הגיגים על כלכלה מודרנית

לאחרונה נתקלנו בפוסט מעורר מחשבה באינסטגרם. בפוסט, שהוצג כתמונה ועליה מעט מילים הוצגו נתונים כמותיים-איכותיים של כמה מענקי הכלכלה בעת הנוכחית: ביטקוין – הבנק הגדול

להמשך קריאה »

סיכום שנה בנישות ההשקעות האלטרנטיביות שלנו – 2020

שנת 2020 שנפרדה מאיתנו לפני ימים אחדים תיחרט בזכרון רבים כשנה קשה, מטורללת, כאוטית, חסרת תקדים ועוד כהנה וכהנה כותרות קיצוניות.
אין ספק שנגיף הקורונה שהגיע לעולם בסוף שנת 2019, גרם לשינויים וטלטלות שאיש לא צפה ואיש לא חזה. העולם הדיגיטלי, הגלובלי, המסועף והמשולב ככפר גלובלי קטן קיבל חבטה אדירה שהפכה בין לילה סדרי עולם שהיו מיסודות החיים שלנו כחברה ותרבות – הריחוק החברתי, סגירת השמיים, ההתבדלות, עוצר התיירות העולמי, הקריסות הכלכליות, הדפסת כספים בלתי פוסקת בכל מדינות העולם. כל אלה ועוד יצרו מציאות של איומים והזדמנויות. בכל תחומי החיים וגם בתחומי ההשקעות – ובפרט גם השקעות אלטרנטיביות.

בתוך הערפל, חוסר הוודאות ורכבת ההרים שליוותה את התפשטות הנגיף ממדינה למדינה התגלו איים של הזדמנויות שטומנות בחובן רווחים עתידיים פוטנציאלים גבוהים מרווחים שצפויים בשנים "רגילות". לצד איים אלה נדרשה בשנה הזו זהירות יתר וחדות יתר בעולמות ההשקעות – השקעות אלטרנטיביות וסטנדרטיות כאחד. כשהמערכת הפיננסית נמצאת בטלטלה והשוק פועל בחוסר וודאות מתרחשים תמיד כמה תסריטים:

  • פאניקה ופסיכולוגיה של "סוף העולם" שמבריחה מהשווקים המון גורמים המנסים למזער נזקים בטווח קצר וכמעט תמיד מבינים מקץ כמה חודשים, או כמה שנים שמנוסתם החפוזה גרמה להם הפסדים כבדים.
  • קיימים סקטורים ונישות שלמים שבאמת נפגעים וחלקם אף קורסים ולא מצליחים לשרוד משברים מתמשכים. משבר הקורונה הכניס תעשיות שלמות להקפאה עמוקה למשך חודשים ארוכים שבינואר 2021 עוד לא רואים את האור בקצה הקרחון.
  • בערפל הקרב, יהיו כאלה שיצליחו להגביה מבטם מעל הערפל ולזהות מגמות ונישות שיצאו מחוזקות ואולי אפילו מחוזקות מאוד מהקרב הנוכחי. זה לא טבעי להרים את הראש מהשוכות בעת הקרב. האינסטינקט ההישרדותי מעודד אותנו לחכות עד יעבור זעם. 

לנו היתה הזדמנות לבחון את חוסן מודל ההשקעות שלנו ולבחון המשך ההתנהלות שלנו כמשקיעים בתקופת משבר דרך השקעות אלטרנטיביות. אנחנו לא חושבים שמשבר הקורונה הסתיים והנחת העבודה שלנו היא ששנת 2021 עדיין תיהיה "שנת קורונה" ברחבי העולם. אנחנו לא משלים את עצמנו שהעולם ישוב לנורמליות בסדר פסח השנה…
ובכל זאת, נראה כי כניסה למוד של חיסונים ברחבי העולם ושיפור מתמיד במהלכי מניעת הפצת המחלה (לפחות במדינות בהן האזרחים נשמעים להנחיות הממשלה) ושיפור הטיפול הרפואי המתקיים כל העת, יביאו את העולם במהלך 2022 לחזרה לנורמליות.

ביוני 2019 כתבנו מאמר בשם "ומה אם יהיה משבר". טענו שם שהשאלה הנכונה היא לא "מה אם יהיה משבר", אלא "מתי יבוא המשבר". לא עברה חצי שנה והמשבר הגיע ביג טיים. היה מעניין לחזור ולקרוא מה כתבנו ומה באמת קרה במציאות המשברית.
במרץ 2020, בשיא המשבר, שהעולם היה באי וודאות עשינו לייב בזום וניתחנו את המשבר למול מודל ההשקעות שלנו. גם זה היה מעניין לשוב ולשמוע שוב:

במאמר היום ננסה לבחון את ההשקעות במודל שלנו שנה לאחר פרוץ המשבר.

השקעות נדל"ן בחו"ל

נתחיל, מטבע הדברים, בנדל"ן חו"ל, נישת ההשקעות המרכזית שלנו:

ארה"ב:

כחלק מתפיסת הקטנת הסיכונים שלנו אנחנו מאוד ממוקדים באופי השקעות הנדל"ן שלנו. הרוב המכריע של ההשקעות שלנו יהיו במתווה כזה: 

  1. נדל"ן למגורים, למעמד ביניים המרוויח 50-100 אלף דולר בשנה.
  2. שכר הדירה שישולם יהיה 900-1200 דולר לחודש.
  3. לוקיישן – במקומות עם מרכזי תעסוקה יציבים.
  4. הגירה חיובית.
  5. בחינה של אחוז תפוסת הנכסים המושכרים.
  6. בחינת פרק הזמן הלוקח בממוצע להשכיר נכס.
  7. כמות התחלות הבניה. 
  8. הנדל"ן יהיה מניב בעיקרו במודל של "מולטי פמילי" או "מולטי סינגל" (חלק משותפויות שמחזיקות עשרות SFR-SINGLE FAMILY RESIDENCE תחת LLC אחד).
  9. תת נישה שלנו בנדל"ן בארהב – מבנים עם חוזים ארוכי טווח המושכרים לממשלת ארה"ב, ו/או לחברות ענק בארה"ב.

סוגיה נוספת כבדת משקל שמהווה טריגר משמעותי מתחילת משבר הקורונה והיא נכונה להשקעות נדל"ן בכל העולם היא כמובן סוגיית הריבית – כל הבנקים המרכזיים בעולם הורידו את הריבית לאיזור האפס אחוז ובכך יצרו תמריץ לקחת הלוואות זולות ולהשקיע אותן באפיקים כדוגמת נדל"ן המגלמים תשואות גבוהות בהרבה מהשקעה באיגרות חוב. בנוסף, יש לזכור שבפרוץ המשבר הרבה מאוד כספים הונזלו משוק ההון ע"י גופים ויחידים בכל העולם. כסף זה השוכב בריבית אפס בבנקים מחפש ערוצי השקעה סולידים ואיתנים. נדל"ן בהחלט עונה על הגדרות אלה.

איך פעל המודל בשנת הקורונה?

ראשית, יש לציין כי חודשים מרץ-אפריל 2020 היו חודשים בהחלט מאתגרים. בחלק מהנכסים שלנו ירדנו ל-80% גביית שכר דירה וזה בהחלט היה מצב קיצון שעד היום לא חווינו. יש לומר, עם זאת, שהחל מחודש מאי, שבו שיעורי הגבייה של שכר הדירה לרמות המקובלות ואף בחלק מהמקומות עברנו את ה-100% כיוון שהיו דיירים רבים שהעדיפו להשלים את החלק שלא שילמו במרץ ואפריל כדי לא לסכן את הקרדיט שלהם ואת השהות שלהם כדיירים בנכסים שלנו.

המעבר ממרכזי הערים הצפופות לפרברים בשל השפעות הקורונה יצר ביקוש רב לבתי "סינגל" מהטעמים של ריחוק חברתי, מעבר לעבודה מהבית והתרחקות יזומה משאון הכרך (מטרו, מעליות ומשרדים גדושי אנשים ווירוסים).
כלל הגורמים שעוקבים אחרי מגמות הנדל"ן בארה"ב תמימי דעים באשר לביקושים העולים לבתי "סינגל פמילי" להשכרה ולקניה ומציינים שיאים נשברים בביקושים אלה של 14 שנים ויותר.
אנחנו צופים שמגמה זו תלווה אותנו גם במהלך 2021 ועל כן הגדלנו מאוד את החשיפה להשקעה בבתי SFR קיימים (יד שניה) וגם חדשים (בניה יזמית) וכך נמשיך לעשות גם בשנת 2021.

השקעות במולטי פמילי – גם בנישה זאת ראינו ירידה חדה בגביית שכר דירה בחודשים מרץ ואפריל ומייד לאחריהם, תיקון וחזרה לנורמת גבייה באיזורים של 92%-96% (משכלל תמיד גם דירות שאינן מאוכלסות בכל רגע נתון).
גם בנישה זו נמשיך להשקיע ב-2021 בכפוף לתנאי המאקרו שציינו למעלה בדגש על קירבה של המתחם לאיזורי תעסוקה מגוונים ובחינת אסטרטגיית מימוש העסקה בתרחיש של הקמת מתחמי מולטי פמילי חדשים בקרבת הנכס שבו אנחנו מושקעים.

השקעות בנכסים המושכרים לממשלת ארה"ב או לחברות ענק בחוזים ארוכי טווח – מדובר בהשקעות שמגלמות בטוחות יוצאות מהכלל על הכסף המושקע ומכונה מאוד סיסטמטית המייצרת תזרים רציף. מטבע הדברים התשואות באפיקים אלה נמוכות יותר מעסקאות "רגילות". בתוך פורטפוליו של השקעות, נכון מאוד לדעתינו לפזר סכומים במקומות פחות "נוצצים" אבל הרבה יותר בטוחים.
נמשיך להשקיע בנישה זו ב-2021.

גרמניה:

ראציונאל ההשקעה בגרמניה זהה לרציונאל שהוצג בארה"ב – נדל"ן למגורים, מעמד ביניים, אוכלוסיה חזקה שסעיף הדיור מהווה 10%-15% מסך ההכנסות של התא המשפחתי.
בגרמניה, הכלכלה החזקה באירופה, יש יתרון נוסף, היותה מדינה סוציאלית שתומכת באזרחיה המובטלים ומשלמת להם את שכר הדירה במידה ואין ביכולתם אפשרות לשלם שכר דירה.
אנחנו משקיעים אך ורק במערב גרמניה במחוז נהר הריין הצפוני באיזור המכונה "רוהר גביט" העוטף את העיר דיסלדורף והוא המקבילה של גוש דן סביב תל אביב.
מבנה ההשקעות שאנחנו עושים שם זהה וחוזר על עצמו בכל שותפות שמקימים שחקן האלפא איתו אנחנו משקיעים שם.
לאור זיהוי מגמות נדלניות ברורות בחמש השנים האחרונות באיזור ובמודל בו אנחנו משקיעים וכחלק מפיזור זירות ההשקעה שלנו ותנאי מאקרו כלכלה איתנים, נמשיך להשקיע באיזור דיסדלורף במהלך 2021.

אנגליה:

אנגליה של אחרי הברקזיט עדיין נראית "חבוטה" והמוטציות של הקורונה לא עושות עימה חסד. לדעתנו, זה מסך עשן שיתפוגג במהלך 2021-2022. בריטניה כבר ארבע וחצי שנים נמצאת בקיפאון שנכפא עליה בעקבות משאל עם שביצעה ביוני 2016 ובו החליטה להתנתק מהאיחוד האירופאי. מצב הביניים של ברקזיט ללא הסכמות בין אנגליה לאיחוד האירופאי גרם לקיפאון גם בשוק הנדל"ן הבריטי. הקיפאון הזה יפשיר במוקדם או במאוחר בכלכלה השניה בגודלה באירופה. המוטציות יעלמו כפי שאנחנו מניחים שיקרה בכל העולם.
אנגליה היא מקום שתנאי מאקרו יצרו בה האטה לא טבעית בגלל משאל עם שגרם בעיקר לטלטלות פוליטיות בתוך בריטניה. תושבי אנגליה צריכים להמשיך לגור תחת קורת גג עם ברקזיט או בלעדיו. קיפאון לא טבעי בשוק צפוי להפשיר ולתקן חזק מאוד.
החל מתחילת 2020 חזרנו להשקיע בנדלן באנגליה. שוב, במתווה מועדף של מגורים, מעמד ביניים, באיזורים חזקים. פרמטר נוסף שאנחנו מחפשים בעסקאות באנגליה הוא "פקטור קורונה", או "פקטור ברקזיט", כלומר נחפש להכנס לעסקאות OFF MARKET, שיש בהן יתרונות מובנים מהאנומליה של הברקזיט או ההזדמנויות של הקורונה.
נמשיך להשקיע באנגליה בשנת 2021.

ספרד:

ספרד היתה נישתית בהשקעות שלנו בשלוש השנים האחרונות. פנינו לשם כדי לתפוס את גל עליות המחירים שהחלו בסוף 2015, תחילת 2016. הקורונה היכתה חזק מאוד בספרד ב-2020. ההשקעות שלנו שם כרגע בסוג של קיפאון. אקזיט של עסקה שטרם הסתיים בשל הקיפאון ועסקה יזמית שהקצב שלה הואט בשל הסגרים.
אנחנו לא צופים שספרד תפרח בשנה-שנתיים הקרובות ועל כן, לא נשקיע בה בשנת 2021.

אשראי חוץ בנקאי:

בארסנל ההשקעות שלנו, אנחנו מחזיקים כיום בחמישה אפיקים של השקעות/הלוואות במסלולי חוב בקרנות המגייסות ומשקיעות אשראי חוץ בנקאי. אנחנו מבינים שהעולם של האשראי החוץ בנקאי יצבור תאוצה רבה בשנים הקרובות משלוש סיבות:

  1. המגבלות הרגולטוריות על הבנקים מונעות מהם להעמיד אשראי לכל הצרכנים במשק.
  2. לרגולטור יש אינטרס לתת חמצן לעסקים ולכן הוא יקל על גופים חוץ בנקאים במתן אשראי בשעה שהוא מצר את ידי הבנקים.
  3. ישראל מאוד מפגרת אחרי העולם המפותח בסוגיות אשראי חוץ בנקאי. יש לאן לצמוח.

בשל הנישה הזאת שצומחת, מעורבות מוגברת של הרגולטור באפיקים אלה (חברות מתושקפות), בטוחות חזקות על כספי המשקיעים, השקעה שיקלית (מונע משתנים של שערי מטבע), ניכוי מס במקור (הוצאת רואה החשבון מהמשוואה), אנחנו נמשיך להקצות כספים להשקעות מסוג זה בשנת 2021.

מסחר מקוון:

כן, אנחנו משקיעים בעולמות ה"אי-קומרס" כבר חמש שנים. לא יכולים להישאר אדישים לקידמה. מבינים היטב את הסיכונים ונהנים מהתשואות הגבוהות. הניסיון לימד אותנו שמדובר באפיק ראוי, אך ברמות סיכון גבוהות יותר ועם בטוחות חלשות (הרבה) יותר. על כן אנחנו שם, אבל בסכומים מוגבלים ועם גורם שאנחנו סומכים מאוד על אמינותו ושקיפותו.

לאור האמור, נמשיך להשקיע באפיק זה במתינות ועם שחקן אחד במהלך 2021.

שערי מטבע:

שערי המטבעות בהן אנחנו משקיעים – דולר, יורו ופאונד נמצאים כולם בשפל היסטורי. נכון ל-28.1.21 שער הדולר הוא 3.29 ש"ח, שער היורו הוא 3.98 ש"ח ושער הפאונד הוא 4.50 ש"ח.
רבים שואלים אותנו איך אנחנו מגדרים את ההשקעות שלנו לנוכח מטבעות נמוכים כאלה, שעוד עשויים לרדת.
המדיניות המט"חית שלנו נשענת על ארבע רגליים:

  1. מבצעים פיזור השקעות בשלוש המטבעות – דולר, יורו ופאונד.
  2. משקיעים גם באפיקים שקליים.
  3. לא מבצעים המרות מט"ח בשערי הפסד.
  4. נשארים דרוכים כל העת. במרץ 2020, בשיא המשבר, הדולר האמיר ל-3.90 ש"ח לדולר. בהינתן אירוע מסוג זה ניתן לנצלו ולהמיר דולרים לשקלים.
  5. נחשפים לקריפטו – אין מה לעשות, העולם צועד לעבר שינויי מאג'ורים באמצעי התשלום. מטבע ה"פיאט" המשרת אותנו כבר מאות שנים נמצא בסיום דרכו ההיסטורית. המטבע/הטכנולוגיה שתחליף אותו צריכה כבר לככב בסל ההשקעות שלנו. כפי שאתם מבינים, קנינו ביטקוין…..

זהו,

סיכום קצר של מודל השקעות אלטרנטיביות שלנו ובחינת תפקודו בשנת הקורונה הראשונה. בנוסף סיפקנו תחזית לאופי השקעותינו ב-2021.
מרגע שהדברים כתובים ומוקלטים, תמיד אפשר לחזור לאחור ולבחון את הניתוחים ואת ראציונאל קבלת ההחלטות.
נתראה בינואר 2022.

בברכה,
עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות.

הרשמו לקבל עדכונים בנוגע לכנסים הקרובים

הצטרפו לקהילה של עמית והגר

הזמנה לכנס משקיעים