הגיגים על כלכלה מודרנית

לאחרונה נתקלנו בפוסט מעורר מחשבה באינסטגרם. בפוסט, שהוצג כתמונה ועליה מעט מילים הוצגו נתונים כמותיים-איכותיים של כמה מענקי הכלכלה בעת הנוכחית: ביטקוין – הבנק הגדול

להמשך קריאה »

איך לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי?

אחד מהיתרונות הגדולים שיש בהשקעות בנדל"ן מבוסס על היכולת למנף/ללוות כספים רבים שאינם ברשותנו ובאמצעותם לקנות נכסים עבורנו.

במילים אחרות עם מעט מאוד הון עצמי ולעיתים עם אפס הון עצמי ניתן לרכוש נכסים שיוכלו לשלם את עצמם, להגדיל לנו את ההון העצמי ולהיות גם אפיק של תזרים מזומנים.

קניית נדל"ן ללא הון עצמי היא בחזקת יצירת הכנסות כספיות "יש מאין".

אנחנו מזמינים אתכם לצלול יחד אתנו ולגלות איך לרכוש דירה ללא הון עצמי (רלבנטי גם עבור אלה שתוהים איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך).

לרכוש דירה ללא הון עצמי
לרכוש דירה ללא הון עצמי

איך קורה שאפשר לקבל מימון לרכישת נכסים שיעשו לנו כסף?

זה קורה בגלל שנדל"ן זאת נישת השקעה מאוד סולידית, מאוד בטוחה, מאוד אמיתית, עם ביקוש קשיח ועם היסטוריה של עליית ערך.

כל הדברים האלה שכנעו את הבנקים שנדל"ן יכול לעשות להם הרבה כסף והם מלווים לרוכשי נדל"ן הרבה כסף תמורת שיעבוד הנכסים.

כך, נוצר מצב שהבנקים מוכנים לעיתים להלוות סכומים גבוהים של עד 75% משווי הנכסים כדי לאפשר לאנשים לרכוש לעצמם נדל"ן למגורים וכאפיק השקעה.

על ידי כך דירה שעולה מיליון ש"ח, "תזכה" את המשקיע בהלוואה של 750 אלף ש"ח מהבנק והוא יצטרך להביא מהכיס "רק" 250 אלף ש"ח.

כמובן שהמשקיע יצטרך גם להחזיר את ההלוואה הזאת ובעת תכנון העסקה יש לתת להחזר זה מענה.

לקנות דירה ללא הון עצמי

אז 75% מההון הנדרש לרכוש דירה, כבר יש לנו מהבנק אבל מאיפה נביא עוד 25% אחוז כדי לרכוש את הדירה שלנו? ובכלל זה תמיד יהיה הון גבוה מ-25% כיוון שישנן עוד הוצאות ברכישת נכס נדל"ן שאינן מחושבות על ידי הבנק ככאלה שהבנק מוכן להלוות להן, כדוגמת מס רכישה, תשלום לעו"ד, תשלום למתווך ועוד.

כלומר על הנכס ששווה 1 מיליון ש"ח שהבנק ילווה לנו עבורו 750 אלף ש"ח, נצטרך להביא מהבית כ-330 אלף ש"ח (250 אלף השלמה למיליון – מחיר הדירה, 50 אלף מס רכישה – 5%, 15 אלף שכר טרחת עו"ד, 15 אלף שכר טרחת מתווך)

איך קונים דירה ללא הון עצמי – מהיכן נביא 330 אלף ש"ח לרכוש דירה ללא הון עצמי?

הנה 11 שיטות לרכוש דירה ללא הון עצמי:

  1. הגדלת המינוף על הנכס שבו אנו גרים – מי שמחזיק נכס בבעלותו, יכול לשעבדו לבנק ולקבל תמורתו עד 70% מערך הנכס. כסף זה יכול להשלים את החסר.
  2. נכס שבו מתגוררים בשווי 2 מיליון ש"ח – ניתן, לקבל כנגדו הלוואה של עד 1.4 מיליון ש"ח. גם אם יש עליו היום משכנתא של 1 מיליון ש"ח, ניתן להגדיל אותה בעוד 400 אלף ש"ח. כסף זה יסגור לנו את הפער שלנו – 330 אלף ש"ח וכך נוכל לקנות את הדירה השניה ללא הון עצמי.
  3. הלוואות אטרקטיביות כנגד מכשירים פיננסים – היום (ינואר 2021) ניתן לקחת הלוואת עד גובה 80% מההון הצבור בקרנות השתלמות, קופות גמל, פוליסות חיסכון. כספים אלה ניתנים בריביות נמוכות עד נמוכות מאוד ולעיתים גם עם "גרייס" מלא/חלקי לתקופה של עד 7 שנים.
  4. מי שברשותו קרן השתלמות נזילה (פעילה יותר משש שנים) רשאי ללוות כ-60%-80% מהסכום הצבור בה בריבית שיכולה להגיע לפריים מינוס 0.5% עם גרייס מלא/חלקי לתקופה של עד 7 שנים.
  5. בני זוג שברשותם קרנות השתלמות ו/או קופות גמל ו/או פוליסת חיסכון בשווי מצטבר של 500 אלף ש"ח, יוכלו לקחת הלוואות על חשבונן בשווי 350 אלף ש"ח.
  6. הגרסה היותר יקרה של סעיף זה היא הלוואות מכספים המנוהלים בקרנות הפנסיה שלכם, ביטוחי מנהלים, ביטוחי חיים וכו'. ברוב האפיקים האלה ניתן לקחת הלוואות על חלק מהסכום הצבור בהן (בסעיף תמלוגים/פיצויים). הלוואות אלה תהיינה יותר יקרות מההלוואות ברובד הקרנות/קופות.
  7. כסף זה יסגור לנו את הפער שלנו לרכוש דירה – 330 אלף ש"ח וכך נוכל לקנות את הדירה השניה ללא הון עצמי.
  8. הלוואות "רגילות" מהבנק ה"רגיל" – לצד ההלוואה הגדולה מהבנק למשכנתאות על סך 750 אלף ש"ח, אפשר לקחת גם הלוואה "לכל מטרה" מהבנק המסחרי ה"רגיל" (לא זה עם הסיומת "למשכנתאות") על סך 330 אלף ש"ח וכך ליצור מצג שיש לנו 330 אלף ש"ח הון עצמי בחשבון הבנק ולבקש על בסיסם את הסכום הגדול של ה-750 אלף ש"ח. כסף זה יסגור לנו את הפער שלנו – 330 אלף ש"ח וכך נוכל לקנות את הדירה השניה ללא הון עצמי בכלל.
  9. הלוואות מגופים חוץ בנקאיים – כדוגמת חברת כרטיסי אשראי ושאר גופים שהחלו בשנים האחרונות להלוות כסף (יקר) לאנשים – רשתות מזון, חברות ביטוח ועוד.
  10. הלוואה מקרוב משפחה – הורים, אחים, סבים. מי מהם יכול/מוכן להלוות לנו 330 אלף ש"ח במסגרת הסדר פנים משפחתי שכל הצדדים יהיו מרוצים ממנו? אם יש גורם כזה בתמונה, אפשר להסתייע בו.
  11. הכנסת שותף לעסקה – אם כל השיטות שהוצגו לעיל לא באות בחשבון, אפשר לבחון הוספת שותף/חבר לעסקה. אתה מביא את ה"זמן" לעסקה והוא מביא את ההון. אתה מכתת רגליים ומחפש את העסקה הכי טובה שיש בשוק. זה עולה לך בהרבה מאוד זמן וחיפושים. ברגע שתמצא את העסקה המיוחלת, החבר יביא את ההון העצמי – 330 אלף ש"ח. כסף זה יסגור לנו את הפער שלנו – 330 אלף ש"ח וכך נוכל לקנות את הדירה השניה ללא הון עצמי בכלל.

הצגנו פה שש דרכים ליצור הון עצמי "יש מאין" כדי להשלים סכום שיספיק לרכישת נכס נדל"ן לאחר הלוואת המשכנתא שאפשר לקבל מהבנק.

מבחינה טכנית כל מה שכתוב כאן אפשרי.

לקבל משכנתא לרכישת דירה
לקבל משכנתא לרכישת דירה

מבחינה פרקטית, האם זה נכון להתמנף ב-100% מעלות העסקה?

לרוב המכריע של האנשים זו דרך חשיבה והתנהלות המגלמת בחובה סיכונים גבוהים למדיי במיוחד אם הצפי להחזר ההלוואות נסמך על שכר הדירה שהנכס הנרכש עתיד להניב.

קיימים יותר מדיי תרחישים שיכולים לפגוע, לעכב ואף לעצור את תזרים המזומנים מהנכס שנרכש.

במקרים אלה, הלווה עלול להיקלע למצוקה ביכולת החזרת ההלוואות ולא לילד הזה פיללנו.

חשוב להבין כי 100% מימון במתווים שהוצגו לעיל יחייבו ברוב המקרים החזרים במתכונת "שפיצר", כלומר החזרים של קרן וריבית.

החזרים אלה יהיו כמעט תמיד גבוהים מההחזרים שיתקבלו משכר הדירה גם במתווה ששכר הדירה משולם במלואו ללא חריקות ועיכובים והוצאות נוספות על הנכס.

למי מינוף של 100% מהעסקה יכול להתאים

למקצוענים שעושים את זה כדרך חיים, לאנשים כאלה יהיה ניסיון רב ולא פחות חשוב מזה יהיו להם כיסים עמוקים, כלומר מספיק הון עצמי נזיל שייתן להם מענה במידה והעסקה תיקלע לקשיים תזרימיים.

אנשים כאלה גם יעשו עסקאות כאלה לרכישת דירה להשקעה, לטווחי זמן קצרים וידלגו בין הלוואת "גרייס" להלוואות "בלון" בצורה כזאת שתקנה להם אפשרות לשלם סכומים קטנים למדיי במשך חיי העסקה.

למי שאינו נמנה על שכבת המקצוענים (עם הון עצמי משמעותי), ראוי ומומלץ שלא יכנס למהלכים כפי שתוארו במאמר זה.

בברכה,

עמית והגר – מחברים אנשים להזדמנויות.

הרשמו לקבל עדכונים בנוגע לכנסים הקרובים

הצטרפו לקהילה של עמית והגר

הזמנה לכנס משקיעים