למגורים. אמנם עסקנו בזה מעט בעבר אבל החלטנו הפעם לצלול יותר פנימה ולהציג בסדרה של שלושה מאמרים את נקודת המוצא והתפיסה שלנו לגבי מיתוס ישראלי המוזן ומתודלק ע"י שורה ארוכה של בעלי עניין. ככל שמחירי הדירות מזנקים והכותרות בכלי התקשורת מדווחות על עליות המחירים הולכות וגדלות, היכולת של רבים לחשוב ולהתנהל בשיקול דעת ולקבל החלטות, נפגמת. אשליית הנרטיב היחיד, כמעט, רכישת דירת מגורים, משתלטת על השיח ומקהה את היכולת לקבל החלטות מתאימות יותר.

אנחנו באופן אישי מתגוררים בשכירות מאז שהבנו שכדאי לנו להשקיע את ההון העצמי שלנו בערוצים שיגדילו אותו וגם יצרו ממנו תזרים מזומנים מאשר "לכלוא" אותו בין קירות הבית "שלנו" (הוא לא באמת שלנו, הבית הזה. הוא של הבנק…). בעיננו, זהו הבסיס ליישום המודל שלנו ליצירת הכנסות פסיביות. מבלי להשקיע את ההון שלנו בצורה שכזו, התוצאות הפיננסיות שלנו היום היו הרבה פחות מרשימות.  

למה הרבה שנים גרנו בדירות שהיו בבעלותנו?

התשובה לכך פשוטה, לכאורה, זה מה שראינו מסביב, זה השיח המוביל, זה יעד, זה חלום, זה מבצר, זה ביטחון כלכלי, ועוד ועוד. ההורים, הסביבה, החברים, התקשורת, הלחץ החברתי, המחיר למשתכן, כולם עשו יד אחת כדי להוביל אותנו להחלטה "הכי נכונה" – קחו את ההון העצמי שהשגתם, "תגדילו" אותו בעוד כמה הלוואות זולות שתצליחו לגרד, תעמיסו על זה עוד משכנתא גדולה ותקנו (כבר!) את הדירה שתיהיה שלכם!
לאן שלא נלך ולאן שלא נביט תרחף מעלינו העננה הזאת. לא נעים להרגיש היחידים שעדיין לא רכשו דירת מגורים. חלילה שלא ניתפס כ"עניים", חסרי יכולות בזמן שמסביב לכולם דירות בבעלותם. הדימוי החברתי חשוב מאוד בעיני רבים, קשה להתגבר על המבוכה בעת ההסברים. ובכלל, לספר שמכרנו את הדירה כדי להשקיע את ההון העצמי שלנו כחלק מתכנית מסודרת ופיזור סיכונים, ישמע משהו חריג.

באחת ההרצאות הכי נצפות שלנו ביוטיוב, יש קטע בסוף ההרצאה, לאחר שעה וחצי שאנחנו מספרים את הסיפור שלנו, מגיעה שאלה מהקהל – ״האם אתם גרים בשכירות״? בהרצאה סיפרנו ארוכות על הדרך שלנו ועל ההחלטות שעשינו בהן מכירת הנכסים שלנו בישראל והשקעת הכספים שלנו באפיקי נדל"ן בחו"ל. השאלה הפתיעה אותנו. חלק מהקהל שהיה מאוד קשוב בהרצאה לא הצליח לקלוט שעומדים מולו אנשים מן הישוב שגרים בשכירות כי הכסף שלהם מושקע באפיקים אחרים.

הקונפליקט הזה מתעורר הרבה פעמים אצל אנשים שלא מצליחים להבין איך אנשים מבוססים בוחרים לגור בשכירות, בשעה שיכולים, לכאורה, לרכוש דירה ללא בעיה. רווחה כלכלית נתפסת בעיני רבים כבעלות על דירת מגורים, לדעתנו הגישה הזאת היא הכל חוץ מרווחה כלכלית. יש כאן ערבוב של של עולמות הרגש, "מה שכולם עושים" ותחושת ביטחון סובייקטיבית, לבין עולם ששואל "איפה הכסף שלנו יכול לייצר לנו יותר כסף. גם להגדיל את ההון העצמי וגם לייצר תזרים שוטף״?

זה בסדר להחזיק לעצמך נכס בבעלותך ולגור בו אבל הסדר, לדעתנו, צריך להיות הפוך – קודם כל תצבור הון ורק אח"כ תקנה בית בכספים שלך. מה שרובנו עושים הוא ההיפך – קודם אנחנו קונים בית (סליחה, "נטל") ורק לאחר מכן אנחנו מנסים לרכוש נכסים אבל מגלים שאין לנו הון לעשות את זה. דווקא המגורים בשכירות משחררים, את המשפחה מקבעונות והתחייבויות לבנק, ולשכונה ספציפית, לעבר תודעה של מיקוד הכסף בהשקעות שיצמיחו אותו יותר מדירת מגורים בבעלות.

המעבר למגורים בשכירות, ולמכירת נכס נוסף שהיה בבעלותנו הוא זה שהעניק לנו את הקפיצה המשמעותית ביישום האסטרטגיה שלנו לעצמאות כלכלית. עם זאת, נדגיש כי מכירת דירת מגורים ומעבר לשכירות היא לא תנאי לעצמאות כלכלית. הקו המנחה אותנו הוא היכן ריכוז המאמץ של ההון שלנו. רוב ההון של רוב האנשים שנפגשים איתנו מושקע בבית שבו הם מתגוררים. 

נסביר מדוע לדעתנו שינוי החשיבה והנכונות למגורים בשכירות מביאים אותנו להתמקד ולהתאמץ כיצד להשקיע את הכסף כדי להגדיל את ההון שלנו בצורה אופטימלית. יש שלא מעוניינים לעסוק באופן שוטף בתכנון והשקעת הכספים הפנויים שלהם, זו יכולה בהחלט להיות בחירת מסלול חיים לאלה שכן מעוניינים לצבור ולהגדיל את ההון שלהם לחיות בשפע.

שינוי תפיסת החשיבה: התחייבות ולא נכס

דירת מגורים היא התחייבות. גם אם "על הנייר" תרשמו רווח הון גבוה על רכישת דירה ואפילו אם אותו רווח היה פטור לחלוטין ממס, שכן אין מס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה, בתנאים מסוימים, עדיין דירת המגורים שלכם מייצרת לכם בשוטף הוצאות ולא הכנסות. 

היכולת להשקיע סכומי כסף משמעותיים תלויה בהשקעת כספי דירת המגורים. כשאתם רוכשים דירת מגורים, הנכם נדרשים להשתמש בהון עצמי של לפחות 30%, כשרבים מקצים שיעורים גבוהים יותר, ככל שהדירה יקרה יותר והמימון באמצעות משכנתא מייצר החזרים חודשיים גבוהים יותר.
כלומר, משפחה שחסכה כמה מאות אלפי שקלים ובוחרת להשתמש בהם כהון העצמי הדרוש כדי לקבל משכנתא להשלמת ההון לרכישת דירה, תיכנס למסלול הגדלת הון פוטנציאלי "על הנייר" אם הדירה שרכשו תעלה את ערכה עם השנים. סביר מאוד שהדירה הזאת תעלה את ערכה עם השנים. אולם, עליית ערך זו לא תסייע בהווה למשפחה. עליית הערך לא תייצר תזרים ולא תוכל להפוך להיות "המשכורת השלישית בבית". היא תישאר על הנייר עד מתי? עד מכירת הנכס….אז מה הבעיה? המשפחה הזאת תמכור את הנכס אחרי 10,20,30 שנה בהן היתה משועבדת לתשלומי המשכנתא. אם ככה, אז למה בכלל היה צריך לקנות את הנכס?

חלק לא מבוטל מהאנשים שאנחנו פוגשים חיים בסבך הזה – בבעלותם דירה או בית בשווי 2-5 מיליוני שקלים. חלקם סיימו את תשלומי המשכנתא וחלקם טרם סיימו. הנכס בו הם חיים דורש גם תחזוקה שוטפת, תיקונים, בלאי, שיפוצים מעת לעת, התאמות לרוח התקופה ועוד. הרבה דברים שמייצרים הוצאות לטובת הנכס שעל הנייר הוא שווה מיליונים (!) ואותם אנשים, חיים ברובם, במאזן הכנסות-הוצאות שווה ערך. כלומר, הם חיים בתקרת זכוכית של הכנסותיהם, עסוקים בג'אגלינג מתמיד של תיעדופים על מה מוציאים את הכספים כדי להישאר מאוזנים תקציבית ובה בעת הם "יושבים" על אוצר של כמה מיליוני שקלים. במקום שה"אוצר" יעבוד עבורם ויגדיל להם את ההכנסות בצורה משמעותית למדיי, ה"אוצר" הזה שואב מהם כסף על בסיס קבוע.
רבים וטובים נמצאים שם, חיים מהשכר החודשי, מוותרים על הרבה דברים כי "אין כסף" ויושבים על הר של כסף שיכול להביא אותם לרמת חיים ואיכות חיים גבוהה בהרבה.

הגמישות שבמסלול שכירות והשקעות על פני רכישת דירת מגורים

דירה בבעלות או מגורים בשכירות

במצב האחר, אותה משפחה שצברה בעמל רב את אותם כמה מאות אלפי שקלים בוחרת בהשקעת הכספים האלה באפיקים שונים תוך הסתייעות במכשירים פיננסים שמאפשרים גם מינופים זולים בהרבה מהמינוף הכרוך במשכנתא עבור רכישת נכס למגורים. בכפוף לתוכנית השקעות וקביעת מטרות להגדלת ההון וליצירת מקורות הכנסה פסיבית, ההון של המשפחה יכול תוך שנים בודדות להיות יצרן ה"משכורת השלישית בבית". נכון, זה לא יקרה בין לילה אבל זה יכול לקרות הרבה יותר מהר ובגמישות והתאמות לרוח התקופה, מאשר במסלול שבו ההון של המשפחה "ננעל" במודל ההשתעבדות לבנק במסלול משכנתא. 

ההחלטה על מגורים בשכירות במקום רכישת דירת מגורים, דורשת הגדרת מטרות ויעדים, מחשבה ותכנון. מומלץ גם להתייעץ עם כאלה שביצעו מהלכים כאלה. השלב הזה, לא דורש קבלת החלטה או סיכון, מלבד הרצון להקשיב וללמוד. 

הגולם קם על יוצרו: החלפת נכסים בהתחייבויות – כשאנחנו משקיעים במטרה לרכוש דירת מגורים

הרבה פעמים אנחנו נתקלים במי שמשקיעים או חוסכים כספים למטרת רכישת דירת מגורים בעתיד. נדגיש שאין בכך כל פסול מבחינה רעיונית. עם זאת, חשוב להבין שאותם אנשים נמצאים בדיוק במסלול הנכון להתפתחות כלכלית ואז הם עוצרים אותו עם רכישה של התחייבות גדולה. זה שקול למי שהיו כבר היו על המסלול הנכון אבל החליטו לסטות ממנו, לטובת החלטות רגשיות ותרבותיות. 

ההליכה במסלול הזה של החלטה על רכישת נכס למגורים מבלי נכונות לדון על המשמעויות של גיוס ההון עבורה לוקה בחסר. כדי לגייס את ההון העצמי שנצבר, נחסך והושקע, ככל הנראה במשך מספר שנים במספר אפיקים, יהיה צורך למכור תיקי השקעות בחשבונות הבנק, לממש כספים בשוק ההון או בהשקעות אחרות, למנף כספים ממכשירים פיננסים נוספים. ברוב המהלכים האלה נתקל באירוע מס, מס רווחי הון, 25% מהרווחים שצברנו. האם זה מהלך חכם? לא בטוח כלל אבל בטוח שמחייב חשיבה מקדמית. 


כמו רכב שנכנס בקיר בטון: כשמטרת ההשקעות היא רכישת דירת מגורים

מימוש השקעות למטרת רכישת דירת מגורים, משמעותה החלפת נכסים מניבים, בהתחייבות. זהו מצב ששקול לרכב שנמצא בדרכו אל היעד ולפתע ניצב בפניו קיר בטון ובו הוא מתנגש.


תופעה נפוצה היא מי שמעוניינים לרכוש דירת מגורים בעוד מספר שנים, מחליטים להשקיע את כספם באפיקים מסוכנים יותר כדי שיניבו, עד לאותה רכישה, תשואה גבוהה שתקרב אותם עוד יותר למטרה. יש שבוחרים לא להשקיע את הכספים הללו כלל, כדי שחלילה לא יתרחש משבר בשוקי ההון, בסמוך להחלטה על רכישת דירה, מצב שעלול להביא להפסד או קיטון משמעותי בהון העצמי.

לדעתנו הבלבול סביב נושא הכספים האישיים נובע מאי קביעת מטרות ויעדים, לאן אנחנו מכוונים? מה המטרות שלנו בחיים, האם יש לנו תכנית כלכלית משפחתית, האם גיבשנו אסטרטגיה?

מי שהשקיעו בשנים האחרונות את הונם במטרה לרכוש בעתיד דירה, בתנאי שלא בחרו בהשקעות סולידיות מאוד, בוודאי ראו שהתשואה שהניבו על ההון העצמי היא גבוהה יותר מהתשואה על הדירה עצמה. מי שבחרו למנף את הכסף, למשל באמצעות פוליסת חיסכון או קופת גמל להשקעה, השקיעו את החלק הממונף בהשקעות אלטרנטיביות לשוק ההון יכלו להנות מתשואות גבוהות, פיזור סיכונים חכם והקטנת הקורלציה לתנודתיות של שוק ההון.

 

האם יש דרך ביניים? לא מוכרים את הדירה אבל בוחרים באסטרטגיית השקעות

אם יש לכם דירת מגורים, לכל הפחות השתדלו להימנע ממצב שבו אתם מנתבים כסף טוב, אחרי כסף רע. הדוגמה הקלאסית היא שימוש בכספי קרן השתלמות כדי לפרוע את המשכנתא. הבהרת הטעות באה כדי להסביר מדוע ניתוב כספי השקעות אל הדירה שלכם היא שגיאה כלכלית.

כשאנחנו פודים קרן השתלמות על מנת לפרוע את המשכנתא, בדרך כלל, אנחנו מוותרים על תשואה נטו, שפטורה מתשלום מס רווחי הון, שהיא גבוהה מגובה ריבית המשכנתא. בהנחה שאתם במסלול כללי, קרן ההשתלמות שלכם מניבה כ-7% נטו בשנה, בשעה שריבית המשכנתא הממוצעת על כל מסלולי המשכנתא כיום היא בשיעור של כ-3%. האם כדאי לוותר על תשואה ממוצעת של 7% ולהחליף אותה בתשואה של 3%? ובאותה נשימה להפסיד מכשיר פיננסי הולך וגדל ברוח הגבית של ריבית דה-ריבית. 

 

ואם יש לכם דירת מגורים ואתם רוצים להחזיק בה, למה שלא תקחו משכנתא כנגדה ותזכו להון לא מבוטל בריביות נמוכות יחסית ולפרקי זמן ממושכים. עם ההון הזה תוכלו לבצע השקעות כדי להגדיל את ההון העצמי שלכם וכדי לייצר תזרים של הכנסות נוספות. במקרה כזה, אם אנחנו מחזיקים בנכס בבעלותנו לפחות שהכנס הזה יצטרף ל"מאמץ המלחמתי" בהגדלת ההון המשפחתי. ברגע שזה יקרה הוא יהפוך כבר להיות גם נכס ולא רק נטל.

ניפוץ מיתוסים על מגורים בשכירות

אחרי שהסברנו על החשיבות שאנחנו רואים בהחלטה להתגורר בשכירות, ליכולת להשקיע סכומי כסף פנויים בצורה אופטימלית, החלטנו לנפץ כמה מיתוסים ששמענו על מגורים בשכירות.

"שכירות זה לזרוק את הכסף לפח" – כשאנחנו שוכרים דירה, אנחנו משלמים על שירות שמישהו מעניק לנו. התפיסה ששכירות היא לזרוק את הכסף לפח נובעת מהעדר ידע שניתן להשקיע את ההון העצמי שלנו, שנשאר שלנו כי לא קנינו איתו דירה, ולהניב לנו תזרים ו/או להגדיל אותו כל העת. לרוב המשפחות בישראל יהיה בתקציב ההוצאות החודשיות סעיף "דיור". לבעלי הנכס בבעלות הסעיף הזה ישולם לבנק ויכלול קרן וריבית ולאלה שגרים בשכירות הסעיף הזה ישולם לבעל הנכס. בעולם של אפשרויות השקעה אינסופיות זה יהיה מאוד לא מקצועי לקבוע שיש רק דרך אחת להשקיע את ההון שלנו והיא באמצעות רכישת דירה בבעלות. החשיבה שעומדת מאחורי האמירה (האומללה) "שכירות זה לזרוק כסף לפח", היא חשיבה מאוד חד מימדית ומאוד לא מתכתבת עם המציאות. השאלה שצריכה להישאל היא "מה האלטרנטיבה להון העצמי שלנו חוץ מהשימוש בו לרכישת דירה בבעלות"? מי שבוחר שלא לרכוש דירה או מוכר את דירת המגורים כדי להשקיע את הכספים, עושה זאת עם תכנית ברורה ואסטרטגיה. 

"בעל הדירה יכול להוציא אתכם מהבית בהתראה מיידית" – כמובן שזו קביעה לא נכונה. גם "התראה מיידית" צריכה להיות מוגדרת בחוזה השכירות. תוכלו להגיע להסכמה עם בעל הבית על הודעה מוקדמת של 60 ואפילו 90 יום. זהו פרק זמן סביר שיאפשר לכם להתארגן כדי למצוא דיור חלופי.

"חייבים בכל שנה או שנתיים לעבור דירה" –  ברור שזוהי טענה לא נכונה, הכל עניין של בחירות והעדפות, לצד תכנון מראש. ישנם מי שמתגוררים באותה דירה בשכירות כבר שנים ארוכות. הרבה מאוד בעלי דירות להשכרה הם משקיעים לטווח ארוך בעצמם. הדבר שהם רוצים הוא ביטחון לצד וודאות. ברצונם שהדירה תהיה מושכרת לדיירים טובים, שמשלמים כמו שעון ולא מבלבלים להם את המוח. בעל נכס חכם יעדיף פעמים רבות את הדייר השקט והמשלם על פני חיפוש דיירים יקרים יותר כל הזמן. על בסיס המחשבה הזאת, אתם יכולים לנהל אסטרטגיה משלכם: אם אתם מודאגים מכך שהדירה לא תעמוד לרשותכם, חפשו דירה שהבעלים שלה מוכן להשכיר אותה לתקופה של 5 שנים. אם אתם חוששים מהמצב ההפוך בו תרצו לעזוב את הדירה כשאתם נעולים בחוזה לעוד שנים ארוכות, חפשו להתגורר במקומות שתדעו למצוא דייר חלופי במקומכם תוך זמן קצר.

"לא ניתן לעצב את הדירה כרצוננו" – הכל תלוי בהסכמים ובהבנות עם בעל הדירה. אם התוכנית שלכם להישאר בדירה לטווח ארוך, יש אפשרות גם להגיע עם בעל הדירה על הבנות באשר לשינויים ותוספות בדירה שיהיו לנוחיותכם. 

"שכר הדירה כל שנה מתייקר" – ככל שבדקנו, בישראל שכר הדירה מתייקר בקצב איטי יותר מקצב עליית מחירי הדירות (ניתן לראות זאת בגרפים). המשמעות היא שמי שמרוויח מהמצב הם דווקא שוכרי הדירות. מי ששוכרים דירה למעשה נהנים מדמי שימוש מופחתים במוצר שערכו הולך ועולה. אז מהי הדרך הזולה יותר לקבל שירותי מגורים? דווקא ככל שמתקרבים לאזורי הביקוש והמרכז, שחיקת שכר הדירה ביחס למחירי הדירות היא משמעותית יותר.

"מי שלא רכשו דירת מגורים בשכונה בוכים על זה עד היום" – מי לא מכיר את הסיפורים על אותם זוגות שהחליטו לא לרכוש דירה בשכונה שלכם כי המחירים כבר היו יקרים? הם מספרים שמאז ההחלטה שלא לרכוש דירה, מחירי הדירות בשכונה עלו פי 2, לכן הם החליטו לרכוש דירה מאוחר יותר ו"ניצלו". הקול הזה שנשמע מחברים, מקבלנים, מתווכים ומוכרים נכון במבחן התוצאה, רבים מהם רוצים בטובתכם, אפילו שחלקם בעלי אינטרס. אבל אף אחד מהם לא בדק בכמה גדל ההון העצמי של מי שבחרו להשקיע את הכספים באפיקים אחרים על בסיס תכנית ומטרות. 

בשורה התחתונה: הכל תלוי בבחירות וסדרי עדיפויות – יש מגורים בשכירות עם תנאי מגורים דומים ככל שניתן לדירה בבעלות

בכל הנוגע למגורים בשכירות ובחירת שכונת מגורים, ישנם הבדלים גדולים ביכולת המיקוח והתנאים שתוכלו לקבל כשוכרים. ברור שאם תבחרו את מרכז תל אביב כאזור מגורים, אז יכולת המיקוח שלכם תהיה נמוכה מאוד, כי הביקוש גבוה מאוד. עם זאת, קיימות שכונות רבות באזורי הביקוש שבהם תוכלו להגדיר נושאים בחוזה השכירות שיהיו טובים גם לכם ולגם לבעל הדירה. 

בכל אזור יש תכתיבים של כוחות השוק, כך בעת כריתת חוזה שכירות או בעת רכישת דירת מגורים. זה קורה לטוב ולרע. גם בין בעלי דירות יש שוני והבדלים, לכל בעל דירה יש סדרי עדיפויות משלו – יש שיבקשו שוכרים יציבים ואמינים ולאורך זמן, כדי לייצר לעצמם תזרים מזומנים של דמי שכירות שישלם עבורו את המשכנתא, או את ההכנסה החודשית ויש בעלי דירה שיתנגדו לכל דבר.

לסיכום, ניסינו להציג זווית אחרת, אולי פחות מקובלת ופחות נפוצה בארץ בכל הקשור לאובססיה סביב "חלום הדירה". המציאות הכלכלית ומשתנים ברורים מצביעים על המשך ההתייקרות של דירות המגורים בארץ בשנים הקרובות. יהיו רבים וטובים שמציאות זאת תאלץ אותם לא לרכוש נכס בבעלותם. ניסינו להראות כאן שאולי בזכות זה הם אף יגיעו להישגים כלכליים טובים יותר. בנוסף, אנחנו חושבים ששינוי תרבותי-צרכני מדירה בבעלות לדירה בשכירות יכול לתרום במישירין להורדת מחירי הדיור בישראל.