אמא'לה קורונה 😷 – שיתוף סיכום דיון שערכנו סביב השאלה: כיצד אנו רואים את השפעות הנגיף על השקעות נדל״ן בחו״ל
אין צורך להכביר במילים על הוירוס הזה שזהה לשם של בירה איכותית ונראה שיגרום לשנת 2020 להיקרא בדברי ימי ההיסטוריה כ״שנת הקורונה״.
כמות המידע המתרוצצת בכל תווך תקשורתי העוסקת בקורונה היא בלתי סופית.
מידע נכון, מידע שיקרי, מידע אינטרסנטי, מידע חסר, מידע היסטרי וכל כותרת שתבחרו להוסיף למידע הקשור לקורונה, תיהיה רלוונטית במידה רבה.
בגישה שלנו לחיים בכלל ולהשקעות בפרט אנחנו מחלקים את המציאות שלנו לשני חלקים:
המציאות שבשליטתנו – הדברים שאנחנו שולטים בהם ומשפיעים עליהם בהחלטות שלנו, כדוגמת איפה לאכול צהריים, עם מי להיפגש, מה לקנות, איפה להשקיע, את מי לאהוב וכו׳
המציאות החיצונית שאיננה בשליטתנו ואין לנו יכולת ישירה להשפיע עליה, כדוגמת מזג האויר, שערי המטבע, גובה מס החברות, חגי ישראל וכו׳.
בשעה שאנחנו מצליחים לעשות חלוקה וניתוח של המציאות בשתי הרמות הנ״ל, נדע גם למקד את העשייה והחשיבה שלנו לאיזורים שבהם אנחנו יכולים באמת להשפיע על חיינו (המציאות בשליטתנו) ובה בעת לשחרר אנרגיות וקשב שלנו מכוחות עליונים שעשויים להשפיע עלינו מאוד אבל אין לנו שום יכולת להשפיע עליהם (המציאות החיצונית).
עכשיו נחזור לקורונה…
הנגיף הזה שהגיע אלינו מעטלף משלשל, מניסוי ביולוגי כושל של המשטר בסין או סתם ממשק כנפי פרפר, הוא מציאות חיצונית שאיננה בשליטתנו, אך משפיעה עלינו השפעה הולכת ומתעצמת.
אז מה עושים?
יש נגיף מאיים יותר או מאיים פחות אבל משפיע על כולנו השפעות שהן מעבר לדימיון וישנה ההבנה שאין לנו שליטה ישירה על האיומים האלה.
אבל זה לא אומר שבמציאות שכן בשליטתנו נישאר פאסיביים ולא ננקוט צעדים שיוכלו לסייע לנו להתמודד עם הנחשול הסיני התורן.
לא נשארים פאסיביים לנוכח מציאות חיצונית זה אומר אצלנו ביצוע חשיבה מעמיקה על ההשלכות הצפויות של הקורונה על פורטפוליו הנכסים וההשקעות שלנו. לטובת הפוסט הנוכחי נשתף אתכם בחלק מההנחות והתובנות שחשבנו עליהן בניתוח שעשינו:
הנחות עבודה (לשנת 2020):
המשבר העולמי, אם יעמיק וישפיע לרעה על הכלכלה העולמית יהיה משבר נקודתי ויימשך זמן קצר יחסית עד מציאת טיפול רפואי לוירוס (כשנה עד שנה וחצי).
במידה והמשבר הכלכלי יתרחב ויהיה גלובלי, שוק הנדלן למגורים יהיה מהאחרונים להיפגע.
נדל״ן למגורים אינו מושפע במישרין מוירוסים ומחלות. הדיירים והשוכרים שלנו ימשיכו להתגורר בנכסים שלהם (ולשלם שכר דירה) עם קורונה ובלי קורונה, כיוון שמדובר בצורך קיומי בסיסי ואין קורלציה בין מגורים לבין וירוסים באויר.
פחות הון זר ופחות משקיעים זרים במיוחד מאסיה יביאו לירידה בביקושים ולירידה במחירי הנדלן. אם יתממש, נרגיש בתוצאות החל מהחציון השני של 2020.
הקלה באיתור עיסקאות – בשוק של ירידות בביקושים קל יותר למצוא עיסקאות עם פוטנציאל רווח גדול.
קושי לממש ברווח – במידה ואכן תיהיה ירידה בביקושים, עשוי להיות קשה יותר לממש נכסים.
קושי להעלות שכר דירה.
כאמור, צפי לתחילת התממשות הנחות העבודה – החל מחציון שני 2020 (כי נדלן מגיב לאט ונדלן למגורים יהיה מהאחרונים להיות מושפעים מהמשבר).
תובנות ומסקנות:
אם המשבר יהפך לגלובלי, צפויה השפעה על שוק הנדלן העולמי (ועל פורטפוליו ההשקעות שלנו).
המשבר יהיה נקודתי וקצר – לא רואים תרחיש שהנגיף יגרום לשווקי הנדלן טלטלה דומה או קרובה לדומה למשבר ה״סאב פריים״. אין קורלציה בין וירוס לבין מגורים.
בהשפעות הצפויות יש איומים ויש הזדמנויות.
הפורטפוליו הקיים שלנו לא עתיד להיות מושפע לרעה כיוון שאנחנו לא צפויים לממש נכסים במהלך 2020.
מדיניות ההשקעות שלנו בנדלן חול ב-2020 תמשך בכפוף למודל ההשקעות שלנו עם שחקני האלפא ללא שינוי – עיסקאות מניבות מתבססות על תזרים מהיום הראשון ועיסקאות יזמיות יתפרשו על תקופה של 3-5 שנים כך שהן צפויות להתממש לאחר משבר הקורונה והשלכותיו בטווח הזמן המיידי.
אז מה היה לנו?
וירוס מפחיד.
מציאות חיצונית שאינה בשליטתנו.
בחינה וניתוח של המציאות החיצונית על מרכיב אחד בחיינו – השקעות נדלן בחו״ל.
הבנה שבמציאות הנוכחית יש איומים והזדמנויות.
הבנה שהמודל שלנו יידע לתת מענה למציאות וירוס הקורונה.
המשך ביצוע השקעות בחול על פי תבחיני המודל.
